“限墅令”下的本溪出现了另外一种情况。

  “现在马路上都是这些别墅、合院的宣传广告。”出租车司机小张告诉记者，本溪市好几个地产项目都规划了别墅。

  记者在实地探访本溪市高新区一亩芳华小镇、欧洲城九期桃花源以及太子城·半山墅项目过程中发现，容积率最低只有0.56，一现场负责人直言：“我们这叫合院，其实就是别墅。”

  面对这种“高低配”模式开展低密度住宅项目的开发，本溪市一些部门普遍存在“默许”态度，针对记者“上述项目是否钻容积率空子”的提问时，相关部门表示从容积率方面来看“设计方案合理”。

  我国早在1994年就开始限制低密度别墅用地的供应；2019年4月，住建部更是发文要求各省立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续。

  这座号称辽东“绿色屏障”的城市——本溪，近年来有数个地产项目规划了大量低密度地产产品，以特色小镇、合院、联排等诸多“名目”，通过高低配总体规划设计，钻政策容积率空子，大搞擦边球的别墅项目。

  近日，中国房地产报记者针对通过“高低配总体规划设计”建设别墅这一情况进行了调查。

  一亩芳华“合院”项目占地近半

  在辽宁省本溪市高新区，记者乘坐出租车时发现，沿街随处可见“一亩芳华中医温泉康养小镇”（以下简称“一亩芳华”）宣传广告，在沈阳药科大学南校区（该校区位于辽宁省本溪市高新区）北门正对面，记者看到了一亩芳华销售中心。

  从现场来看，项目以销售中心为中轴，向左右两面延伸，一面是已经快建设完成的高层楼房，一面则是用高高的彩钢板遮挡住的矮层“合院”。

  记者以外地购房者身份前往销售中心询问合院销售情况，销售人员提出，看合院项目需要验资，基准为100万元。在记者反复提出“外地来一次不容易，希望看一下”的要求下，销售人员引领记者前往样板房楼前参观。途中，销售人员介绍称：“这就是别墅项目，产品质量没问题，这片合院的容积率在0.6左右。”

  在销售中心沙盘处，记者看到了该项目整体设计规划。根据销售人员介绍：“目前只有50套别墅，面积从226平方米到380平方米，价格则在400万元到900万元。别墅分两批，最早将于2023年6月左右交房”。从项目沙盘来看，虽然合院建筑面积总体占比小，但是与高层建筑的占地面积基本相近，接近项目的一半。

  随后，记者又前往施工场地询问，现场一杨姓负责人直言道：“我们这叫合院，其实就是别墅。开发商是江苏的企业，类似项目在山东、云南也有，都在陆续启动。”

  一亩芳华修建了这么多低密度类别墅的合院产品是否符合相关开发政策？记者针对此事向本溪市委宣传部进行了发函了解。

  本溪市高新区相关部门在回复中称，辽宁芳华龙宝中医温泉康养小镇项目由本溪龙宝建设（集团）开发区房地产有限公司与创导集团有限公司合作开发建设，规划用地面积17公顷。因地块受让人龙宝集团无法按照本溪市政府及高新区的要求进行独立开发，因此于2019年3月末，龙宝集团公司拟引入创导集团有限公司合作共同开发该地块，并邀请市政府领导及高新区领导到徐州考察创导集团有限公司。2019年4月至5月期间，本溪市政府主要领导及高新区领导多次到南京、徐州考察创导集团旗下的建设项目，认为创导集团对该地块的设计规划符合本溪高新区的产业规划和发展方向。

  对于记者提出的项目是否有钻容积率空子的问题，本溪市高新区相关部门则表示，规划审批部门在每次审查中均已邀请市区两级自然资源、住建主管部门相关领导及行业专家参加，并在评审中就此合院产品进行了专项研究，认为该项目容积率达到1.5，设计方案是合理的。

  欧洲城别墅涉嫌提前施工

  一亩芳华项目只是本溪众多类别墅地产项目开发的冰山一角。

  沿着本溪市明山区峪明路走，成德家园小区北侧就是本溪市知名的系列楼盘开发商本溪欧陆置业的欧洲城九期桃花源项目（以下简称“桃花源项目”）。记者以购房者身份从销售人员处了解到，该项目建设了合院产品117套，共21栋楼，同样通过“高低配”设计模式，调整项目容积率，对外宣称是“墅境洋房”。

  “这有三联、四联也有五联别墅，别墅容积率没单独算过，但这块（联排项目区域）容积率估计不到1.0。”该项目工作人员告诉记者。

  值得一提的是，该项目开发进程也令人生疑。

  据企查查显示，本溪欧陆置业所在地为两宗土地出让，一宗为4.63公顷，由本溪市自然资源局发布，时间为2021年9月16日；另外一宗为11.17公顷，合同签订日期为2021年8月4日，约定开工日期为2022年4月4日。根据该项目备案，本明发改备字〔2021〕25号通过时间为2021年8月12日，从备案时间可知桃花源项目地应为11.17公顷的出让地块。

  根据抖音短视频平台名为“起盛房产信息”账号于2021年12月23日发布的短视频内容，可以清晰看到，当时该项目已经动工。2022年1月，记者在桃花源项目现场也看到该项目已经施工。提前开工且样板间都已装修完毕，明显与约定开工日期不符。

  太子城“别墅”野蛮生长

  此外，在峪溪桥西侧，记者看到本溪富虹房地产开发有限公司在太子城三期旁即将新建“太子城·首府”（以下简称“首府项目”）项目大型广告已经沿着本溪市太子河两岸铺开，由于该项目是期房，记者并没有看到样板房。

  记者以购房者身份拨通了宣传广告中的销售电话，另一端销售人员告诉记者：“‘首府项目’2022年4月动工，是上下一共四层的联排别墅，容积率有配套的洋房去摊。如果着急购买，可以看看2010年建的太子城·半山墅的房子，那里的别墅容积率0.56。”

  记者随即前往太子城·半山墅项目，一片片联排别墅映入眼帘，按照工作人员介绍的该项目建于2010年来看，这么低的容积率，当时如何通过相关审批，也是一个谜。

  地产开发考验基层政府良心

  为了节约土地利用，原国土资源部早在1994年就开始限制低密度别墅用地的供应。之后每过一段时间，“限墅令”就会继续加码。

  2003年，原国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制。2012年，原国土资源部、国家发改委联合发文，严格限制别墅用地审批。2016年，原国土资源部出台最严“限墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。2019年4月，住建部发文，要求各省立即暂停办理有关别墅项目建设审批手续，同时对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。

  面对开发商钻政策空子研发的独栋、类独栋、洋房、花园洋房、合院等类似别墅的产品，近年来南京、东莞等城市也陆续出台政策，禁止审批独栋、双拼和联排户型。

  政策加码之下，别墅项目的开发空间已经几乎为零。但记者在本溪却看到了一些变相别墅产品的出现，值得关注。