今年9月3日下午，在三亚工作的李大海突然收到一条手机短信提示，他的储蓄卡收到一笔40余万元的款项。李大海将短消息拉到末尾，才得知这是一笔购房退款。

  经李大海打听，收到退款的购房人不单单是他一户。“有近200名的购房人都收到了开发商的退款，有个别购房人由于原先账户注销无法原路退款，开发商只得将钱打到公证处账户上监管。”李大海说。

  “之前要他（开发商)退款，他却死活不退；现在房价涨了，他说退就退？”对于三亚澳洲城项目开发商这一退款，购房人并不认可。为此，200多名购房人与开发商展开拉锯式维权，坚决要求开发商给房。

这个曾经被某商业网站评为“最值得期待楼盘”的房地产项目，最初属于“无证”项目——2016年9月5日被列入“三亚市31个服务社会投资百日大行动未开工项目”，2017年列入三亚市“百日会战” 考核重点项目。项目在未取得土地证，也未开工建设的情况下，便公开对外进行认筹、认购。“最具期待楼盘”让200余名购房人一等就是5年之久。

  对于购房人的上述质疑，开发商相关负责人明确表示不接受记者采访。目前，当地政府有关部门已介入协调。

  房博会上热销楼盘

  “‘虽还没开盘，但我们已收到了不少的认筹订单，两天内实地看房的人数就超过200人，现场认筹18套，意向客户超过30组。’澳洲城销售经理李明智说。”

  这段文字，来源于2016年2月13日海南某主流媒体对“第八届中国（三亚）国际旅游地产博览会”现场盛况的采访报道。在三亚组团的11家参展楼盘中，这篇报道专门用了一大段文字篇幅介绍了澳洲城项目：“其中位于三亚迎宾路中端（段）北侧的澳洲城，以度假、生活为导向，建造全市首栋Loft型楼盘……让热带阳光充分入户，居家办公、度假娱乐两不误。”

  “我就是看到了这篇报道，才决定在澳洲城买房的。”从内地到三亚打工的李大海一直靠租房生活，后来成家后决定在三亚购买一套属于自己的房子。之后，李大海与家人一商量，在三亚澳洲城项目认购了一套商品房，并首付了30%的房款40万元。

  不仅是李大海以这种方式在澳洲城购房，王武涛、刘岚婷等10余名受访者均告诉中国房地产报记者，他们也是看到媒体的报道才决定在三亚澳洲城项目购房。

  “也有一些购房人是通过亲戚朋友的介绍，到澳洲城购房的。”王武涛称，每个购房人的情况不一样，少部分只是交了一些定金，绝大多数是向开发商交了30%-50%不等的购房首付款。

  “我们于2016年至2017年期间购买了三亚澳洲城项目5-1号楼、5-2号楼、2号楼及8号楼，目前统计的有200套左右，协议单价为13000-19000元/平方米，与开发商三亚新澳投资置业有限公司（以下简称“三亚新澳公司”）签订了认购书。”李大海告诉记者，按照认购书上约定，在接到开发商通知后七日内签订《商品房买卖合同》，并办理相关手续。

  “认购协议签订后，我们向开发商交了30%-40%的首付款，然后等待开发商通知网签、交房。”王武涛称，当初签认购协议时，开发商承诺2018年底交房。

  但距离当初签认购协议四五年时间已经过去了，超过200名购房人没有等来他们的房子。不仅没拿到房子，购房人还与开发商在“退款”和“要房”的问题上，发生了看似不可调和的矛盾和争执。

  楼盘无证先认筹销售

  从一开始，三亚澳洲城项目“超常规”的认筹、认购，就为后来的矛盾纠纷埋下了隐患。

  “当时澳洲城项目连土地证都没有拿到。”11月2日，三亚市住建局一位负责人告诉中国房地产报记者，因为土地是从农垦那边转过来的，关于土地证的问题都扯了很久。这位负责人也向记者确认，三亚澳洲城项目当初是列入三亚市政府“百日大行动”的重点项目之一。

  记者查询而知，2016年9月5日，三亚澳洲城房地产项目被列入“三亚市31个服务社会投资百日大行动未开工项目”；2017年9月14日，三亚市政府官网公开发布2017年项目投资“百日会战”8月份考核通报。考核通报记载，在投资完成情况较好的前五名中，三亚新澳公司开发的澳洲城项目名列第四名，年度计划投资6.5亿元，1-8月份完成投资6.09亿元，占年度投资计划的93.6%。

  按理说，2016年、2017年被列入三亚市“百日大行动”和“百日会战”重点项目的澳洲城，以其2017年1-8月份投资完成情况来看，应该建设进度很快。但早在2016年3月，澳洲城项目被当地住建部门责令整改。

