自2018年4月海南“全域限购”政策发布后，至今已过去了5年之久。

  5年里，海南楼市究竟发生了哪些变化？

  我们拣取海南4个典型房地产市县，将过去5年官方统计数据，按照时间节点一一进行了梳理，并绘制了一幅海南楼市“曲线图”，试图从一个侧面解析“以壮士断腕决心摆脱经济对房地产业依赖”省份，在过去5年楼市发生的变化。

  一个区域经济高度依赖房地产的市县，为何房屋销售量在一年后跌至低谷？在其他市县楼市“腰斩”的同时，它为什么依然楼市坚挺？这其中的成因较为复杂。

  但我们从冗繁的数据中，找到了过去5年海南楼市发生的变化：房屋销售的量价走势、区域楼市的活跃度，以及不同区域的房产消费属性……

  只有认真总结过去，才能更好谋划将来。

  有房企认为，海南房地产市场仍面临着巨大的压力，在政策层面也有一些亟待解决的方面。但在研究构建具有海南自贸港特色的城乡住房保障制度体系的大前提下，如何处理好产业发展与市场适配关系，本身就是一件极具智慧的事儿。

  房地产“四强市县”这5年

  今年1~7月份，海南房屋销售面积约498万平方米，较去年同期增长30.65%；销售总金额约869亿元，较去年同期增长30.9%。

  在上述统计数据中，海口市、三亚市、陵水县及澄迈县4市县房屋销售面积占全海南省近70%，销售额超过全省的80%。

  记者梳理发现，在最近5年的数据中，从房屋销售面积及销售额两个维度来看，上述4个市县也处于海南省房地产前四强的位置。

  记者收集和整理了海南楼市过去5年来官方统计数据，从而发现海南房地产“四强市县”的市场客观变化。

  以2018年海南“全域限购”为“分水岭”：2017年全省房屋销售面积约为2293万平方米、销售额近2714亿元；2018年全省销售面积锐减至1432万平方米，销售额减少至2083亿元，市场的两个重要数据分别减少了37.5%和23%。

  用浅显的说法，两年度数据相比，后一年860余万平方米房屋销售面积、630余亿元销售额被“蒸发”了。

  上述同比数据的大幅减少，主要集中在“四强市县”。单以房屋销售额而言，海口2018年与前一年同期相比减少了21%，其中陵水、澄迈两县分别减少了44.3%、12%。

  2018年，三亚以601亿元房屋销售额反超海口的520亿元。单就三亚而言，2018年与2017年数据相比，销售面积及销售额却均呈现上扬趋势，分别增长了14.5%和9.1%。

  但三亚上扬的个案在海南楼市普遍下行的走势中，想驱动“大盘”显然有些乏力。“全域限购”等楼市政策的出台，对海南楼市产生了深刻的影响。

  2018年至2021年，海口房屋销售面积及销售额均处于“爬坡”趋势，在2021年抵达了曲线图的顶峰，年销售额接近767亿元，占当年全省销售额49%之多。

  但在2018年至2020年区间，三亚、陵水及澄迈三市县的房屋销售面积及销售额一路狂跌。从官方统计数据来看，2019年，陵水房屋销售额跌至5年周期内的最低点，从头一年的239亿元“缩水”至不足38亿元，减少了84.2%。

  行业人士分析，“四强市县”在“5年周期”的反差变化，主要是受房地产调控政策的影响。海南“史上最严楼市调控政策”——“全域限购”，在一定程度上激发了省会海口刚需人群的消费。“楼市政策趋严，房价是否上涨”等消费心理的担忧，从某种意义上也刺激了楼市的刚性消费。另外，随着海南人才引进的力度加大，也加速了海口商品住宅的去化。

  三亚等3市县出现楼市走低的情况，也与当地楼市调控政策有关，特别是陵水、澄迈两个休闲养老、旅游度假元素明显的区域，相比海口刚需购房人群要大幅减少。

  部分楼市销量曾一度“腰斩”

  从区域位置来看，海南房地产“四强市县”中，海口、澄迈位于海南的北端，即“海澄文”一体化范畴；三亚、陵水位于海南的南端，属于“大三亚”范畴。这“一北一南”房地产市场格局，也基本上代表了海南楼市的典型变化。

  过去5年间，海口楼市相对坚挺，但稳坐“第二把交椅”的三亚，楼市曾一度“腰斩”。以年度销售面积而言，2018年，三亚房屋销售面积约为245万平方米，当年占全省房屋销售量的17%。但到2019年仅为121万平方米，2020年锐减至77万平方米。

