房地产行业作为国民经济中最重要的行业之一，一直受到市场的广泛关注。

  4月份以来，每隔一段时间，市场都会出现“关于中央政策可能非常大力度放松房地产调控、房地产行业将出台非常有力的刺激政策”预期。但在7月20日之前，调控政策主要是一些地方局部调控政策，非全国一致性的、大方向上统一的政策。直到7月政治局会议，使得房地产政策的出现重大拐点。7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日，在中央政治局会议精神的通稿中，没有再提“房住不炒”的说法。

  针对近期地产行业情况，中债资信企业与机构部总经理孙静媛发表了自己的观点。

  复苏、常态和变数

  对于当前的地产形势，中债资信企业与机构部总经理孙静媛认为，可以提炼为三个关键词，复苏、常态和变数。

  在过去一到两年，房地产行业发展整体面临拐点，疫情叠加本轮民营房企去杠杆等外部因素导致短期超跌。今年一季度，随着疫情的放开和积压需求的释放，行业呈现出复苏的势头，1~3月百强房企的销售收入增长了6%，这其实证明了复苏的一个表征。但二季度增速放缓，也说明复苏和回暖不是一蹴而就的，而是一个波动的过程。

  在中央多次重申房住不炒和房地产的支柱产业地位的背景下，立足于我们国家广大的需求空间，行业长期有望维持在市场容量达到10万亿左右的规模，具备一定韧性。目前，行业逐步进入到了常态化的恢复阶段。

  不过，复苏之下，局部仍有变数。一是销售复苏呈现出冷暖不均的特点，本轮复苏高度依赖北上广深和杭州等高能级热点城市，目前相关城市复苏进程也有所放缓。二是房企资产处置、盘活进展缓慢，从今年新增出险企业看，头部房企安全线仍有小幅上移趋势。三是投资人情绪还没有完全恢复，使得行业面临的信用收缩势头，实际上没有发生有力的扭转。

  融资端的政策对行业影响作用最大

  2022年年底金融十六条出台以后，对市场的信心有很大的提振，金融16条涉及了方方面面，包括融资、保交楼、风险处置和住房租赁支持等。孙静媛认为，对行业影响作用最大的是融资端的政策。

  从大家所熟知的“三支箭”来看，第一支箭，信贷端持续发力，从一季度的数据可以看到，开发贷余额已将近13万亿，增速已接近近两年的高点6%，二季度增速虽小幅回落，但仍处于相对高位。

  第二支箭，债券端结构性惠及，境内债无论是中债增担保，还是信用保证工具，都对优质民企提供了较好的资金支持。同时，境外融资也呈现出一些积极的信号。

  第三支箭，股权端已有超过30多家的房企披露了股权融资计划，6月招商蛇口的定增获批，意味着第三支箭在实操层面已正式落地。总体来看，行业的融资总量边际改善，但仍存在一定分化。

  分化具体表现在哪里，孙静媛则认为，在守住不发生系统性风险的底线基础之上，可以呈现为三个维度。一是对于优质的房企，融资端的支持还是非常的坚挺；二是对于能够积极自救、顽强偿债的一些房企，融资端也是持续支持的，从“硬汉”雅居乐、中骏过往的债券二级市场价格也体现出投资人的认可，“好人有好报、坏人有坏报”的预期正在逐渐形成；三是对于基本面偏弱、有展期/逾期记录等信用瑕疵的房企整体融资压力仍较大，对于化债持消极态度的房企，其应对态度也将反映在融资分化中。

  房地产行业的新发展模式租购并举

  房地产行业新发展模式的顶层的设计是租购并举。今年2月人民银行等对于金融支持住房租赁市场“17条”公开征求意见，也是在积极鼓励住房租赁市场的发展，促进行业向新发展模式转型。

  在这种新模式下，房地产的转型，孙静媛认为，主要有三个方向。第一个方向是专业化分工模式，例如代建。第二个方向是大资管模式，地产企业尝试做一些产业园、商业和社区的运营。第三个方向是城市更新模式，对存量资产盘活改造、资产增值等。转型的根本原因在于行业运行的底层逻辑已经发生了转变，传统三高的发展模式难以为继，因而当前房企面临最重要的转型其实是积极“瘦身”，着力改善资产负债状况，提升持续经营能力。

  房企优胜劣汰趋势凸显

  过去的一年，房企销售排位及拿地行为都发生了深刻的变化，项目资源及融资资源进一步向央企国企和头部民企集中，优胜劣汰趋势凸显，资金实力强的城投和国资入局，区域深耕型房企面临更多发展机会。不过，行业的整合初清还在一个初级的阶段，参考过往的过剩产能行业的供给侧改革经验，预计经过3~5年形成新的阶段性稳固的行业竞争格局——头部央企份额进一步扩大，地方国企弯道超车，示范性民企企稳经营，出险房企缩表退出。

  在新形势下，近两年房地产行业经历重大变革与冲击，使得原来适用的分析框架和评级逻辑出现了局部的失灵。例如，原有的行业评价方法更偏中长期，但2021年下半年以来，流动性成为行业一个主要的矛盾和关注点。今年流动性这个命题仍然存在，因为行业仍处于偿债的高峰期，债务集中到期及境外融资依赖度高的房企债务接续压力仍很大。同样的，融资端的分化，又会使得弱资质房企协商再展期难度加大。整体来看，流动性仍然是当前行业应重点关注的一个核心要素。

  除了流动性之外，孙静媛表示，还应该重点关注随着弱资质房企出清和离场，对于“活下去”的房企，关注点要回归本源，即企业实实在在的经营竞争力，包括项目布局、运营管理效率以及产品力等要素。如果想更加准确地判断一家房地产企业的情况，需要围绕这些要素去进行更加精细化、更有前瞻性地分析，这也对我们新形势下地产评级提出了更高的要求。