毕业季即将到来，每年毕业季的临近，“租房”都会成为热点话题。从往年来看，一般5月底起租房市场便会出现“预热”。然而从今年来看，上海租赁指数却呈现下跌趋势。

  克而瑞租售数据显示，2023年5月，上海集中式公寓房源租金同环比均出现明显下降趋势。

  从2023年1月起，已持续下跌5个月。若以50平方米的单间计算，目前租金约比年初时平均降低523.5元/月。

  不仅是集中式公寓，个人房源租金方面，目前也已从2023年1月的103.94元/平米/月，降至5月101.48元/平米/月。

  在我们对部分中介、租客及房东的走访发现，2023年至今上海租客明显变少，租赁房屋空置时间变长，个别二房东已经出现亏损。

  克而瑞租售数据显示，2023年5月上海集中式公寓房源租金153.85元/平米/月，出现明显下降，环比下降4.01%，为近一年最低。

  累计来看，2023年至今，上海集中式公寓房源租金已连续5个月下跌，较2023年1月164.50元/平米/月已下跌10.65元/平米/月。若以50平方米的单间计算，目前租金约比年初时平均已降低523.5元/月。

  若把时间拉长，对比2019年至今每年5月上海集中式公寓租金来看，2023年5月的租金均价已较2019年5月下降29.1元/平米/月。

  不仅是租金降低，从出租率来看，上海集中式公寓房源出租率也已五连跌，已从2023年1月85.92%跌至5月的84.28%。

  这一情况，在个人房源上也有体现，2023年至今，上海个人房源租金已从1月的103.94元/平米/月跌至5月101.48元/平米/月，从租金跌幅上看，上海个人房源租金相对跌幅较少。

  房东D先生告诉我们，他挂牌的位于闵行的房子，之前几年5-6月份的时候，每周都起码有十几个带看，今年带看量明显变少。“上海很多人都走了，明显感觉人少了。”

  在对部分中介及房东的走访过程中，说的最多的就是“现在人少”。

  中介小L告诉我们，往年6-7月份毕业季都是租房最火的时候，“火的时候，从5月底租房的人就开始多起来了，一直到6-7月，房租是最贵的时候，尤其是7月份，一般都是要高个几百块钱。”

  小L表示，他所在的张江孙桥路附近，同样的一套房子，已经从去年的5000元/月，降到了4600元/月。

  “一方面是来的人少了，另外一方面是走的人多了。别的不说，我们这边理发店的学徒都少了，之前在我手里合租的几个小哥，现在都回老家了。”

  小L说的不是个例，不少像他们这样的“沪漂”已经或正准备离开。

  2023年3月22日，上海市统计局发布了2022年人口变动情况抽样调查数据。结果显示，2022年上海常住人口为2475.89万。

  对比2021年，2022年上海市常住人口减少了近13.54万人，其中，外来常住人口减少是上海市常住人口减少的直接原因。

  上海统计局公布数据显示，2022年，上海市户籍常住人口1469.63万人，同比增加了12.19万人；外省市户籍常住人口1006.26万人，同比减少了25.73万人。

  不仅仅是2022年，2021年起上海的外省市户籍常住人口就已经开始出现下滑。

  小C的老家在长沙，2021年之前就已经来到了上海，他今年5月份的时候选择离开上海。他当时选择来上海的理由是因为觉得在上海开滴滴可以赚钱，今年，他离开的理由，也是因为在上海开滴滴已经赚不到钱了。

  “之前，上海开滴滴的竞争并没有那么大。那时候我一天的流水可以达到五六百，去掉成本，到手的钱基本上可以覆盖老家的房贷，就算辛苦，也觉得还有奔头。现在大批人都来开滴滴的同时，打车的人也变少了。我已经好几个月没有赚够500一天了。”目前小C已经回到老家。

