“人城产” 融而未合下，产业地产井喷成为了一把双刃剑。

  刚刚过去的一年，山东省淄博市劲吹产业发展“集结号”。该市公布的2021年千亿重大项目投资名单中，涵盖重大项目500个，产业项目近400个，其中不乏还导入各类产业载体项目40余个。位列“名单”的京东海月龙宫绿色智慧冷链物流产业园（现名为京东云仓海月龙宫物流港），以标准化厂房、企业独栋为开发对象，实现土地的整体开发与运营，该类产业载体亦被业内统一贴上产业地产标签。

  2021年12月底，中国房地产报记者实地走访发现，即将启用的淄博周村区京东（云仓）海月龙宫物流港（以下简称“海月龙宫物流港”），在规划与用地方面仍面临诸多问题。其中，一条专为海月龙宫物流港项目新修公路，被指未批先建、涉嫌违规占用农村耕地和基本农田；据2021年4月公布的“田长制”标识牌显示，海月龙宫物流港（一期）占地270亩，正处在北郊镇固玄庄、固玄店村一般耕地和部分永久基本农田保护区内。

  海月龙宫物流港项目未投产便隐患重重，而这仅是当地产业地产崛起迅猛下的一个缩影。淄博市辖区还分布着连城智谷（临淄）数字产业孵化中心、连城智谷（周村）智造小镇、桓台县中南高科·创智未来产业小镇、淄博电子信息产业创业创新园等多个产业地产项目。这些项目的产业定位虽不尽相同，运营属性却如出一辙，普遍以厂房租售为依托，还出现商品房捆绑产业地产开发的情况，以及“有城无产”的房地产化倾向。

  商铺“3年稳收益”难成真

  资料显示，海月龙宫物流港地处山东省淄博市鲁泰大道与西十五路交会处，项目计划总投资28.5亿元，占地面积660亩，建筑面积约48万平方米，整个项目分两期建设。其中，项目一期投资13.5亿元，占地270亩，建筑面积33万平方米，分为20万平方米一站式健康食材冷链物流园和13万平方米特色复合商业综合体。目前工程已进入到室外配套施工阶段。

  据海月龙宫物流港销售展示中心置业顾问李华华介绍称，售价在13800元/平方米的厂房式商铺（50年产权），位于项目一期工程中的健康食材冷链物流园，园内布局有近30栋单体厂房（含独栋），每栋厂房分割成多个4.5米宽，9米进深的开间商铺，分上下两层，户型面积从85平方米至420平方米不等。

  “部分商铺用于安置淄博张店区海盛水产批发市场定向搬迁的400余商户外，其余均对外出售，确保3年稳收益。”李华华向记者表示，该项目开发商山东海月龙宫城市开发建设有限公司不仅与海盛水产批发市场合作承接产业转移，还与京东集团签署合作协议，共同打造高端数字化智慧农产品冷链物流产业园。“在此投资置办商铺，未来收益预期必定稳赚不赔。”

  2021年12月23日，张店区市场监督管理局、科苑街道办事处等单位向海盛水产批发市场商户联合下发“市场搬迁通知”，要求在2022年3月31日前搬迁至鲁泰大道与西十五路交会处。

  搬迁在即，虽然海月龙宫物流港商铺的硬件环境和环保设施，会明显优越于老旧的海盛水产批发市场，但海盛水产批发市场部分商户对此依然持消极态度。有不少海盛水产批发市场商户表示，海月龙宫物流港地处城市偏远郊区，搬迁后海盛市场的原有消费群或会出现锐减。

  “承接有着十余年运营积淀的海盛水产批发市场搬迁，海月龙宫物流港不可一蹴而就，若要再次形成规模和市场影响，至少需1—2年的时间。”海盛水产批发市场海参经营商户丁武表示。包括丁武在内的部分水商户看来，为水产经营所购海月龙宫物流港商铺，未来很长时间里不仅难确保收益，还有赔本赚吆喝风险。仅有少数商户持积极乐观态度，他们认为，新商铺与近在咫尺的高速口，会有助于缩短海鲜产品运输物流中转时间。

