亚运会结束后，杭州火速出台了楼市新政。

  10月16日早间，杭州房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》（以下简称“通知”），进一步放松限购政策，为市场注入更多购买力，同时在差别化信贷方面进行了调整。

  虽然限购区没有完全放开，但暗藏玄机：针对非杭州市户籍家庭，只要在杭州市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，就有购房资格，不再要求社保年限，这对外地户籍购房者而言，大大降低了入市门槛。

  一位品牌房企杭州区域营销负责人表示，此次新政的重点，就是要降低购房门槛和成本，让更多有意向的购房者不仅有资格，也能在首付和房贷利率方面享受到当前最低的成果。

  目前来看，新政后客户基数将进一步放大，市场分化的情况也将会加剧。镜鉴咨询创始人张宏伟预计，主城限购区对于非限购区、周边三四线城市的购房“虹吸效应”将进一步增加，短期内将有一个成交的小高峰。

  购房基数进一步扩大

  此次，杭州楼市新政最大的特点在于限购方面的松动。

  通知明确，将住房限购范围缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四个主城核心区，杭州户籍家庭在限购范围内限购2套住房（新房和二手住房），外地户籍限购一套。其他如萧山、余杭、临平、钱塘、富阳区等解除限购，与此同时，单身人士也放开限制，最多可以买两套。

  此次将限购区收缩至主城四区，其中暗藏玄机：针对非杭州市户籍家庭，只要在杭州市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，就有购房资格，不再要求社保年限。

  “这大大降低了入市门槛。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，理论上只要缴一个月的社保或一个月的个税，或者以前曾经缴过，即可在限购范围内限购1套。

  而此前，外地户籍在杭州购买新房需连续缴纳48个月社保或个税、购买二手房需连续缴纳12个月社保或个税。

  如此一来，本次新政所放开的区域中，钱江世纪城、未来科技城可能成为吸引外地人购房较为热门的板块。

  原先杭州的楼市政策调整一直较为谨慎，更趋向于“一区一策”，效果偏短期性，基本在1个月到2个月，一旦到了后期，效果逐渐转弱。此次新政和之前相比，区别在于对改善性需求的力度更大，短期内将有效提升市场成交量，特别是热门板块将继续升温。

  此外，在当前市场法拍房逐渐增多的情况下，杭州此次新政也进行了调整，对参与限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。这意味着，法拍房市场也将不再限购。

  但上述营销负责人表示，虽然限购有所放开，主城区新盘“限价”依然严格。一些热门区域的项目热度仍然很高，一些“红盘”甚至还存在“拼社保”的情况。

  冷热分化或将加剧

  身为浙江的省会城市，杭州楼市始终保持着较强的韧性。此次降低购房门槛后，势必给三四线城市富裕家庭带来了资产重新配置的机会。来杭州买套房，将会成为全省中产以上人群的新的选择。

  限购放开以后，客户基数将进一步放大。但放开之后，也势必会导致杭州市场面临“内冷外热”的局面。

  目前，杭州主城区外围的新房面临较大去化压力，这类房源均价在3万元/平方米以内，总价300万~500万元，面对二手房的竞争仍处于劣势。

  上述营销负责人分析，亚运会之前只有核心区（现在的限购区）的部分“高倒挂”项目保持一定市场热度。随着二手房房价的回调，倒挂程度降低，外围区域的新房活跃程度已明显低于过去一两年。

  在弱周期的市场背景下，杭州的购房群体渴望回流主城和城市核心板块，这已经成为置换类需求的置业的主流。在此背景下，核心板块400万~600万元的新房和二手房关注度会有所增加，如奥体、未来科技城这两个板块，韧劲足、抗压能力强。

  杭州楼市取消限购的措施，以及“认房不认贷”等措施的落地，有助于置换类改善需求的落地。这类群体以“卖旧买新”为主，是回归到主城、城市核心板块的主力军。上述营销负责人表示，这类人群有很强的置换需求。

  2023年下半年以来，杭州市场热度有所回落，急需重振旗鼓。9月，新房住宅成交面积80.63万平方米，成交规模虽环比增长，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市场也表现不佳，成交4130套，环比下降12.1%。

  对此，前述营销负责人表示，新政短期内会提升整个市场成交量，特别是二手房成交量的上升。那些被限购的刚性需求购房者、一直在等待新政的购房者会快速入市。

  不过，杭州多名市场人士也表达了谨慎的看法。

  “9月以来包括南京、苏州、厦门、成都等强二线城市，放开或部分放开限购，出台了甚至更宽松的政策，但市场并没有太大的波澜。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚表示，杭州此时放开限购，能对省内三四线城市产生一定虹吸效应，但绝无可能令外地购房人蜂拥而至。即使能吸引一部分购房者，也只是吸引到杭州极少数的核心区域和核心板块。