  小M与小C不同，她大学毕业之后就一直在上海，至今已经有十多年，在此之前，她从事的是快销品行业，疫情期间，小M失业在家，如今，她准备离开上海，前往成都。

  “我是江苏人，对上海有感情，本来想等市场好点的，但是一直都找不到合适的工作，总不能一直吃老本，刚好之前的领导在成都这里需要人，我就去了。如果在上海能够找到合适的工作，我肯定会留下来的。”

  像小C和小M因为工作而来到上海的外省市人口一直都是上海“沪漂”的绝大多数。

  据人口变动情况抽样调查推算数，2022年71.04%的在沪外省市户籍常住人口离开户口登记地原因为工作就业。

  随着新增就业岗位的减少，以及各行各业的竞争加剧，像小C和小M这样的“沪漂”开始撤离。他们的离开，也对上海租房市场产生了一定的冲击。

  上海统计局公布数据显示，2022年全年上海新增就业岗位56.35万个，与近几年相比，数量有所减少。至年末，上海全市户籍城乡登记失业人数14.56万人。

  房东Z先生，家住杨浦，2021年10月，将家里一套位于杨浦的二室二厅包给了长租公寓运营公司。

  在此之前，他直租的价格是7800-8200元/月，在当时，经过几家长租公寓运营公司的竞价后，给了9300元/月的价格，签6年，包装修，装修内容包括中央空调和地暖，违约方要赔20万。

  签完约之后，因为要装修，房东Z先生给该公司免了3个月的租，从2022年1月起开始算租金。

  最初，该公司的挂牌价是19800元/月，接着就遇上疫情期间上海封控，直至2022年8月，这套房子才以15000元/月的价格租出去。

  2023年春节前后，租客不再续租，目前空置至今。

  房东Z先生，给我们算了一笔账，2022年1月至今，他收到的房租约15万元，而与他签约的公寓运营公司租出去的租金目前仅约10万元，即使不算装修费，该公司已经亏了5万元。

  “中间他们也找过我，让我再多免几个月的租金，可我没有同意，我觉得我一开始已经免了3个月，封控之前他们原本是可以租出去的，是他们自己太黑心，挂太高了，所以又空了几个月，这些损失本来就应该由他们自己承担。不能因为现在市场不好就让我来出。”

  除了房东Z先生之外，网友ZY也表示他某长租公寓的管家告诉他，他托管的房子目前已经空置了77天。

  “77天空置期，是明显超过正常空置期的，在我和他们签署的上一个五年的合同期内，五年总共也才空置了不到15天，结果今年仅上半年就空置了77天。然后我查了下这套房的对外出租的价格，发现相比去年的成交价，下跌了近20%。完全抹平了2020年以来的租金涨幅。”

  和他们形成对比的，是上文提及过的房东D先生，他心态比较稳。

  房东D先生即是租客也是房东，他自己有两套房子，都位于闵行靠近徐汇的位置，一直以来，他都将两套房子同时出租，然后将两套的租金一起租了一套位于徐汇的，儿子学校附近的大房子。

  “我现在还是比较淡定的，其中一套还租着，另外一套现在空置。实在没有办法，我们就把徐汇的大房子退了，然后住回自己的房子里，孩子现在也快初中了，稍微远一点问题不是很大。”

  从房东Z先生、网友ZY以及房东D先生的案例来看，也符合目前上海个人房源以及长租公寓房源租金跌幅差距的情况对比。

  对于部分房东来说，如果租不到心里价位，他们宁愿选择空置或者自住，这在一定程度上减缓了个人房源租金的下跌，而对于长租公寓运营商而言，在实打实的成本压力下，降价出租也成一种无奈的选择。

  2023年至今，上海租赁市场，无论是个人房源还是长租公寓房源都出现了不同程度的下降。

  综合来看，租金的下降是多方面引起的，其中既有供求因素，也受二手房挂牌量持续上升影响，交易市场的热度不高也在一定程度上会影响租赁市场。

  短期来看，随着毕业季的正式到来，接下来一段时间租赁市场或将出现一定程度的回暖，但长期来看，随着上海大型租赁社区保租房项目的不断入市，对于集中式公寓租金还有一定影响，或将继续呈现下跌趋势。