  “市场如期完成整体搬迁几率渺茫”。丁武还表示，新海盛水产批发市场（海月龙宫物流港）在规划与用地方面仍面临诸多问题待解，项目起步便隐患重重，或将直接影响到海盛水产批发市场商户迁移进度。

  项目涉嫌踩耕地“红线”

  “横在海月龙宫物流港东门前的成片麦田，或成为该项目正式启用前最大的阻碍”。丁武介绍，海月龙宫物流港目前规划开设主要进出口集中在东门，而东门与主要交通干道之间则为村民的麦田，若实现进出方便势必要毁田修路。这条专为海月龙宫物流港项目而新修的公路，或因涉嫌违规占用周边村庄（固玄庄村、固玄店村）耕地和基本农田，该工程如期交付存变数。

  2021年12月27日，记者在悬挂有“中国（淄博）海月龙宫物流港”字样的东门口，看到一条新修建的柏油路将麦田一分为二，横穿田地南北绵延数千米。

  为响应《山东省自然资源厅关于推行耕地保护“田长制”的指导意见》(鲁自然资发〔2020〕11号)等文件指示精神，淄博已在全市辖区农村积极贯彻实施“村级田长制标识牌”（以下简称“田长制标识牌”）推进工作，由此以来，村级土地现状（耕地和基本农田规模）、土地类别及区位分布将通过田长标识牌一目了然。走访中记者分别在固玄庄村、固玄店村的田间地头，找到了由周村区政府于2021年4月为其制作的田长标示牌，通过比对和其他信源佐证后发现，海月龙宫物流港所占地块正处在两村一般耕地和部分永久基本农田保护区内。

  固玄庄村委会主要负责人在电话里告诉记者，海月龙宫物流港一期工程占地270亩中有186亩为固玄庄村土地，其余属于固玄店村。在被征用前，确实为两村的农田（一般耕地），但后来履行了土地变更手续，该宗地块属于企业合法取得。这位负责人还向记者坦言，紧邻海月龙宫物流港东门麦田里新修公路属于未批先建，占用固玄庄村耕地13亩。

  2021年12月29日，周村区自然资源局相关部门负责人向记者表示，海月龙宫物流港所占地块，早在2018年已办理农用地转用和土地征收手续；海月龙宫物流港东门麦田里新修公路为农村道路，虽占用的是一般耕地，但不能就此认定为违法占地；新修路两侧的麦田均为基本农田,仅靠近海月龙宫物流港一侧麦田面积达20余亩。“依据相关政策，接下来将对辖区边角、零星及线状基本农田做出调整。”该负责人说。

  然而，国家自然资源部、农业农村部于2019年1月3日联合下发《关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》（自然资规[2009]1号），《通知》要求，一般建设项目不得占用永久基本农田。此外，严禁通过擅自调整县乡土地利用总体规划，规避占用永久基本农田的审批。

  以租代征数百亩集体土地

  记者调查中还发现，产业地产踩耕地“红线”之风已从淄博周村区传导至了临淄区。

  对外号称产业新城运营商的幸福连城控股集团有限公司（以下简称“幸福连城集团”），数年前已在山东淄博等地对产业地产开发进行多点布局，通过销售50年产权厂房和企业独栋为依托，试图打造产城融合样本，但收效甚微。

  位于淄博临淄区临淄大道与凤凰山路交叉口的连城智谷·临淄数字产业孵化中心（更名前为连城智谷·临淄高分子产业园）便是其中一例，该项目一期占地约6万平方米、建设有总建筑面积约8万平方米的13栋花园式厂房。记者经实地走访了解到，运营1年多时间里，园区虽已有部分企业入驻，但产业聚集效应远未形成。