  当地住建部门要求澳洲城项目整改的原因，是有群众通过“12345”市民热线举报，称三亚新澳公司开发的澳洲城项目，在未取得预售许可证的情况下，对外认筹、销售的情况，且不退还已收取的款项。

  当地住建部门也派员到项目现场进行调查，确认三亚新澳公司在未取得项目土地使用权，也未办理项目备案、规划报建等手续，但已在项目接待处公开对外宣传销售、认筹房产。住建部门责令三亚新澳公司停止销售行为和广告宣传，撤除有关销售字样的展示标识，退还已收取的购房款（含认筹、认购金等）。

  “三亚市住建部门的这个整改通知，我们也是事后才知道。”李大海向中国房地产报记者表示，但据他们了解，这个整改通知并没有落到实处，开发商并没有停止对外宣传推广和认筹、认购房产的行为，甚至在2017中国（三亚）国际旅游地产博览会上，仍然能见到媒体对澳洲城项目的宣传。

  在项目强势推广和宣传的作用下，大批购房者在2016年至2017年期间陆续认筹、认购澳洲城项目的房产。

  虽然项目的房产一直在对外推广和认筹、认购，但王武涛、刘岚婷等购房人迟迟未见澳洲城项目开发商将房子交付给他们，而且项目建设进度很慢。

  记者了解到，三亚市统计局在《2018年前三季度三亚市经济运行分析》公开文章中提及，该市全年投资项目计划开工191个，截至2018年9月仅开工90个，澳洲城等33个项目的控规详规未确定、规划方案未通过、施工许可证未取得。

  开发商强行退回购房款

  由于迟迟拿不到房子，加上开发商强行退还购房首付款，购房人开始到项目售楼处“蹲守”维权。

  “到今年9月初，我们购买的楼栋已经封顶，达到了办证（商品房预售许可证）条件，但是开发商一直没有办证。”购房人李大海称，今年9月份，业主开始到澳洲城售楼处维权，并惊动了警方。

  记者11月2日到三亚澳洲城项目采访时，仍能见到这种尴尬的情形：数十名购房人静坐在售楼处大厅，他们随着售楼处工作人员一起“上下班”；由于购房人没有过激维权行为，当地警员也只能站在一旁守候，以防突发事件发生。这种沉默式维权已经持续近两个月之久。

  记者向现场工作人员了解情况，均未得到回应。在售楼处门外，记者电话联系了项目一位杨姓负责人，其多次明确表示不接受记者的采访。

  虽然澳洲城项目负责人不愿接受采访，但记者通过其他渠道了解到，开发商三亚新澳公司在今年9月初开始给购房人发《催促领回认购定金的函》或《通知》，称受政策等因素影响，购房人不具备与该公司签订《商品房买卖合同》的条件，让购房人到开发商处领回相关款项，或将银行账号书面提供给开发商；并称涉事房屋未取得商品房预售许可证，属于违法违规销售行为。

  之后，大批购房人的银行账户陆续收到开发商的退款。

  “开发商这种强行退款的行为属于单方行为，我们是不认可的。”李大海等购房人告诉记者，他们不同意开发商退款是基于两方面原因：其一，现在三亚的房价已经翻倍，他们拿到原购房款，在三亚根本买不到房子；其二，他们是2018年4月份海南限购政策出台前购买的，现在重新购房，绝大部分人已经丧失了购房资格。

  购房人还认为，根据海南省资规厅、财政厅、住建厅等4部门于今年8月3日联合出台的《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》，他们的情况完全符合文件的精神，只要开发商及时办理商品房预售许可证，他们的购房问题就可以得到解决。

  在与开发商拉锯式的纷争中，11月1日，开发商对原认筹、认购客户书面回复称，对于公司2016年至2017年的违规认购行为，他们已经深刻认识到错误；为化解矛盾，公司愿意把已经取得预售许可证的1号住宅楼拿出来，以低于成本的价格，解决部分原认筹、认购住宅楼客户的问题，1号楼按照均价25700元/平方米（不含室内装修）的价格与客户协调，先签先选。原认筹认购8号商业楼的客户，因商业楼建设规范发生变化，需遵守政府新的文件规定。

  对于该回复，上述购房人表示难以接受。李大海等购房人称，均价25700元/平方米仅仅是毛坯房，加上装修费用也达30000元/平方米了，怎么说是低于成本价呢？

  三亚市住建局相关负责人向中国房地产报记者表示，他们将积极从中协调，最大限度维护广大购房人的正当诉求和合法权益，“在问题没有得到解决之前，有关部门是不会为涉事房源发放预售许可证的。”

      列入三亚“百日大行动”“百日会战”重点项目的澳洲城，一开始连最基本的土地使用权证都未获得，然后公开对外宣传推广和违规认筹、认购。一晃5年过去了，最后开发商、购房人矛盾加剧，确实值得反思。（本文涉及购房人均为化名）