郑州已经开足马力。

  2月22日，郑州市印发《郑州市2023年国民经济和社会发展计划》（以下简称“计划”）。按照计划，今年郑州预期地区生产总值增速为7%，力争全市固定资产投资突破7000亿元。其中，郑州将持续提升房地产开发投资，加快推进147个保交楼项目进度，力争房地产开发投资完成3000亿元。

  对于此次郑州提出力争房地产开发投资完成3000亿元的计划，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这主要基于稳楼市、低基数、稳定经济增长三个方面考虑。

  长期深耕郑州市场的未来地产执行总裁杨诚认为，3000亿元容量对于国家中心城市郑州来讲是基本面保障。“从近3次挂地数据可以看出，郑州目前有445个保障安置工程项目，355个新建商品住宅项目，现有规模高达5000亿元，这一规划在目前的市场环境下是可以实现的。”

  但也有接近河南省住建厅的人士对中国房地产报记者表示，该指标过于乐观。

  3000亿元要如何实现？

  今年，郑州将全力推进1000个省市重点项目联审联批事项一季度完成80%以上、6月底前清零、9月底前全部开工，年内投资5000亿元以上；带动房地产开发投资3000亿元，工业投资1500亿元，基础设施及其他项目投资2200亿元，确保全年固定资产投资7000亿元、增长15%。

  与此同时，计划进一步指出，持续提升房地产开发投资，加快推进147个保交楼项目进度，持续推进郑东新区合村并城祭城北安置区建设工程项目、郑州高新区郭村安置房建设项目等445个保障性安居工程项目建设，着力抓好355个新建商品住宅项目。

  记者还注意到，今年1月26日，郑州市市长何雄在接受媒体采访时，也强调要全力推动项目早开工、快建设、早达效，做到“一抓到底促达效”。

  “过去一年，不少地方的房地产业出现负增长，随着今年中国经济的复苏，必然要扭转或者止跌。”李宇嘉表示。

  也有接近河南省住建厅的人士对记者表示，该指标过于乐观。“3000亿元意味着需要同比增长20个百分点，有一定困难。”

  与此同时，保交楼仍然是郑州2023年工作计划的重点。根据计划，将加快推进147个保交楼项目进度。

  对于如何解决停工烂尾类问题楼盘交付问题，上述计划也作出要求，将继续实行“统借统还、政府回购、项目并购、破产重组”及地产纾困基金“4+1”模式，用足用好国家和省级金融支持政策，积极协调提高各项纾困资金拨付效率，加快项目可持续建设，尽快实现有效投资。

  按照计划，郑州力争6月底前不动产办证类问题楼盘实现清零，终结性化解率达到100%，年底前涉及7万套住房、2100万平方米的60个国家专项借款保交楼项目交付使用，停工烂尾类问题楼盘交办案件终结性化解大头落地。

  “必须要保交楼，否则需求端的购买力将越来越弱。”李宇嘉强调。

  需求端提振仍是关键

  作为国内率先吹响地产“救市”号角的城市，郑州在《2022年全市扩大有效投资工作实施方案》中曾明确，将以房地产业良性循环和健康发展为关键，力争房地产开发投资同比增长8%以上。

  但在过去一年，郑州房地产开发投资同比下降18.7%至2511.27亿元，市场压力严峻。

  多位受访人士表示，下降的主要原因是开发商暴雷以及诸多项目停工停产、半停工、烂尾，使得这方面对投资的贡献在下降。

  “上述情况也恶化了房企和购房者的预期，使得开发商不敢买地，也不敢开工，购房者不买房，在这种情况下开发商资金链将越来越紧张。”李宇嘉表示，土地出让、房地产新开工以及竣工交付这三个环节对房地产开发投资贡献都比较大，一旦出现问题，就会导致房地产开发投资大幅下跌。

  杨诚认为，金融融资环境困难造成很多投资无法兑现，以及资金监管政策的收紧让现金流量出现问题导致房地产投资下滑。

  “此外，产业核心竞争力不足，人口减失、人才流失对房地产开发投资的短期影响也比较大。”杨诚补充说，人口是决定住房需求规模及增长空间最核心指标，人口增长能够为城市持续带来源源不断的住房需求。

  据河南省统计局最新人口数据披露，2022年，河南2022年全省出生人口持续减少，死亡人口增加，这也导致了河南的自然增长人口62年来首次出现负增长。另据“七普”数据，河南省有1600余万人流入其他省份。

  但在佳田实业集团总裁于海涛看来，2022年对于房地产行业是特殊的一年，疫情持续导致人员流动性和消费流动性减弱，对每个行业都有影响，郑州房地产业还有一定的抗风险能力和空间的。

  尽管如此，疫情冲击叠加2021年郑州特大暴灾害的影响仍未消除，郑州楼市持续低迷是一个不争的事实。

  根据国家统计局发布的数据，2021年8月起郑州新房价格连续11个月下跌，到2022年7月环比上涨，8月之后再度下跌，直到1月新房价格微涨；二手房价格则连续17个月下跌。

  成交量方面，根据郑州市房管局数据，2022年，郑州市新建商品房销售92037套，较去年同期下降43%，创近10年新低；二手房共成交58569套，较去年同期下降10.6%。

  进入1月，整体活跃度有所提升，新建商品房销售8210套，环比增加3%；二手房成交5711套，环比增加36.46%。另据中指院数据显示，2月以来，周度成交面积连续回升至去年下半年以来周度最高水平。但购房者观望情绪仍在，短期信贷端支持购房需求释放的政策仍有望延续。

  郑州当地一名房地产经纪人告诉记者，过去一年，受疫情封控和早期调控政策影响，成交比较困难。另一方面，楼盘停工潮和停贷潮的舆论发酵，也让很多购房人对楼市缺乏信心。“这些或许都是2022年郑州楼市低迷的原因。”

  为了纾困房企、提振行业信心，2022年以来郑州先后出台一系列楼市纾困政策，包括率先放开楼市限购限贷、重启棚改房票安置政策、鼓励合理住房需求、鼓励现房销售等政策。

  政策加持下，冷清的楼市也曾短暂回暖，但这一波行情并没有延续太久。

  对于郑州楼市的后续发展趋势，李宇嘉表示，郑州正处于供应量大而市场信心弱阶段，如何提振需求端是当前亟待解决的问题。

  杨诚则希望民营房企后续能得到来自政府的帮扶和政策支持，他提到四点：

  一是希望改善开发商的融资环境，优化支持尤其是承建城改项目的企业；

  二是放宽政策，尤其是资金监管、现金流量、限购、限贷政策，打通最后一公里；

  三是加大产业和实体经济的投入，让现金流量形成闭环管理，良性循环；

  四是拉动消费，尤其是大宗商品的消费，形成流通规模效应，先让钱活起来。