海南在全省范围内实行现房销售制度已经3年，经过压力测试、企业适应、市场磨合，第一批现房交付的商品住宅项目已在2022年陆续上市，综合来看销售较为稳定，但实施3年来，企业融资成本增加、二次装修造成资源浪费问题正在隐现。

  全国现房销售占比最高的省份——海南，楼市情况如何？

  海南的现房销售制度

  2月24日下午，距离海口45公里外的富力·红树湾，一场房地产盛会正在这里举行，海南主要房企“掌门人”悉数到场。

  这场由海南省房地产业协会举办的年度会议，不仅是海南房企一年一度最重要的聚会，也代表着海南房地产未来发展的风向标。

  会上，中房协理事、海南省房协会长陈权中在致辞中，着重提到了当前现房销售的热门话题。他说，海南在实行现房销售制度过程中也遇到了一些困惑，一些问题急需得到解决。

  陈权中坦言，问题与困惑主要来自企业，包括融资渠道及融资成本增加等问题。他还认为，海南要求现房交付全装修“打包”存在一定弊端，比如业主的二次装修造成了严重的资源浪费。

  海南全省实行现房销售制度始于3年前。

  2020年3月7日傍晚，海南省对外披露了重要的楼市新政——《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，这一通知由海南省委办公厅、省政府办公厅出台。

  新政主要包括三方面内容：创新提出发展安居型商品住房、实行本地居民多套住房限购政策（限购两套），以及商品住房现房销售制度。

  关于海南实行商品住房现房销售制度的原因，时任海南省住建厅厅长的霍巨燃回答记者提问时称，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。

  为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，上述通知提出改革商品住房预售制度，自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度；现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

  2020年3月7日成为了一个“分水岭”，此后新出让土地建设的商品住宅项目均实行现房销售制度。海南也成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

  海南现房销售规模占比全国最高

  2月24日下午举行的海南省房协年会，朱岳海坐在自己的座位上，聆听着同行带来的分享。

  朱岳海掌管的海南吉祥置业有限公司于去年3月以超过5亿元成交价，竞得海口核心区域金牛岭片区一宗近30亩土地开发权。朱岳海在海南房地产界以“稳健”出名，目前已在海南成功开发了多个房地产项目。

  这宗近30亩地块上开发的房地产项目——“吉祥6号”于去年6月份批准建设，是海南实行现房销售的项目之一。

  “目前正在按照进度加紧施工，预计今年年底可对外销售。”朱岳海告诉中国房地产报记者，如果按照预售制，“吉祥6号”已具备对外预售条件。

  类似“吉祥6号”现房销售的项目在海口至少有29个。记者通过中国土地市场网公开数据查询统计，2022年3月7日至今，海南通过招拍挂方式出让的普通商品住宅用地81宗，总面积约为250.18万平方米。81宗地块中，海口29宗、三亚4宗，其他市县48宗。

  关于对现房销售的相关情况，海南有关方面没有向记者提供精准数据。记者通过公开数据统计，海南实行现房销售制度后，至少有81个商品住宅项目均须进行现房销售。

  今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议，明确提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

  随后，山东、安徽、河南、四川四省积极响应，开启了现房试点，鼓励有条件的地方先行先试。

  据上海易居房地产研究院最近披露的监测数据，2022年，全国31个省份中海南现房销售规模占比为39%，是现房销售占比最高的省份。记者了解到，去年，海南全省房屋销售面积643.99万平米，房屋销售额1098亿余元，其中海口房屋销售面积为269万余平方米，销售金额为432亿元。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进告诉记者，当前我国积极推进现房销售模式改革，很大程度上与去年部分城市房地产项目出现“停工断贷”事件有关。

  房企资金投入周期过长

  据海南本土研究机构——锦城·海岛服务商提供的统计数据，近5年来，海南合计出让商品化住宅用地可建面积591.9万平方米，但低于2022年商品化住宅全省备案的建筑面积。这一对比数据，说明海南普通商品住宅用地供应呈现“稀缺”格局。

  普通商品住宅项目用地供应大幅收窄，加上现房销售制度的实行，高周转、粗放型的传统房地产开发在海南已经没有更多发展空间。

  “这促使开发商在有限的发展空间会去琢磨产品的差异化及品质提升。”海口罗牛山·玖悦台项目品牌负责人高杨告诉记者，虽然该项目不在现房销售要求之列，但实际上已经是现房销售了，“目前项目在售的160多套大户型住宅房源都是倾向高端人士定制的豪华产品。”

  “房地产行业的未来充满不确定性，唯一能确定的就是我们继续努力为社会贡献优质的作品。”本次年会上，海南省房协执行会长、富力集团副总裁兼海南区域董事长赵沨也表示。

  海南省房协执行秘书长王路认为，实行现房销售制度，最大限度地减少购房者在交易环节可能产生的后遗症，尤其是去年较为频发的项目烂尾问题，也是对购房者的最大利益保障。

  但王路认为，在推行现房销售制度中，难免会出现一些需要重视和解决的问题。他告诉记者，对于房企而言，因为现房项目建设周期较长，资金投入的回款周期太长；对于地方政府来说，住宅用地使用权交易的流拍率就会增加，或者说溢价能力会降低。

  另外，王路也提到海南全装修交付后业主二次装修的问题。“我们原本想规避的垃圾清运、噪音扰民、资源浪费等问题并没有得到实质性的改善，反而有可能会大幅增加。”王路说。

  “现房销售制度是未来趋势，全球很多国家都在推动现房销售。”王路建议，在推行现房销售制度过程中，首先应是一个循序渐进的推进过程，不能搞“一刀切”；其次，政府部门需要更强的监管能力和服务能力。

  “我认为现房销售模式肯定会在各地推行，这些都是值得肯定的。”严跃进告诉记者，海南实行现房销售制度较早，积累了一定经验。但他认为，当前主要存在的问题还是要从金融角度去理解，比如信贷政策，企业怎么获得融资，银行开发贷款怎么给予支持，这些基本性的工作都需要推进。

  赵沨也建议海南房企，要加强对海南房地产新发展模式的研究，积极转变发展模式，积极参与租赁住房、城市更新、老旧小区改造、产业园区和乡村振兴等领域的建设；积极履行主体责任，提供高质量、高品质的建筑产品和配套服务，全力做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。