闭门14年、满目疮痍的广州初代主题乐园——世界大观以政府储备用地的面貌再次亮相。

  7月14日，广州公共资源交易中心挂出了天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块的出让信息，这两块地便是世界大观的一部分，起拍总价高达63.9亿元，最高限制地价73.5亿元。

  占地面积48万平方米的世界大观在1995年开业，深受广州市民欢迎，鼎盛时期每月平均客流量超过10万人，售票窗口用麻袋装钱。然而，开业没多久，该项目的经营就每况愈下，叠加债务纠纷等问题，最终于2009年闭门歇业。十余年过去，世界大观周边的房价已经突破10万元/平方米，这片城市废墟也终于迎来了重生和价值重估的机会。

  据了解，目前已有多家房企对该地块表现出了兴趣。7月17日，合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云对中国房地产报记者表示，地块的容积率比较低，周边的景观资源也不错，适合打造具有一定溢价能力的高端产品。“应该有不少房企参拍，不排除又是一块触顶摇号的地块。”

  歇业的游乐园变身住宅用地

  天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块为二类居住用地，宗地面积约14.9万平方米（其中出让宗地面积约6.9万平方米），计算容积率建筑面积约13.6万平方米，起拍楼面地价约4.69万元/平方米，竞买保证金约12.8亿元，限时竞价时间为8月15日。

  除了总价高，地块还有不少配建要求，包括配建中小学、地下社会停车场、服务设施及市政道路用地、绿化用地、河涌用地等。

  地块的地理位置优越，位于天河区东北部，距离广州国际金融城约20分钟车程，到珠江新城也仅需40分钟车程，附近设有地铁21号线的大观南路站。其前身便是曾被誉为广州旅游业“月亮工程”和“羊城十大美景”之一的世界大观。

  世界大观占地48万平方米，首期投资达6.8亿元，是当时国内最大型的主题公园之一。项目内汇集了100多个国家的建筑雕塑、地貌奇观和园林艺术，且大多以1：1比例还原，还有时代广场、巴黎歌剧院、古希腊剧场、阿拉伯剧场、英国剧场、日本剧场六大剧场和飞机舰船表演、综合游乐场、水上运动场、美国娱乐等四大游乐区，游乐和表演项目每天长达12小时，号称“世界在这里狂欢”。开业之初，世界大观颇为火爆，旅行社都争相与其合作，广州人也喜欢带外地来的亲戚去游玩，门票收入每月可达两三千万元。

  不过，这样的盛况没有持续多久，世界大观自1997年便开始走了下坡路，节目表演取消，客流量直线下滑，债务纠纷频发。该项目曾经两次与外部企业签署委托经营管理合同，希望借助外部资金重新让项目重焕生机。2006年，“中国马戏大王”于金生带着5000万元的投资进驻世界大观，获得园区5年承包经营权，表示要让该项目在5年内东山再起。

  但这个主题乐园已经积重难返。世界大观有11个股东，其中之一为广州世界大观园发展有限公司，2005年，因欠债2亿元无力偿还，该公司72.22%的股权及收益被拍卖，但3次都流拍了。

  于金生未能力挽狂澜，2007年，世界大观的成人门票已由开业初期的90元降至45元，但依然门庭冷落，每月的营业额不到高峰期的十分之一。随后的两年间，因为合约纠纷等问题，世界大观发生了多起暴力冲突事件，最终被迫在2009年关门谢客。

  歇业这么多年，世界大观内的建筑及游乐设施早已破败不堪，除了开放给婚纱机构入内取景外，仅有部分建筑对外出租做办公用途。据了解，该项目的一位股东仍居住在园内，过着闲来遛马、驯马的隐居生活，偶尔还在微博上发发视频，感叹世界大观美丽依然。

  整体收储周边房价超10万元/平方米

  世界大观的债权债务关系复杂，除了欠金融机构的钱，连土地出让金都没缴清。

  一份裁判文书显示，1995年9月，广州世界大观股份有限公司（以下简称“世界大观公司”）与广州市国土资源和房屋管理局签订《广州市国有土地使用权出让合同》，受让广州市天河区东圃镇黄村机场以东地段约39.7万平方米的土地。1年后，双方又签订了一份补充合同，约定世界大观公司再补受让约5.6万平方米的土地。而这些土地的使用权证一直未办理。

  在一次债权纠纷的调查中，法院向广州市国土资源和房屋管理局发出调查函，得知截至2013年7月30日，世界大观公司尚欠土地出让金及违约金合计约1.37亿元。该局表示未收回这些地块，也暂未有下一步的处理方案，但希望法院在处理世界大观公司的破产清算案件时，给予优先缴付其拖欠的土地出让金及违约金。

  这45.3万平方米的土地当时属于商业用地，2014年的用地级别价为4664元／平方米。

  世界大观沉寂的14年里，广州的房价与地价均一路走高。2020年11月，世界大观东侧的奥体公园北侧北AT1003036地块挂牌出让，起拍楼面地价4.3万元/平方米，最终以约5.15万元/平方米的价格成交。该地块的项目名为合景臻颐府，于2022年初开盘销售，目前的售价为10万元/平方米至12万元/平方米。

  在此背景下，世界大观的处置也被提上了日程。2022年4月，广州市规划和自然资源局与世界大观公司签订收储补偿协议，同年8月解除了地块的土地出让合同及出让补充合同，涉及的土地面积约45.3万平方米。

  2023年4月，《天河区世界大观地块（AT1003、AT1006规划管理单元）控制性详细规划》获通过。规划显示，该项目地块面积约48.94公顷，首期33.05公顷的用地已于2022年12月完成结案，地块权属清晰，属市、区合作开发地块。世界大观内的部分建筑得以保留，居住用地、产业用地、蓝绿用地和道路用地基本实现1:1:1:1，其中居住用地5宗，建筑规模约21万平方米。

  天河区黄云路AT1003011、AT1003072地块便是世界大观首批出让的住宅用地，起拍楼面地价比奥体公园北侧北AT1003036地块高了约4000元/平方米，封顶价达5.4万元/平方米。冯佩云认为，地块有配建要求，具体配建成本要测算，初步参照现时周边在售项目的价格，地价不算低，但风险应该也可控。根据市场消息，已有多家房企对该地块进行前期调研工作，也有房企仍举棋不定。“这块地的单价、总价都比较高，我们还没想好。”某房企内部人士如此表示。