招商局蛇口在不断拓宽自己的融资渠道。

  5月31日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）发布公告称，公司正在筹划发行股份、可转换公司债及支付现金购买资产并募集配套资金事项。

  据了解，招商蛇口计划收购深圳市投资控股有限公司旗下的深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权，平安人寿全额认购招商蛇口本次募集配套资金非公开发行的股份，发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东。

  值得注意的是，招商蛇口和平安两家企业均诞生于蛇口工业区。这也无形当中促进了两家企业的合作。

  6月3日，招商蛇口方面人士告诉中国房地产报记者，收购南油集团的目的是巩固公司资源型定位，引入平安人寿能为他们引入低成本的长期资金。

  巩固公司资源型定位

  招商蛇口方面表示，此次购买资产的重点是南油集团间接持有的深圳市前海自贸投资发展有限公司所拥有的前海自贸区内的优质土地资源。

  前海自贸拥有前海妈湾2.9平方公里的土地资源,负责其开发、建设和运营。2017年在粤港澳大湾区发展论坛暨“一带一路”国际经贸合作先导区研讨会上,前海妈湾片区规划首次公开。根据前海妈湾片区规划方案,总建筑面积约508万平方米,计划开发周期8——10年。

  公开资料显示，南油集团成立于1984年8月，位于深圳市前海蛇口自贸区，注册资本5亿元人民币，管理资产246亿元，参资和控股企业4家。涉及大健康产业、自贸创新产业、大数据产业和深圳前海权属土地的综合开发等多种业务，拥有前海23万平方米权属土地。

  深圳前海是粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置，招商蛇口通过多种途径在获取前海的优质土地资源。

  2019年12月，招商蛇口通过前海实业和前海投控，对前海自贸公司增资，收购了招商驰迪公司100%股权及前海鸿昱100%股权，交易金额共计1458.16亿元，这两家公司在深圳前海妈湾片区共计拥有80.62万平方米土地面积。

  今年招商蛇口再次收购间接持有前海自贸股份的南油集团。

  险资注入 助力转型

  处于转型期的招商蛇口，需要不断注入资金来发力，发行股份、可转换公司债正是融资的一种有效方式，这同时也是招商蛇口转型所需。

  2015年以来，招商蛇口重组后一直在转型。彼时，招商蛇口提出的发展战略——“前港、中区、后城”，分别对应邮轮产业建设与运营、园区开发与运营及社区开发与运营三大业务板块。

  2015年，招商蛇口董事长许永军在业绩会上提出，预计3至5年内，社区运营业务比例下降到70%甚至60%，园区运营提升到30%，邮轮运营则占比达到10%。

  招商蛇口2019年年报显示，传统房地产开发营收占比仍在85%以上。具体来看，房地产、园区和邮轮产业的营业收入分别为845.55亿元、124.76亿元、6.42亿元，占总营收比重分别为86.57%、12.77%、0.66%。

  转型还未见成效。

  同策集团首席分析师张宏伟表示，招商蛇口近几年拿地比较多，成长速度比较快。

  在大手笔拿地的同时，招商蛇口的负债水平也随之上升。2018年末及2019年前三季度，招商蛇口资产负债率分别为74.28%和75.62%。截至2019年9月底，招商蛇口短期借款达286.28亿元，流动负债达2976.98亿元，均为近三年新高，而同期招商蛇口现金及现金等价物仅为677.79亿元。

  据招商蛇口数据披露，截至3月3日，招商蛇口待偿还债务融资工具及其他债券余额为284.5亿元。招商蛇口方面透露，公司短期内到期的债务规模较大，面临较大的短期偿债压力。

  迫于偿债压力，近两年来招商蛇口一直在出售资产。据不完全统计，招商蛇口2018年和2019年分别出售资产11项和7项。近日，招商蛇口今年第三次正式挂牌转让沈阳金道汇通房地产（以下简称“金道汇通”）开发有限公司100%股权及4.93亿元债权，转让底价7.02亿元。

  引入股东也是缓解偿债压力的一种途径。招商蛇口方面表示，引入平安人寿,实现双方共赢。发行完成后平安人寿将成为公司股东。平安此前已入股碧桂园、旭辉、华夏幸福、中国金茂等房企,险资与房企的合作局面打开,能为房企引入低成本的长期资金,险资也能拥有房企高分红的投资渠道,实现双方共赢。