位于成都市武侯区三环外的武侯万达广场最近风波不断：产权无法办理、税费被挪用、商铺遭抵押，更有来自全国各地776位投资业主租金被拖欠。一系列问题都将武侯万达广场推上风口。

  “我就是奔着投资和万达的牌子去的，2016年通过按揭贷款购买了一个商铺，本以为通过租金收益还贷，但从2019下半年开始就没收到租金，已过去一年多，都快支撑不起了。”武侯万达广场业主水月（化名）向中国房地产报记者表示。

  记者从网上查阅获悉，自2019年6月前后不断有小业主在人民网《留言板》及当地问政平台留言求助以下问题：项目无法正常支付租金、拖欠税款导致大产权证无法办理等。

  过去一年多，当地政府也曾多次搭建沟通平台，有部分业主在去年四季度和今年二季度收到过一定比例租金，但截至目前仍有大量业主没有拿到租金。

  武侯区簇锦街道办相关负责人告诉记者，武侯万达广场开发公司润利鑫已陷入胶着，目前有债务16.2亿元。对于润利鑫公司债务问题，政府相关部门正加紧协调，希望促使润利鑫公司资产重组或采取必要措施，避免投资业主再次遭受利益损失，并督促业主方筹措资金，加快推进776户投资业主不动产权办理事项。

  租金没了！

  记者调查得知，“武侯万达广场”原为“双楠尚品广场”，2012年由四川永竞集团旗下的成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称“润利鑫”）开发建设，业态包含写字楼、商业和公寓。

  2016年，为了更好的运营发展，润利鑫决定与万达商业管理集团签订合作协议，由万达负责运营这一商场。这是万达集团以轻资产运营模式在四川合作的首个项目。

  新商场面积10万平方米，其中8.5万平方米由润利鑫持有，另外1.5万平方米通过润利鑫子公司成都鑫利来企业管理有限公司（以下简称“鑫利来”）以“售后返租”形式运营。

  作为成都主城区第四座万达广场，武侯万达广场一经亮相便吸引多方关注，众多业主前来购买。最终共有776户投资业主签约。

  记者从业主与鑫利来签署的商铺委托经营合同看到，“售后返租”约定返租期为8年-20年；

  回报方面，前10年是购房总价6%，后10年以9%作为投资回报。

  据测算，鑫利来每年需支付1.5万平方米租金，总费用为3300万元，季度租金为834万元。

  鑫利来主要通过武侯万达运营所获收益进行支付。按照之前签订协议约定，万达武侯分公司负责招商经营，收益按万达武侯分公司30%、润利鑫70%比例进行分配。

  当时，业主认为武侯万达广场不仅是“成都武侯区重点商业项目”，还有万达品牌加持，对于它的未来都充满了期待。

  没想到，这样的预期并没有到来。

  “当时朋友都劝我对‘售后返租’商铺要谨慎，但当我看到年化收益在6%至9%，又想到是万达在运营就投了。”水月表示，现在我最担心润利鑫破产重组，导致个人资产和收益无法保障；现在产权证也没有办理。

  家住成都羊犀立交的业主龙女士也向记者表示，当时和女儿看到武侯万达广场销售时，认为周边楼房多、人流也大，同时考虑是万达运营，就选了一间总价60余万元的4楼铺面，当时承诺每月返租3000多元，“现在已累积有一年多没有支付租金了，经政府协调后今年春节前支付一次，但只有租金的5%。”

  “我们中还有很大一部分业主买了商铺未备案，备了案的也没办理产权，风险很大。”龙女士说。

  “武侯万达广场从开业至今基本都处于亏损状态，所获收益无法支付小业主租金，出现了租金拖欠情况。”一位资深业内人士表示。

  面对诸多疑问，记者采访了四川永竞集团董事长李思奇。这位70多岁老者告诉记者：“2016年与万达签约进行轻资产项目合作，也是相信万达运营能力和品牌影响力，按照万达进场要求，我们对商铺进行了一轮改造，花了1.6亿元，当初万达方面承诺年运营收益在1.2亿元以上，如今相差甚远。”

