海南“最复杂烂尾房地产项目”——美好龙沐湾，已销售近1300套房产曾经无法合同备案、交房及办证，其中300余户购买法院查封房、数十户购买了手续公章伪造的房产，项目债务保守估计达15亿元以上……个体的信访也变成了群体的信访。一场由省县两级政府以及重组方、业主联合的拯救行动由此开始。

  中房报记者 陈标志丨海南报道

  美好龙沐湾项目因烂尾引发的连锁反应，据悉曾引起国家高层的高度关注。该项目被列为海南省房地产风险化解重点项目，在长达4年的时间里，海南省房地产风险防范工作领导小组、海南省高级法院、省住建厅等多部门，以及乐东黎族自治县党委、政府高度重视指导此烂尾房地产项目化解风险。

  近期，停摆4年之久的美好龙沐湾烂尾项目，经过多方的努力终于迎来了盘活曙光。重组企业在项目工地举行“美好龙沐湾重组盘活里程碑”仪式，同时项目7号楼交房、8号楼装修，特别是根据最高人民法院关于善意执行、化解金融风险等司法政策，该项目做为海南首家获得查封下销售重启政策。

  美好龙沐湾项目的烂尾，在海南并非个案。2010年前后，国家批准了海南建设国际旅游岛的规划，再次掀起一股房地产开发热潮，“先知先觉”的开发商纷纷踩着时间节点， 抢滩海南岛“跑马圈地”。美好龙沐湾项目的烂尾，只是这股滚滚热浪中的一个缩影。

  开发始末

  在海南省西部的乐东黎族自治县境内，有一个依山临海的海湾——龙沐湾。它是中国唯一一个朝向正西的海滩，被外界称之为“中国最美落日海滩”。

  10多年前，这里还是一个原始而又平静的海湾，碧蓝的海水、洁白的沙滩。2010年前后，大小开发商从四面八方纷纷聚集龙沐湾“跑马圈地”。这里开始成为房地产开发商“淘金”的沃土。

  海南美好房地产开发有限公司（以下简称“美好公司”）就是上述“淘金”房企之一。2007年10月，一家名为“海南瀚翊住邦实业有限公司”的房企注册成立，半个月后更名为美好公司。

  据知情人士透露，上述公司的成立及更名，海南省农垦集团海南三叶制药厂有限公司原总经理吴明在其中起到主导作用。吴明于2015年被查，3年后因贪污、挪用公款、受贿、行贿数罪获刑17年。

  这家房企注册地原本在距离龙沐湾200余公里外的海南省临高县临高角，主要是为了开发临高角一个叫“海豚花园”的项目。美好公司在临高的房地产开发曾雄心勃勃，项目最初设计规划开发面积达2000余亩，但后因种种原因仅开发建设了52亩。

  2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，美好公司用敏锐的触角伸向了200公里外的龙沐湾。

  同年2月，美好公司与海南中和（集团）有限公司（以下简称“中和集团”）签订合作协议，共同成立海南美好中和房地产开发有限公司（以下简称“美好中和公司”），合作开发中和集团名下位于龙沐湾的2000亩土地（含美好龙沐湾一期地块一、地块二，不含二期地块三）。美好公司、中和集团分别占股51%、49%。

  7月下旬，吴明牵头在海口成立的另一家公司——海南京东保盈房地产开发有限公司（以下简称“京东保盈”）与中和集团签订土地转让合同，中和集团将地块三232亩转让给京东保盈。

  11月底，京东保盈与山西财富创业投资有限公司（以下简称“山西财富”）签订项目合作协议，合作开发龙沐湾232亩的地块三。合作协议约定，山西财富出资4.73亿元，分得该项目一半约9.9万平方米的房产。

  中国房地产报记者梳理发现，在不到一年的时间里，围绕美好龙沐湾一、二期3宗土地，美好公司快速完成了合作、融资开发等过程。

  债台高筑

  美好龙沐湾项目在开发过程中摇摇晃晃，至2016年项目彻底烂尾，沦为 “海南最复杂烂尾项目” “海南省房地产风险化解重点项目”，一度惊动了高层。

  一组数据显示，2017年9月项目重组前，一期项目已完成建设1855套，销售近1300套，其余由于项目烂尾原因，处于停售停建状态；已售1300套房产无法合同备案、交房及办证，其中300余户购买法院查封房、数十户购买了手续公章等伪造的房产，面临钱房两空的风险。同时，因项目未完成验收而违规交房800余户……

  究竟，美好龙沐湾项目是怎么烂尾的呢？这是人们关注的焦点。

  据上述知情人士介绍，2012年9月，因合作产生分歧，美好公司与中和集团合作终止，后者将持有的美好中和公司49%股权转让给美好公司。同时明确原合作开发协议变更为土地转让，将有关合作土地转让给美好中和公司。

