编者按

  商改住产品的销售在全国已经持续多年，在一些城市甚至成为住宅市场的有力补充，受到限购人群和投资者的追捧。商改住产品又是一个敏感的话题。一方面，因为牵涉到可能的违规问题，开发企业多以打擦边球的方式私底下进行；另一方面，因为灰色利益的存在，在一些城市这种问题又屡禁不绝。

  平心而论，遗留问题要破解，但是像发生在成都的这种“商改住”乱象和歪风，必须遏制，避免其“生米煮成熟饭”扰乱楼市秩序， 增加已有问题的破解复杂性。

  “商改住“乱象丛生、处处是坑的现象已经在全国很多城市接连引发矛盾纠纷，并成为信访高发领域。“商改住”的触角现在又伸到旧改房，游离于监管之外。

  成都市金牛区城隍庙电子市场5号区的“北大公寓“，是一个“商改住“楼盘，原是闲置长达20年之久的问题项目。去年，项目被成都本土一家企业管理公司包装成新房和公寓对外进行销售。有当地人士称，因为是问题项目，也未取得产权，购买这种旧改公寓暗藏的风险巨大。

  中国房地产报记者获悉，目前，成都市金牛区住房建设和交通运输局已介入调查。

  旧改房变商住公寓之谜

  “北大公寓“位于成都地铁六号线梁家巷站西南方向500米处，沿途不止一个烂尾房和弃置楼，北大公寓的接待处隐密在毫不起眼的巷道处。

  有购房者称，北大公寓在没有任何证照的情况下，就向他们出售楼盘，且对外宣称北大公寓是新房，到访之后又表示项目是旧改房屋，说辞前后不一。对于北大公寓的定性，记者在楼盘网上看到其宣传为公寓，并称民用水、电、气三通。

  “我们这个是旧房改造，房屋的框架结构，里里外外都要修，包括里面所有的墙体都新砌，上下管道电线重新排设，消防管道、消防栓都是新做，窗户也是换成隔音玻璃，你放心。”王姓置业顾问向记者介绍了北大公寓的产品优势，反复强调，“这是水电气三通住宅”。

  在记者再三询问“你们这楼盘属于商业性质吗？”置业顾问的说辞是：“公寓属于商业，商业也就是公寓。“并不断与记者混淆两者之间的概念。

  北大公寓的宣传册上，“内环线，府河边，全精装”“水电气三通住宅”无疑让购房者们向往。

  对于购房者关心的价格和付款方式，王姓置业顾问王表示，按揭首付六成是甲方要求。当记者提出诸多质疑时，置业顾问含糊其词，在追问之下，才告知此项目是四川思晟威企业管理有限公司通过司法拍卖获得。

  “这个项目是金牛区的遗留问题项目，闲置了超过20年了，开发商为金牛区房地产综合开发公司，转手成都蓉西房屋开发公司，负责改造和出售。”王姓置业顾问向记者出示了两三份文件。仔细阅读发现：

  北大公寓性质为“商改住”，其前身为成都市金牛区城隍庙电子市场5号区房产。在一份“定点通知书”中，成都市规划管理局于1996年将房产规划，移交予金牛区房地产综合开发公司办理。在加快旧城改造的背景之下，金牛区房地产综合开发公司又与成都蓉西房屋开发公司共同开发。

  在一份民事裁决书中，该房产于2001年由永川经济技术开发区投资公司质押给成都蓉西房屋开发公司。2015年，房产通过法拍形式，再一次易手至重庆市永川区惠通建设发展有限公司，2016年，四川思晟威企业管理有限公司以16427600元的价格从重庆市永川区惠通建设发展有限公司购得房屋所有权，记者通过淘宝、京东的法拍房信息搜寻，未能找到该公司和房产的拍卖情况。

  记者从房屋买卖合同上看到，该房屋1998年就已停工，只完成了主体工程，水电气、消防、电梯设施全无，也没有质检、消防、环保、综合验收等相关手续。

  记者从置业顾问出示的2021年3月18日召开的成都市不动产登记遗留问题联席会会议纪要上看到：同意将金牛区解放路二段4号“电子市场5区“纳入不动产登记遗留问题处理，办理不动产首次登记涉及金牛区人民政府、市住建局、金牛区规自局等部门完善手续，才按规定办理。由此推测，此房屋产权等相关手续还在办理的路上。

  监管盲区 违规销售

  命运多舛。2016年，城隍庙电子市场又一次裁定给了现在的开发商四川思晟威企业管理有限公司，并于2019年2月开始进行墙体、水电天然气的改造施工，去年11月开始对外出售。

  有不愿具名的当地业内人士表示，100多套已售70多套的北大公寓确实是“商改住”。公寓宣传的“民用水电气三通”也恰逢政策转换的漏洞，其销售资金也未进入住建部门的资金监管，稍有不慎，容易引发法律纠纷。

  早在2017年4月，成都市规划局、房管局联合发布的《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》中，明确规定“商业、办公类建设项目应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途”；不得以民用标准对水电气收费，“商业、办公类建设项目中的办公用房(公共食堂除外)，不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气，应按照商用标准收费，禁止按照非商用标准收费。”

  官方回应：责令停止销售

  “北大公寓在宣传过程中，以带有住宅性质的“民用水电气三通”为卖点的宣传模式进行违规宣传。”成都市金牛区住房建设和交通运输局安居科负责人向记者透露。

  关于产权问题，北大公寓置业顾问也拿出了《成都不动产遗留问题会议纪要》，文件中却没有详实披露该“遗留问题”的处理进程和处理结果。只是一再说明不动产中心全权交由该公司办理。

  成都市金牛区住房建设和交通运输局相关负责人介绍说：“这个房子是问题房，存在产权遗留问题，暂时办不了产权，已经让其停止对外销售。其产权问题正在办理过程当中，正在走遗留问题程序。”并明确表明了产权未办理，应立即责令整改并停止虚假宣传。

  法律人士：购买此类公寓需谨慎

  针对成都北大公寓的销售行为，北京盈科（成都）律师事务所银行与互联网法律事务部副主任麻建律师表示：《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。该项目属于遗留问题项目，并且很多手续并未完善。根据该项目房屋建筑面积测绘成果报告明确显示为办公，开发商改造为具有住宅性质的公寓，其本身就是一种违规行为，购房者购买此类公寓的风险比较大。”

  “这种情况说明企业本身社会责任感较低。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，企业设法打“擦边球”的做法也说明违规处罚还执行得不够严厉，或为地方监管存在盲点，比较容易被钻空子，导致出现了类似的行业乱象。

  很多城市已经对“商改住”乱象频严控堵截，“商改住”在一些城市逐渐走向消亡。但成都的商办市场又刮起了一股“商改住”歪风，这会扰乱了楼市有序发展。