政策调整的两个多月里，郑州楼市发生了什么变化？

  刚需购房者张先生表示，“不敢碰期房，坚决不能买。”

  8月初，郑州市率先调整政策，成为全国首个全面实施“认房不认贷”的城市；9月12日，郑州市又发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，全面取消了限购限售政策、下调首付款比例、加快“保交楼”进度等多项政策，成为省会城市中政策放宽力度最大的城市之一。

  10月19日，国家统计局公布了2023年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，郑州新建商品住宅销售价格环比跌幅0.6%，同比跌幅1.3%；1~9月平均上年同期跌幅1%。二手住宅销售价格环比跌幅0.5%，同比跌幅5.2%，1~9月平均上年同期跌幅5%。

  “从郑州新房销售价格指数来看，涨跌幅排名偏弱，说明市场没有完全好起来，郑州出台一系列政策后，市场交易是曾出现一波好转，但整体可持续性偏弱，有一定市场压力，后续还需做好进一步稳定房地产的动作，促进房价稳定发展。”易居研究院研究总监严跃进表示。

  “目前，购房者整体观望情绪依然浓厚，市场信心恢复仍需要时间。”有受访人士亦表示。

  楼市分化

  “‘双节期间’项目打了96折，成交42套，大概回款9000万元。新政策刺激了部分改善型客户需求，大面积146平方米的户型去化速度较快。”郑州金茂未来府项目销售经理郭家豪向记者表示，目前购买主力以改善型为主，刚需客户受市场环境波动较大。

  “‘国庆期间’平均每天来访约40组，销售近30套，成交金额大概3000万元左右。”中原华侨城项目营销总监杨伟一向记者表示，新政发布以来，位于郑州西四环的中原华侨城项目的来访量和成交量都有明显提升。

  据郑州360房产网数据显示，“国庆假期”（第40周）郑州新房成交4693套，比第39周上升3067套，到第41、42周开始出现回落，分别成交2365套、2313套。二手房方面，第40周成交1770套，相比第38周、第39周成交量出现降低。

  郑州市一位市场人士表示，从国庆假期成交量来看，郑州楼市仍分化严重，现房、准现房销售不错，国企、央企的热点区域的改善项目出现热销。

  “政策发布后，对于郑州楼市整体是有正向刺激作用的。不过对于主城区、品质更好的项目来说，刺激力度会更大一些。”杨伟一向记者表示。

  二手房方面，“买得高卖得低”成了郑州大部分卖房业主的现状。

  卢女士近期在为置换房子的事情奔波着。“有了二胎后，两居室已经无法满足家庭需求，就想换个大的，最近一直在考虑置换，但现在房子很难出手。”卢女士感叹道。

  2018年，卢女士以115万元买下了现在售卖的89平方米两居室，当时房贷利率为6.125%，月供4000元左右。

  买房之后，卢女士所在的小区同户型的挂牌价却一直在下调，“挂了大概1年时间，下调了3次价格，价格从130万元到现在的110万元，还送家具装修，光这几年的利息和装修差不多赔进去30多万元，中介机构还三番四次提醒我降价。”卢女士无奈的说。

  贝壳二手房显示，卢女士所在的小区目前挂牌52套房源，均价为1.2万元/平方米左右，与卢女士差不多面积的两居室，有的挂牌价格低于1万元/平方米，挂牌总价89万元。

  虽然房贷利率下调了，但购置二套房的成本也在降低。随着房地产政策不断落地，郑州二手房挂牌量也出现明显增长。

  在8月3日发布“郑15条”当天，诸葛找房官网显示约有14.16万套二手房在售，截至10月18日，郑州挂牌的二手房源已增至16.6万套，新上房源3311套。二手房均价环比下降0.69%，其中24小时降价房源1232套，24小时涨价房源仅55套。

  但新政策对卢女士来说基本没什么作用，不管是卖房还是考虑置换三居二手房，新政策中提到的多子女家庭购房与购房契税补贴，均是针对“购买新建商品住房”。

  此外，在购房者眼中，新政策的影响也有限，他们更在乎的是房价的涨跌。

  今年打算买婚房的“90后”购房者张先生已经看房很久了，首付预算80万元左右，计划购买金水区或者东区。从年初看房到现在，某小区房价已从2万元/平方米降到现在的1.8万元/平方米。

  “各种政策发布后，我觉得差不多可以入手了，但身边的几个刚需朋友还在观望中，总觉得房价可能还要降一降。我也开始纠结到底现在是不是合适的入手时机。”张先生表示。

  选择再等等的刚需客户并不少，郑州一位房产中介机构人士表示，“虽然有购房需求的人很多，但大多数都在观望，带看的客户就算已经看好小区和户型还是会选择观望，观望房价是否会再降些。”

  需要改善的购房者则需要“卖一买一”。

  需求端提振仍是关键

  实际上，除了各种政策补贴救市外，购房者的信心也急需修复，最主要的影响是停滞的楼盘。

  项目无法交付资金不能及时回笼，开发商不敢买地，据不完全统计，截至8月20日，郑州集中供地有五六宗土地流拍，或普遍以底价成交。

  “保交楼”成了提振需求端的关键。郑州开始拼经济、保交楼，按照年初郑州市印发的《郑州市2023年国民经济和社会发展计划》，今年郑州预期地区生产总值增速为7％，加快推进147个保交楼项目进度。

  10月18日，郑州市与绿地集团就“保交楼”等重点事宜达成共识。除此之外，在“保交楼”行动中，河南省本土房企也在用实际行动，做出积极响应。

  10月16日，据克而瑞发布的河南区域数据显示，2023年1~9月河南省房企交付面积前10企业中有7家为河南本土企业，其中建业集团交付面积328.3万平方米、正商集团交付面积107.69万平方米、正弘置业交付面积79.78万平方米；另据2023年1~9月河南省提前交付项目来看，提前交付200天以上的项目有9个，其中，济源市建业集团的建业尊府项目提前交付1年零10天。

  市场在修复中期待着回暖。