  “项目建设与土地扩张出现规模倒挂”。有知情者表示，体量有限的产业载体，土地因批少占多，导致进度失衡，招商前景不容乐观。借助连城智谷·临淄数字产业孵化中心开发名义，幸福连城集团先后“圈地”400余亩，除了在少量获批土地上建设外，通过以租代征周边村庄的大部分土地处于“圈而未建”状态，临淄区凤凰镇侯家屯村和金岭回族镇金岭一村波及其中。

  针对这一说法，记者随后在侯家屯村委会得以证实。根据“凤凰镇侯家屯党务政务村务公开栏”中张贴的部分内容显示，2021年7月5日，侯家屯村委会公布了部分村民领取高分子产业园占地补偿名单，其中载明补偿标准为每年1800元/亩。“从2019年开始，连城智谷通过租赁（以租代征）方式占用侯家屯村耕地200余亩、金岭一村耕地100余亩用于建设产业园，租金每年一付”。侯家屯村委一位不愿透露姓名的工作人员如是说。

  这位工作人员还向记者透露，以租代征村民集体土地，在当地是比较普遍现象。侯家屯村集体土已被周边多个工业项目及修路占用后所剩不多。占地面积不同，租金给付标准也不相统一。以租代征该村土地的齐鲁化工业园租金给付是按照每亩900元/季、洗煤厂胶合板厂每亩690元/季、102省道绿化占地每亩500元/季兑现。

  在连城智谷·临淄数字产业孵化中心（招商中心），记者从展厅墙上张贴的连城·临淄智造小镇高分子产业园一期《建设用地规划许可》和《不动产权证》中均发现，核准项目占地面积60810.88平方米，用途为工业。另据该中心招商人员证实，截至目前，连城智谷·临淄数字产业孵化中心获批土地不足百亩。

  在这位招商人员看来，大规模“囤地”背后，是幸福连城集团为该项目未来占地千余亩规划做储备。

  产业勾地开发住宅项目

  “不止是盖厂房，卖厂房”。有别于传统产业地产，桓台县创智未来产业小镇（以下简称“创智产业小镇”）在对标产城融合中不仅深耕工业厂房，还兼顾商品房开发销售。

  位于淄博桓台县上海路与裕民路交口西行路北的创智产业小镇，从项目现场树立起的“山东省‘双招双引’重点项目”“中小企业总部基地”“智能制造产业集群”等户外宣传标语中不难发现，“小镇” 背景亮眼，释放聚集产业要素信号明显。

  然而，记者走进创智产业小镇招商中心却发现，对外宣称总投资60亿元、占地约1500亩、总建筑面积150万平方米的产城融合工业小镇，俨然为一个工业地产与住宅地产混搭开发项目。贴有“千亩产城大盘，再造城市副中心”等字样的沙盘内，工业厂房与住宅楼盘模型布局错落有致，分立道路南北两侧，两者开发体量大体相当。

  创智产业小镇招商中心置业顾问沙芳芳向记者表示，整体销售过半的工业厂房(50年产权)项目为创智产业小镇，目前累计获批土地面积150064.05平方米，规划建设（含独栋）65栋，总建筑面积171357.07平方米，单体建筑面积800平方米至2400平方米，售价在3200元/平方米至5000元/平方米，一期14栋厂房已建成启用；准现房在售的住宅（70年产权）项目为中南高科·创智花园（一期），占地53333平方米，11栋高层住宅楼已全部封顶，总建筑面积145549.1平方米，单套户型面积99平方米至141平方米，平均售价6500元/平方米，目前创智花园仅剩少量住宅房源在售。

  淄博市政府相关负责人在其政府网站发表观点时表示，中南高科公司是全国具有影响力的先进制造业产业集群投资运营商，拥有丰富的产业集群投资运营经验和雄厚实力，其强大的品牌引领力和号召力，对资本、技术、信息、人才和产业发展具有强大吸附集聚作用。创智产业小镇项目建设，必将为淄博承接优质资源、推动产业发展搭建起高质量平台。