  同一天，中和集团、美好公司、京东保盈三方签订协议，约定将京东保盈地块三的232亩土地过户给美好中和公司统一开发经营。

  2012年11月初，山西财富、京东保盈、美好中和公司签订三方协议，确认将京东保盈与山西财富合作协议中有关权利义务改由美好中和公司承接。

  2014年10月，因美好公司迟付土地款，中和集团、美好公司协商违约条款处置，由中和集团收回地块二（80亩）做为违约处置。至此，美好中和公司土地减少到524亩。

  看似脉络清晰的项目合作开发，但从2007年10月公司成立（变更）至2017年9月底，美好公司有记录的股权变更多达14次。如此频繁的股权变更，其背后便是开发资金的不足。

  据项目知情人介绍，项目开发资金不足的主要原因除了部分股东涉嫌挪用、侵占，以及经营不善等外，“核心原因是投资合作方山西财富出资严重不足及显失公平的投资合同制约”。据其称，投资合同约定山西财富出资4.73亿元，截至目前仅实际直接出资1.2亿元。

  根据有关诉讼材料显示，山西财富在美好龙沐湾直接销售房屋已达331套，价值约3亿元。美好中和公司工作人员表示，山西财富自行销售大量房屋后，既不对账也不回款，导致项目资金不断被掏空。

  乐东县房管部门也表示，除与中和集团的土地纠纷外，美好公司及美好中和公司还面临着众多与其他利益关联方、业主、工程队等纠纷。相关诉讼案件直接导致了美好公司及美好中和公司股权被冻结、银行账户被冻结、已建房屋被查封，造成美好公司及美好中和公司债台高筑、人员不整，根本无法展开正常的建设及经营。

  美好龙沐湾项目现任一位负责人表示，2015年6月，海南省农垦集团海南三叶制药厂有限公司原总经理吴明涉嫌严重违纪被查，企业内部管理混乱，特别是接任者违法处置法院查封房产、伪造公章等行为，加速了整个项目的崩塌与烂尾。

  浴火重生

  美好龙沐湾项目的烂尾，也是2010前后房地产开发商在海南 “跑马圈地”“表面繁荣”的一个缩影。

  “项目债务目前保守估计已达15亿元以上，包括原金融机构的借贷债务、工程欠款、欠缴税费、土地欠款、民间借贷等。”美好龙沐湾项目一位负责人告诉中国房地产报记者。

  “同时，项目还存在大量隐形债务，包括假公章、空白页预先加盖公章等潜在风险。”上述负责人称，项目烂尾带来了连锁反应，相关联的诉讼案件不断增加，项目诉讼合计已超过110起，未审结尚有约30起。

  这位负责人还举了一个例子：原本京东保盈与山西财富于2010年签约合作开发，并由山西财富出资4.73亿元；但从2014年起，美好龙沐湾项目却因资金紧张先后向金融机构融资4.5亿元。

  “这是一个非常奇怪的现象，4.73亿元合作开发资金，加上房屋预售回笼资金，项目根本就不会出现‘资金紧张’的情况。”该负责人称，事实上，2016年起美好龙沐湾项目资金链断裂。

  2017年9月前后，甲乙丙资产管理有限公司介入美好龙沐湾项目重组盘活，深圳永航世纪投资中心等企业、自然人合计重组收购美好公司80%股权，三家国企组建的基金收购华融公司持有的美好中和债权，烂尾的美好龙沐湾项目得以重组。

  “我们重组接管项目后，发现情况极其复杂，根本不是常规房地产项目。”重组管委会相关负责人吴先生表示，比如仅假公章就发现4枚，同时还发现大量加盖公章的空白页，项目不断暴露出系列涉嫌违法犯罪的情况，“目前公安机关已经介入相关案件的调查”。

  “我们经过对项目的梳理和研判，形成了重组盘活的总原则——‘三个有利于’：即要有利于保障最广大善意购房者的合法权益；要有利于化解风险，维护稳定；要有利于尽快盘活项目，实现经济社会双效应，实现各方共赢。”吴先生告诉记者，美好龙沐湾项目的购房者来自全国各地，涉及面广。

  海南省房地产风险防范工作领导小组、省高级法院、省住建厅、乐东县政府等也将该项目作为重点关注的烂尾项目。

  经过多年的诉争，在法院、政府等积极协调引导下，2019年8月，美好公司、美好中和公司与中和集团就土地纠纷问题终于达成了和解。这也意味着项目基础问题得到了解决。

  今年9月3日下午，美好龙沐湾项目举行了7号楼交房、8号楼装修及销售重启仪式。这标志着美好龙沐湾项目在经历3年多的重组，烂尾终于得以重生。

  记者获悉，有超过100户业主主动放弃了违约金，以支持和鼓励重组方盘活项目。小区老党员、退役老军人等还自发成立组织，积极服务于社区管理。考虑到项目亏空较大，特别是解决购房者问题还需持续投入巨额资金，政府部门等同时在考虑依法给予项目综合政策支持。

  “3年前，政府有关方面还在开会研究，这个项目还能不能做下去。”乐东县房地产风险防范领导小组办公室主任陈泽栋表示，项目烂尾后，美好龙沐湾的问题由个体的信访变成了群体的信访，也成为了高层领导关注的重点。

  “面朝大海，春暖花开。”陈泽栋如此描述美好龙沐湾项目的重生。