在宏观经济下行、购房需求透支、楼市深度调整、房企开始内卷的背景下，地产项目的开发越来越重视与市场需求的匹配，力求通过更精准的产品定位，提升项目的适销性与溢价力。

  我们从供给端和需求端两方面，对住宅产品的房型、面积等指标予以分析，了解上海新房市场的结构性特征，并深入分析不同面积段热销产品的产品力，为企业的项目相关决策提供有力参考。

  过去几年，上海三房及以上户型热度不断提升，尤其三房成交套数占比高达63%，是市场的绝对主力。小户型新房越来越少，一房已经基本退出市场。

  这主要是源于高房价和限购限贷等条件下，置换成本偏高，购房逻辑由分步过渡转向一步到位，三房不再是改善的要求而是刚需的起步选择。

　　与此同时，别墅或类别墅户型成交套数占比逐年下降，2022年仅为一成左右。这一方面与市场供应不足有关，2019-2021年这一类户型供求比持续低于1，但在2022年供求矛盾缓解后，该户型的成交套数占比依然延续此前的下降趋势，成交活跃度并未有明显提升。可以看出，豪宅市场需求由类别墅转向大平层。

  从户型面积交叉分析数据来看，过于紧凑的小户型逐渐失去市场青睐，更舒适面积段热度升温。以三房户型为例，2022年，90-100㎡面积段成交占比高达27.9%，高于其他面积段；100-110㎡成交占比次之，较上一年迅速增长10.7个百分点至18.1%，而80-90㎡面积段成交骤减，占比大幅下降4.9个百分点。面积小、总价低曾经是小三房的优势，但随着“房住不炒”下居住属性的回归，购房者观念转变，对室内舒适性的重视度提升，小三房往往通过牺牲一个或多个空间的使用功能才能增加房价数量，其居住体验并不好，因而市场份额出现明显的收缩。

  市场成交主力的大平层户型中，除一房户型各面积段成交占比均走弱以外，其他多室户型成交结构也体现出向舒适面积段集中的趋势。二房户型的成交主力仍是70-90㎡面积段，但2022年成交占比较上一年已有明显下降，仅100-110㎡面积段成交占比略有增长。四至五房户型中，130-200㎡面积段2022年成交占比较上一年均有不同幅度的增长，而120㎡以下过于紧凑的面积段成交占比趋弱。

  同面积段，舒适型三房比紧凑型四房更受欢迎。以140㎡作为分界线，120-140㎡三房2022年成交套数占比比5%，比同面积段四房产品高0.9个百分点。而140㎡以上各面积段，四房产品成交套数占比均大幅高于三房产品，说明改善客户注重性价比、舒适度与功能性的平衡。

  市场舒适性需求升温，但90-110㎡为主的成交结构的形成与7090政策有较强的关联性。2006年6月，住建部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定，“凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例，必须达到开发建设总面积的70%以上。”上海在具体实施中，规定中小套型面积占总建面的比重高于70%或80%，其中中小套型的标准为多层、小高层、高层单户建筑面积分别为90㎡、95㎡和100㎡以下。2022年，100-110㎡三房成交占比大幅提升，主要是因为房企通过封阳台增加了单套住宅的可售面积。

  户型是购房者最看重的因素之一。尤其是在上海，最重视房型的购房者占比高达43%，高于二三线城市。

  2022年，上海楼市整体供过于求，在市场主力的三房户型中这一趋势也尤为明显。80-140㎡三房产品的供求比均大于1，尤其是供求主力的90-110㎡面积段三房，供求比超过1.25。更奢侈的140㎡以上面积段三房供求比相对均衡，约为0.94。

  在这样的背景下，依然保持热销的户型，具有如下特点。

  1、90-110㎡紧凑型三房，热销产品有较为明显的共性

  我们将90-100㎡和100-110㎡三房产品归为紧凑型户型，这类产品是市场上规模最大的产品，主要客群是首置、刚需人群，更关注新房的功能性，这些产品的热销户型有较为明显的共性，主要采用LDKB一体、U形厨房、通道空间复合利用等方式使得空间格局更宽敞、居住动线更流畅。

