“‘金九银十’有戏了。”8月30日上午，看到广州市发布的“认房不认贷”新政策，中介小陈略带激动的对中国房地产报记者表示。

  根据广州市人民政府办公厅发布的《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在广州名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

  建设银行广州分行的工作人员透露，该行已有部分支行开始执行“认房不认贷”。

  克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州在一线城市之中率先落实首套房贷款“认房不用认贷”，对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场“及时雨”，在打破了购房者对新政利好的观望气氛之后，“预计接下来广州楼市‘金九银十’的人气和成交都会有回升。”

  开发商迅速做好了推盘的准备工作。“我们有个改善型的项目打算9月份上新货，迎接这一波政策红利。”广州某房企的营销负责人说。

  利好三类人群

  广州市政府的文件发出后，广州市住房和城乡建设局也发布了一份文件解读，明确申请贷款的居民家庭包括户籍家庭、非户籍家庭、单身人士、境外人士、持人才绿卡人士等不属于法人单位的购房人。户籍家庭和非户籍家庭含借款申请人、配偶及共同生活的未成年子女。居民家庭住房套数，则是以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产信息查询结果》显示居民家庭（含所有家庭成员）已拥有住房套数核算。该局表示，2023年8月18日0时后签订个人住房贷款合同的，按新政策执行。

  肖文晓表示，本次“认房不用认贷”在广州主要利好三类人群。一是在异地或本地曾有房贷记录，但是在本地无房的刚需客，二是在广州本地打算“卖一买一”的置换客，置换门槛将得以降低，最后是打算在增城、从化这样的不限购区域或南沙、花都这样人才购房政策较为宽松的区域买房的外地客。“刚需客、置换客和外地客均有机会享受本次新政利好。”

  据其介绍，对比以往政策，广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。也就是说，按照今年1月至7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30万元至40万元，如果是购买高总价的住房首付减少更多。此外，按照贷款100万元、30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。

  中介机构很快就总结出了相关的落地细节，包括外地有在供房贷，但在广州无房的客户，买首套房也可以首付三成、享受首套房贷利率。“以前，客户在外地有房贷未结清的话，广州买首套房要按二套的要求，首付给到七成，利率也是按二套房算。”小陈表示，广州的二手房市场，“卖一买一”的改善型客户是主流，首付降低一成可以减轻买家不少压力，“利率按首套房算也优惠一些。”

  新房成交跌至历史低位

  还有两天，楼市就将进入传统的销售旺季——“金九银十”，广州选择在这个时候发布新政，刺激住房消费的意图很明显。

  克而瑞的数据显示，近两个月，受到市场下行以及等待政策利好落地的观望气氛的双重影响，广州楼市成交量急转直下，7月新房网签只有4600多套，8月份，截至29日更是只有3100多套的成交量，这些数据都是近十年历史同期的低位。

  据机构统计，8月广州新建商品住宅成交规模同比降幅仍在30%左右，购房者观望情绪较重，市场持续低迷。

  镜鉴咨询创始人张宏伟表示，北上广深四个一线城市中，广州率先跟进落实“认房不认贷”是因为库存压力最大，其新房的广义库存量（已经竣工待售的现房和还未竣工待售的期房）达到45个月以上，二手房的成交也自4月份开始逐步走低。“所以广州第一个表态优化个人住房认定标准也是理所当然的，有助于激活广州楼市的改善需求和缓解广州的去库存压力。”

  开发商的态度则相对谨慎。“确实感觉市场会热一些了，但后续效果还需要观察。”某在售项目表示。另一个项目的销售人员也认为，新政会对成交有一定促进，但影响谈不上很大，“主要成交阻力不在贷款成数，而是整体市场不好。”

  在合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云看来，政策影响有多大，要看受“认货”影响的购房群体有多少。而单一的政策很难改变低迷的市场现状，楼市需要一套组合拳，因为广州有大量的改善型客户因为不能实现“卖一买一”而无法享受认房不认贷的政策。“如果政府能出台促进二手房交易的政策，结合认房不认贷，预计对楼市的影响会更大。”

  上述房企营销负责人告诉中国房地产报记者，年初该公司就预判下半年会有利好政策出台，在货量铺排上已经做了安排，所以才能赶上这一波的政策红利。但他也表示，只有“认房不认贷”并不能减轻业绩压力。“市场上货太多了，客户都靠抢，各个项目、各种营销策略都想来抢这一波。”