最新!楼市向下

市场许倩 2023-06-16 09:24:47 来源:中房报

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  楼市企稳难度正在加大,市场下跌势头比预想中加大。

  6月15日,国家统计局发布1~5月份房地产开发投资与销售数据,无论是投资端还是销售端,都面临较大压力。

  从销售端来看,全国商品房销售面积46440万平方米,同比下降0.9%,跌幅较1~4月明显加大0.5个百分点;商品房销售额49787亿元,同比增长8.4%,涨幅较1~4月少了0.4个百分点。

  根据国家统计局数据计算得出,1~5月全国商品房均价为10721元/平方米,比1~4月上涨1.5%,同比上涨12.5%。

  销售额与销售面积走势相悖、销售端下滑而房价却上涨,在业内人士看来,反映出市场分化在加大,这与过去几年高地价项目开始入市、各地限价政策有所放开、中心城区偏改善和高端住宅销售依旧保持稳定等因素有关。

  从开发投资端来看,1~5月份,全国房地产开发投资额同比下滑7.2%,比1~4月6.2%的下滑幅度,继续恶化,显示房企投资意愿明显不足。

  据中指院测算,5月单月,商品房销售面积同比下降3%;销售额同比增幅收窄至6.8%;房地产开发投资额同比降幅达10.5%,出现两位数下滑,而4月份降幅为7.3%。

  房地产对投资拉动继续减弱。国家统计局数据显示,1~5月份,全国固定资产投资(不含农户)同比增长4%,比1~4月份回落0.7个百分点。分领域看,基础设施投资同比增长7.5%,制造业投资增长6%,房地产开发投资同比下降7.2%。

  在影响开发投资增速的主要指标中,据机构测算,1~5月全国土地成交总额1.22万亿元,同比下降7.58%,且拿地企业仍以国企、央企、地方城投托底为主。

  房企新开工积极性亦仍然不强。1~5月份,房屋施工面积同比下降6.2%,房屋新开工面积同比下降22.6%,降幅较1~4月扩大1.4个百分点。其中,住宅新开工面积同比下降22.7%。

  资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。1~5月份,房企到位资金同比下降6.6%,跌幅再次扩大。其中,国内贷款同比下降10.5%,跌幅比1~4月扩大0.5个百分点;自筹资金下降21.6%,跌幅扩大2.2个百分点。这两项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债能力,跌幅扩大反映出金融机构对房企风险担忧加大。

  支撑房企资金流的主要是销售回款。1~5月,定金及预收款同比增长4.4%,较1~4月扩大0.4个百分点,在房企资金来源中占比35.5%;个人按揭贷款同比增长6.5%,较1~4月扩大4个百分点;在资金来源中占比18.5%。

  5月份,房地产开发景气指数为94.56,自今年1月份持续4个月回升后,再度转向下滑。

  与此同时,楼市去库存压力继续增大。5月末,商品房待售面积64120万平方米,同比增长15.7%。其中,住宅待售面积增长15.9%,较4月末扩大0.5个百分点。

  国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示,从5月份情况看,房地产市场总体平稳,但受到多重因素影响,房地产开发建设仍比较低迷,房地产市场还在缓慢恢复。从下阶段看,随着经济恢复向好,稳定房地产市场政策显效,市场预期好转,房地产市场有望逐步企稳。

  这日,国家统计局还发布了5月份经济运行数据。5月份,16~24岁青年人群失业率为20.8%,处在高位(前4个月分别为17.3%、18.1%、19.6%、20.4%,去年12月为16.7%),显示出青年群体的就业压力仍在加大。

  根据国家统计局解释,失业人口是指没有工作,在近期寻找工作且立即能去工作的人。这些人有工作能力、工作意愿,这属于失业人口。非劳动力是指16岁及以上既不属于就业人口也不属于失业人口的人。比如,没有工作意愿或失去劳动能力的人,这些不在就业和失业统计范围之中。

  “16~24岁很多是在校学生未真正进入到劳动力市场,进入到劳动力市场寻找工作的有3300多万,这3300多万当中有2600多万已经找到工作,大概有600多万目前还在寻找工作。”付凌晖表示。

  “房地产市场在一季度回升后迅速掉头走弱,这种从回升到下落的逆转在过去也有,但没有这么迅速。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,这说明一季度购房需求主要是积压需求,释放完毕后需求迅速断层;整体地产需求较弱,接续能力不足,本质上是居民收入和就业受冲击,且对地产预期悲观,对买房特别是承接债务买房的积极性很低。此外,市场转弱、债务压顶,开发商拿地、开工积极性很低,从而导致上下游全链条转弱。

  同一日(6月15日),央行开展了2370亿元中期借贷便利(MLF)操作和20亿元公开市场逆回购操作。其中,MLF中标利率为2.65%,利率较此前下调10个基点。

  6月13日,央行以利率招标方式开展了20亿元逆回购操作,中标利率为1.9%,较前一日2%的利率水平下降10个基点。

  央行“降息”显然是个好消息,有利于降低贷款成本,同时释放出货币政策加强逆周期调节信号。“但当务之急是要给愿意购房的人打开顺畅渠道。”多位市场人士呼吁。

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中国城市住房价格288指数

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