  李思奇为记者算了一笔账，按照当初设想，我公司自持8.5万平方米商铺收益是可以支付1.5万平方米“售后返租”租金的，但现在运营收益过低，无法支付租金。

  “加上租金、工程建设、融资等公司负债已高达16.2亿元，根本无力支付小业主租金。”李思奇表示，目前正积极想办法对项目进行转让，如没有人接手，项目最终将面临破产清算。

  生意为何如此冷清？

  让人不解的是，润利鑫持有8.5万平方米收益为何不足以支付业主1.5万平方米“售后返租”租金？在成都其他3座万达广场经营状况都较好的情况下，武侯万达广场为何生意如此冷清？

  对于这一问题，多位业内人士认为主要有以下几个原因：

  一是施工进展较慢。2014年，三环外武侯新城还没有一个具备足够规格的商业综合体项目，正式洞见了城市新兴区域巨大的潜在需求及发展空间，武侯万达广场强势进驻武侯新城腹地，希望给这片区域发展添上浓墨重彩的一笔。

  由于施工建设进展较慢，直到2017年12月这一商场才正式开业。这6年武侯新城周围已兴起大悦城、龙湖金楠天街、新城吾悦广场等大型商业综合体，错失了先机。

  另外，从位置上看，几大商业综合体合围在武侯立交周围三公里范围内，武侯万达广场距离新城吾悦广场直线距离为1.1公里，距离中粮大悦城直线距离为1.3公里，形成三足鼎立局面，竞争异常激烈。

  记者调查也发现，在新城吾悦广场和大悦城挤压下，武侯万达广场人气比较淡。据武侯万达广场某店铺店员说，“商场平时没有人，周六周日搞活动时稍微多点”。

  二是电商冲击与疫情影响。

  三是运营管理存在一定问题。“从开业到现在不足4年时间，仅万达派驻商场的总经理就换了4人。”武侯万达广场一经营商家表示。

  陷入胶着的项目

  据不完全统计，截至2020年9月，润利鑫公司负债约16.2亿元，其中大业公司贷款8.5亿元、成都建工集团工程款4.1亿元，以及776户投资业主租金等费用。

  2019年7月成都市武侯区就接到小业主信访，随即组织开展协调沟通，去年10月润利鑫公司多方筹措资金，向部分投资业主支付了2019年三季度租金的50%，但四季度仅支付租金的25%。截至今年10月前一直未支付租金。

  2020年7月，一部分投资业主又向四川省委第二巡视组反映这一项目的租金返还及产权办理等问题，后经政府多方协调，武侯万达分公司落实款项160万元，于10月16日代润利鑫支付投资业主今年第二季度租金，约是总租金的15%。

  武侯区簇锦街道办相关负责人告诉记者，对于润利鑫公司债务问题，政府相关部门正加紧协调，希望促使润利鑫公司资产重组或采取必要措施，避免投资业主再次遭受利益损失，并督促业主方筹措资金，加快推进776户投资业主不动产权办理等事项。

  武侯万达分公司运营部李经理也对记者表示，这个项目很复杂，我们与润利鑫是轻资产合作关系，之前它们公司账户因诉讼被冻结了，到现在没有进行交接，收益也打不进公司账户。经政府协调，现在我们代为支付小业主今年第二季度的部分租金。当记者问及商场运营及招商具体情况时，对方表示无法提供。

  北京盈科（成都）律师事务所银行与互联网法律事务部副主任麻建表示：“售后返租”本身涉嫌违反相关规定，也踩了非法集资“红线”，该项目一旦出现破产清算，不足以保护普通债权人分配，可能会出现大比例损失。如果要保取利益，只有通过刑事程序查明是否有非法集资行为，优先解决小业主赔偿问题，减少一些损失。