  然而，有着明确“产城融合”定位的创智产业小镇，却有了明显房地产化倾向。

  “一边发展产业，一边销售住宅，以此快速回笼资金，实现反哺产业的滚动开发模式现已过时”。亦有观察者指出，许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入产业地产领域，给产业地产的健康发展留下隐患。

  产城融合变“有城无产”

  与创智产业小镇招商火热相比，距其不足3公里车程的张店区淄博电子信息产业创新创业园（以下简称”淄博电子创新创业园“）更为萧条和冷清。

  在近一上午时间里，淄博电子创新创业园招商中心门可罗雀，鲜有购房者前去光顾。这是记者于2021年12月28日在淄博电子创新创业园招商中心见到的场景。在招商中心房顶和墙体显著位置悬挂了办公、厂房租售的招商广告，但招商中心工作人员很少能接到客户咨询电话。

  淄博电子创新创业园招商中心工作人员罗贝向记者表示，可租可售的房源为淄博电子创新创业园一期开发建设5栋（6层/栋）集办公、生产、研发于一体的综合体，其中，3栋为启迪云数字产业赋能中心使用外，剩余2栋则用于对外租售。50年产权，面积从80平方米至2400平方米，销售均价6300元/平方米。

  罗贝还告诉记者，因当地市场对工业厂房需要一个认知接受过程，以及当前楼市低迷等因素叠加影响，该项目（厂房）销售并不顺畅，因此可供选购房子比较多，甚至整层在售房源都有。

  记者经实地走访发现，淄博电子创新创业园整体建筑空置率高企，除了标有“A1座和鑫一诺投资集团”的楼宇使用率相对较高外，其他楼宇均存在整层空置情况。或因长期闲置，该园区沿街2栋一楼的地面均已布满厚厚灰尘。据了解，淄博电子创新创业园计划总投资60333.19万元，规划总用地面积149715平方米，总建筑面积199150平方米，由淄博新仟禧机械科技有限公司投资建设。

  据张店区政府官网显示，2018年3月下旬，淄博电子创新创业园开工建设，园区分三期开发，一期工程于2018年7月左右完工。此外，建设该园区的相关负责人还表示，园区将以微电子、电子商务、软件研发、云计算和物联网等领域企业的孵化培育为核心，打造全新的电子信息创业园区，提升电子信息产业发展的密度和广度，更好服务淄博新旧动能转换。彼时，美国多家企业已有了入驻意向，招商正在进行中。

  时至今日，在该园区入驻企业中记者并未发现有关联美国的企业。在厂房空置率高企背后，园区创立之初所期望打造的产业“靴子”尚未落地。

  在罗贝看来，淄博电子创新创业园厂房销售不畅和高空置率，主要原因是周边园区“泛滥”造成产品严重同质化。该园区本身地处淄博科技工业园内（园中园），周围还布局有淄博经济开发区物联网产业园、山东高速（淄博）信息产业园、启迪未来科创小镇等项目，形成一个庞大的工业厂房供应市场，以至于出现供大于需的尴尬现实。

  与之情况类似，周村·连城智造小镇（一期）开发十余栋工业厂房，占地面积55675平方米，建筑总面积61802.11平方米，在建成启用一年多时间里，同样未形成相关产业集聚，厂房空置率居高不下。

  记者据不完全统计，截至2021年12月底入驻该“小镇”投产企业不足10家，一些已购买厂房但未入驻企业已有了转租的打算，纷纷在自持的厂房一层窗户玻璃上贴出“吉房出租”信息。不仅如此，“小镇”开发商也在沿街楼体打出巨幅“精品现房 即时入驻”“600平方米至6000平方米标准厂房”的厂房招商（销售）广告。与此同时，为销售工业厂房而设立的招商中心至今仍在运营，依然为“小镇”剩余房源招商做接待。