  从房屋销售额来看，2018年，三亚超过601亿元，约占全省当年销售额的29%。但到了2019年约为307亿元，2020年约为213亿元。这意味着，三亚在过去5年间房屋销售曾跌至历史最低谷。

  与三亚房屋销售“齐跌”的还有陵水、澄迈两县。其中，陵水县房屋销售面积从2018年最高点89万平方米，跌至2019年15万平方米；澄迈县从2018年211万平方米，跌至2022年约35万平方米。

  三亚等市县销售面积及销售额逐年“腰斩”，除了上述限购等楼市调控政策原因外，还跟海南全省商品住宅土地供应“扎紧口袋”有关。另一个重要的原因，那就是与这3市县的市场消费属性有关，与海口相比，后3个区域更偏向养老度假、休闲旅居等属性占比偏重。

  以澄迈县为例，它位于海南岛的西北部，毗邻海南省会海口，以“世界长寿之乡、世界富硒福地、中国绿色名县”的高知名度，房地产经济在过去20年里得到了较快的发展。特别是县城所在地的金江镇、老城经济开发区所在地的老城镇等，开发商云集，楼盘林立。

  但相比而言，澄迈县房屋均价相对较低，单套房屋总房款额度并不大，加上毗邻省会海口，市场更偏养老属性。

  陵水县位于海南岛东南部，地处“北纬18度”，属于“大三亚”市县，旅游资源十分丰富，相对房价较高的三亚，旅居型住房消费群体更愿意选择在陵水购房。

  4市县楼市5年价格之变

  在海南5年房地产周期里，记者发现一个有趣的现象：海口楼市走势呈现“先扬后降”，三亚等3“房地产强市县”则表现为“先跌后缓慢爬坡”的曲线图。

  具体到房屋销售面积及销售额上，从2018年开始，三亚、陵水、澄迈3市县楼市在前期呈现下行趋势，但海口市场表现坚挺，并一路上扬；但到2021年前后，海口楼市开始出现下行趋势，三亚等3市县却呈现“市场复苏”的迹象，缓慢爬升。

  以陵水县为例，该县今年1~7月份房屋销售有面积及销售额，已接近或者超过过去“低谷”年度销售面积或销售额。

  在海南房地产“四强市县”中，陵水县房地产是不可忽视的。它曾是一个经济高度依赖房地产的县，因房地产开发的贡献，曾被外界称为“最有钱的县”。

  陵水县统计局在《2016年~2017年陵水房地产运行分析》一文中写到，2016年，该县房屋销售额284.1亿元，同比增长63.1%；该年度“开发性房地产业增加值对GDP增长贡献率达47.8%，拉动GDP增长5.2个百分点，居各行业之首”。

  上述文章说，面向房地产征收的土地增值税、营业税及增值税3个税种，也是全县地财收入的主要来源，3个税种合计收入29.5亿元，占税收收入的78.3%，占地财收入的71.2%，房地产是陵水经济的支柱。

  哪些人群在陵水购房呢？

  当地官方文章分析称，由于北方持续的雾霾和寒冷天气，海南的房产不再是纯粹的投资、度假、养老产品，现在已经成为国内空气严重污染现状下的岛外居民为健康着想的刚需房，陵水在海南的特殊地理位置和气候环境，在海南房地产市场表现尤为抢眼。

  2017年8月，陵水县开始探讨房地产行业健康转型发展。时任县委主要领导在会上称：“要走高端房地产的发展路子，实现房地产转型。”

  事实上，早在2016年，在其他市县房价不足10000元/平方米的市场行情下，陵水县商品房均价超过了18000元/平方米，并持续呈上涨趋势。

  记者也根据官方统计数据进行了核算，2017年陵水县房屋销售均价超过20000元/平方米，2018年接近27000元/平方米，2022年超过了28000元/平方米，甚至在今年1~7月份，仍维持28000元/平方米的均价。

  在海南，陵水县的“高房价”仅次于三亚。在记者阶段性统计数据中，陵水县房屋销售均价一度超过30000元/平方米，比同期三亚的房屋均价还要高。

  记者经数据梳理得知，过去5年里，海口房屋销售均价从2018年的13233元/平方米，涨至2023年7月（下同）16889元/平方米，三亚从24567元/平方米涨至27948元/平方米，澄迈从10061元/平方米涨至11098元/平方米。

  值得关注的是，最近在海口举行的一次海南房地产行业沙龙上，参会房企的主要负责人表示，海南房地产市场仍面临着巨大的压力，比如融资难、市场信心不足等，区域市场的供求不平衡，在政策层面也存在一些亟待解决的问题。其中，房企负责人特别提到，目前海南楼市中的商办产品面临巨大销售压力，去化难、市场消化周期长。