  由于面积限制，这一面积段三房户型都很注重公区一体化设计。临港新城的中建玖海云天多个户型均采用客餐厅一体的设计方式，客厅和餐厅之间没有隔断，扩大公区视觉空间，各自功能独立且能够基本满足使用要求。

  招商蛇口、象屿地产与路劲集团合作项目虹桥璀璨公馆更进一步，厨房、餐厅、客厅、阳台均坐落一线，可以做到空间之间没有间隔。

　　紧凑型三房的厨房空间多采用U型布局，这种布局相较一型、二型或L型厨房，移动距离更短，收纳空间利用率更高，因而已被广泛采用。位于松江的金地·丰盛道，多个三房户型，无论厨房处于整个户型的北侧或者中部，均采用U字型的设计。

　　此外，通道空间复合利用也是较为明显的特点，如位于嘉定的金地·嘉源97㎡三房户型，其次卫实现干湿分离，洗漱台前的空间不仅作为站人位置使用，更是进入次卧的过道，一举两得。

金地·嘉源97㎡户型图

  2、120-140㎡舒适型三房，有更多优化户型结构尝试

  这一面积段三房已有足够的面积做出更多尝试来优化户型结构，热销产品主要通过增加客厅尺度、为厨房附加社交属性、以及增加独立储藏间等方式提升居住体验。

  舒适型三房的客餐厅空间更加多样化，既有强调功能空间独立的传统竖厅，其餐厅与客厅之间有通道隔开，也有减少过道空间的客餐厅一体化设计。其客餐厅一体与紧凑型三房有明显区别，主要采用开间大于进深的横厅设计，采光面大，业主也可以享受更宽敞的景观视野。

  如闵行春申板块热销的越秀仁恒天樾园和，其122㎡三房户型采用横厅设计，采光面奢阔，136㎡三房面宽与进深均衡，方厅面积非常宽敞，甚至可以隔出独立功能间，而133㎡户型为欣赏社区中央景观，因地制宜的采用侧厅设计，窗墙比大幅提升，具备较强的时尚感。

越秀仁恒天樾园和122㎡（左）、136㎡（中）和133㎡（右）户型图

  随着餐桌取代沙发成为家庭公共空间的核心，厨房的社交化设计成为舒适型三房的升级重点。紧凑型户型的封闭式厨房主要满足基础烹饪功能，社交型厨房则通过打破空间隔阂，让女主人做饭的同时还可以与家人聊天、互动。比如仁恒海上源131㎡和136㎡三房户型在U型厨房的基础上，将操作台面延伸出来作为岛台，使得厨房与客餐厅紧密相连，既在视觉上增强通透感，又可以实现功能独立，一方面使得厨房空间得以延伸，有更多的操作台面供备餐使用，另一方面，也为家人的爱好提供了更多施展的空间，比如岛台配上椅子便可作为mini吧台，成为家庭社交的中心，品酒喝茶、临时工作桌等功能均可实现。

  仁恒海上源131㎡（左）和136㎡（右）户型图

  同时，120㎡以上三居室在功能上已属完善，热销项目基本都配有独立的建筑空间作为玄关，此外，部分项目还让出一部分面积作为独立收纳空间，安放各种杂物，保证家居生活的整洁有序。位于浦东新区曹路板块的华侨城纯水岸对此有较为细致的规划，其120㎡和136㎡大三居均在独立玄关过渡至客餐厅的区域留出1~2㎡的面积作为独立储藏间使用。

华侨城纯水岸120㎡（左）和136㎡（右）户型图

　　上海新房市场，四房产品的成交占比连续4年呈缓慢上升的趋势，2022年约占12%。相比三房产品，四房产品更加供不应求。其中，120-150㎡面积段是供应和成交的主力，2022年供求比约为1.17，而150㎡以上各面积段的四房产品的供求比均小于1，供不应求的状况非常明显。

