当前的楼市，正在悄悄奖励那些有眼光、远见和重品牌的购房者和开发商。

  上周末，位于长沙市开福区福元路板块的轨道万科璞悦湾住宅项目开盘，再现“摇号”场景，给当下长沙楼市来了一支急需的“强心针”。

  湖南中原数据平台的监控数据显示，该住宅项目推出的104套住宅，当天开盘被认购99套，认购率95%。

  “这是自7月份市场异常冷清以来，长沙房企品牌积累、地段和性价比多方均衡、突出重围的优异表现，有利于提振楼市信心和稳定市场预期。”当地市场人士点评说。

  成交低迷库存及去化周期双双上行

  “说实在的，现在只要是上门有诚意来看房的，我们基本上会想尽一切办法留住，接待下单实行首问责任制，看房客户想要的优惠，置业顾问可以现场申请。”长沙某楼盘营销负责人称，为告别楼市低迷、奋战“金九银十”，楼盘营销中心从接待、介绍、参观，到洽谈、下单、回访等一系列流程，进行了全方位的细节梳理和优化，努力实现成交。

  该营销负责人所称的楼市整体低迷，指的是8月长沙楼市供应节奏小幅加快，但成交继续探底。湖南中原研究院日前发布的楼市月报显示，8月长沙市内五区累计供应商品住宅63.41万平方米，环比增长98%，同比增长13%；成交量十分低迷，仅35.86万平方米，环比下滑14%，同比下滑35%，仅高于近两年春节月成交量。

  截至8月底，长沙市内五区商品住宅库存量升至526万平方米。因近6个月去化速度放慢，长沙楼市去化周期升至8.9个月。库存及去化周期双指标上行，尚处于相对合理区间内。不过，芙蓉区、开福区商品住宅去化周期已达15个月，去化压力上行。

  从板块看，河西整体去化压力较小；雨花、芙蓉、天心中心板块受个盘影响，去化周期维持高位；园林生态园、青竹湖、暮云三大板块流速缓慢，去化周期维持在48个月以上。

  “认房不认贷”新政落地后，9月第1周，长沙市内五区一手住宅成交439套、6.2万平方米，环比均下滑50%，远低于2023年周均成交829套、成交面积12.21万平方米。

  改善性产品成交占比出现下滑

  值得注意的一个现象是，大面积大平层住宅的销售在持续降温。

  8月长沙市内五区一手住宅成交主力面积维持在130~144平方米区间，占比29%；160平方米以上改善产品成交占比较上月下滑6个百分点。

  也就是说，从面积段看，刚改仍为长沙市场中流砥柱，改善产品占比下滑。

  从成交单价看，8月长沙市内五区商品住宅成交主力价格在1.2万~1.5万元/平方米区间。

  在细分物业中，8月长沙别墅供销均维持低位水平；洋房、大户型住宅产品供涨销跌，双指标上行但去化仍处在健康水平；而商办类三大物业成交均表现低迷，去化维持高压。

  当地房企不得不面对的一个楼市现实是，由于客户预期未见好转，客户观望情绪浓厚，蓄客艰难，转化难度在提升，市场营销效果有限。

  湖南中原研究院的月报还称，8月长沙市内五区开盘推货及成交环比分别上升215%、128%，整体仍处较低位，去化率30%，相比上月下降12个百分点，为今年最低位；单项目开盘去化率基本在59%以下区间，开盘项目去化均不理想。

  后续成交量有望提升

  按照湖南中原研究院的推测，9月长沙市六区一县预计有46个项5144套新房入市，总面积约83.2万平方米，以普通住宅为主，套数占比52.7%，其次为大户型产品。待入市项目中，以毛坯产品居多，预计为34个，套数占比67.9%。其中14个新盘将扎堆入市，大户型项目占比仍在提升。

  随着推货节奏的小幅加快，接下来长沙楼市的竞争压力会小幅加大。在信贷利好刺激下，如有叠加提振楼市信心的新政加快出台，长沙楼市成交量环比将呈现回升态势。三季度整体仍将处于低位，四季度将逐步回温，但全面复苏仍具备一定难度。

  若无进一步的政策出台，各楼盘的促销让利活动将有所增加，品牌房企受制业绩压力也会参与其中。

  同时，长沙楼市后续供地压力将增加，不排除会从优化出让条件、完善配套要求等多方面调整提质，以望更多房企参与拿地。