  1、120-140㎡紧凑型四房是最为火热的四房产品

  120-140㎡是市场上最为火热的四房产品，主要满足三代同堂的二胎家庭需求，因此，即使面积紧凑，也需要保证所有房间的尺度与功能性。我们回顾2022年上海市场的热销项目发现，紧凑型四房产品的布局具有较强的同质性，基本为四叶草布局或多开间朝南布局两种，分别满足追求私密性和社交性的不同客户需求。这类总价相对合理的产品在市场上更有优势，但受面积限制，创新较为有限。

  四叶草布局是上海热销四房的主力设计，其整体户型偏正方形，四居室分别位于四角位置。这种布局的主要优点是，室内空间的利用率较高，而且四个房间互不干扰，保证私密性。2022年销售最为火爆的上海蟠龙天地、中建玖海云天等项目的四房产品多采用四叶草设计。

　　另一种热销项目的流行设计是四开间朝南布局，通过加大面宽、减少进深带来更好的采光与通风效果，提升舒适度。大华锦宸府137㎡户型的南向三卧室+客厅，以及招商象屿公园1872 的132㎡户型的南向两卧室+横厅两种布局，通透性都非常出色。

上海大华锦宸府137㎡户型图

上海招商象屿公园1872 132㎡户型图

  中建·海樾府140㎡户型更是做到三卧室+大横厅朝南，实现五开间南向布局，厨房-餐厅-客厅-阳台可以融于一体，奢阔的客厅还可以开辟出一部分面积作开放式书房使用。

上海中建·海樾府140㎡户型图

  同时，根据二胎家庭需求，房企也在研发更适合的户型，融创未来金融城对此的考量更为细致。其135㎡四房户型设计了两个北向儿童房，其朝向、面积均相同，让两个孩子可以感受到父母平等的爱与一视同仁的态度。

上海融创未来金融城135㎡户型图

  2、160-200㎡改善型四房满足高端客户住房需求

  上海160-200㎡面积段的热销产品主要以更加奢阔的主卧、多套房功能满足，以及对公区一体化的升级带来更大的空间，更舒适的品质。

  高端改善型四房注重为主卧套房叠加更多奢享功能。比如上海长滩三期为滨江景观房，以164㎡四房户型为例，其主卧套房不仅有以承重墙作为隔断的独立衣帽间，更有摆放休息沙发的休息区，正对270°观景窗，更能享受窗外江景。

上海长滩三期164㎡户型图

  同时，双套房满足多代际家庭共同居住所需的私密感与独立性，有效提升高端住宅的生活品质。比如融创徐汇滨江壹号179㎡四房三卫户型，其中有南向两间卧室均采用套房设计，东南侧的主卧也功能完备，有宽敞的独立U型衣帽间，卫生间也配置洗漱区、独立淋浴区、独立马桶区、以及浴缸泡澡区四个功能区。西南侧的次卧则自带卫生间，这样的双主卧配置弱化不同代际家庭成员因生物钟不同、生活习惯不同带来的互相打扰，避免不必要的生活矛盾。

上海融创徐汇滨江壹号179㎡户型图

  古北金鹰府174㎡四房户型的双套房与徐汇滨江壹号不同，主要围绕衣帽间做品质升级。

上海古北金鹰府174㎡户型图

  高端改善型四房还在增加公共空间尺度方面发力。比如新湖明珠城181㎡户型，其南向三房为卧室设计，而位于北侧，与观景侧厅相连的房间与客餐厅并没有明显的隔断墙分界，而是打造了X_Space可变空间。当推拉式移门关闭时可作为单独功能间使用；而当移门打开的时候，房间与客餐厅连成一体，将客厅的单面观景窗扩为270°观景窗。

上海新湖明珠城181㎡户型图

  随着行业进入深度调整期，修炼内功、立足“产品力”愈来愈成为当前行业共识。

  当前的新房市场已经由卖方市场转向买方市场，优质产品和滞销产品的分化在未来呀将更为明显。

  我们认为，上海作为全国经济发展的龙头城市，其房地产市场也将是全国楼市的风向标。