王少杰 中房报记者 樊永锋 北京 辽宁营口报道

  在“房住不炒”的基调下，房地产金融调控不断升级，银行涉房信贷紧跟收紧步伐，严禁房产抵押经营贷款违规流入到房地产市场的政策也已加速落地。

  不过，在强化监管持续发力下，部分银行在涉房贷款方面仍问题频发。

  有知情者向中国房地产报记者透露，2019年至2020年间，辽宁营口经济技术开发区明虹房地产开发有限公司（以下简称“营口明虹地产公司”）利用旗下“塞纳河畔”等项目的多处房产抵押担保，以为当地塑料、装饰、物流、贸易等多家小微企业及个人在银行寻求经营性贷款的名义，将实际获取到的3.7亿余元银行贷款全部归入房企囊中，目前，部分贷款已被银行列为不良贷款实施重组方案，交通银行股份有限公司（以下简称“交通银行”）营口分行、阜新银行营口分行、葫芦岛银行营口分行等多家银行牵涉其中。

  事实上，交通银行已因此类问题多次被处罚。2021年4月22日，因向提供虚假资料的借款人发放个人住房贷款等，河南银保监局一天内对交通银行旗下一家分行三家支行连开罚单，分别罚款50万元；2021年8月10日，上海银保监局发布多份罚单。其中，交通银行上海市松江支行，因贷款变相用于购房，被处罚金30万元，并责令改正；因涉及2019年以前的贷款违规流入楼市，交通银行上海自贸试验区分行收到两张罚单，该机构被罚50万元，主要负责人被警告；2021年7月16日，中国银保监会官网发布消息称，官方对信贷资金违规流入房地产市场的情况再次进行打击中，其中，交通银行领取罚单4100万元。

  2022年初，针对信贷违规、涉房类贷款违规等问题，中国房地产报记者电话采访相关涉事银行（分行）时，均被工作人员以不清楚为由婉拒采访。

  1月14日，北京一位不愿具名的律师向中国房地产报记者表示，银行违规信贷在监管检查中屡查屡犯的背后，是因为发放贷款已成为银行业务与考核重要指标，也是提升利润的重要途径。在此背景下，银行作为一家企业，为了利润收益和任务指标考核，一些银行工作人员可能会使用各种方法，来完成信贷业绩目标。发放贷款到房地产市场，即便有违规端倪出现，通常也只是以罚了之。该人士建议，发现挪用经营贷进入房地产市场应移送征信系统，提高违规成本，才能从根源遏制违规势头肆意蔓延。

  “借名借贷”把戏上演

  经营用途贷款流入房企囊中

  违规发放购房贷仅是交通银行闯入地产“禁贷”领域里的冰山一角。近年来，楼市中关于经营贷违规流入房地产领域的传闻，未曾间断。中国房地产报记者经梳理后发现，目前部分企业和个人挪用经营贷手段多样，通过各种方式规避监管要求。其中，通过“借名借贷”方式，违规获取银行“输血”现象在银企间暗涌正酣，引发潜在风险不容小觑。

  2019年5月至6月间，交通银行营口分行先后向营口富安塑料制品有限公司、营口利丰塑料制品有限公司、营口裕龙装饰有限公司等六家小微企业及个人累计发放贷款1亿余元，其中单笔发放额度最多一笔为6280万元，贷款企业为营口经济技术开发宏大塑料制品有限公司，而该公司两位股东高某俊、董某娟（法人），同时还为营口明虹地产公司股东（法人），根据该公司股权结构显示，高某俊持股比例为75%，董某娟（法人）持股比例为25%。

  “看似常规的企业经营性银行贷款发放背后，被指实为配合营口明虹地产公司获得银行违规贷款而上演的‘借名借贷’把戏，实际上，小微企业及个人将从交通银行营口分行获批到的超亿元经营用途贷款，已变相流入房企囊中。”知情者如是说。

  交通银行营口分行主管信贷业务相关负责人在接受中国房地产报记者电话采访时，否认该行与营口明虹地产公司等企业有过合作，他本人不清楚有此类贷款业务发生。

  一份出自交通银行营口分行的内部文件内容则显示，意识到风险的交通银行营口分行，已对上述企业实施不良贷款重组方案。2019年5月17日，交通银行辽宁省分行向该行营口分行下发“贷款重组通知单”（编号：字保全通知[2019]13号、15号），“通知单”批准同意交通银行营口分行就营口宏大限公司1480万元、营口正园塑料制品有限公司1130万元等不良贷款办理重组，重组期限二年。重组后的贷款应纳入到营口明虹地产公司实控人高某俊系关联贷款中统一进行风险管控和重点关注。

  该通知单显示，该笔贷款重组是在对“高某俊系”1.26亿元贷款整体把控的前提下综合考虑。此外，“高某俊系”贷款的主要风险点，是关联企业已全部停业，保证人均为高某俊亲属，担保能力较弱。

  担保异常并非空穴来风。根据记者现场走访“高某俊系”贷款的部分关联企业注册地后发现，多数塑料制品、装饰及贸易企业早已不见了踪影，取而代之的是风马牛不相及的汽配、汽修经营门店。

  注册地为营口市鲅鱼圈区芦屯镇塑料工业园01-宏大塑料A2楼（以下简称“宏大塑料A2楼”）南数6号、8号门的营口开宇塑料制品有限公司和营口德丰塑料制品有限公司，两家门店已长期关闭，外围也并未找到有关企业标识及设备；注册地位于宏大塑料A2楼南数7号、10号、12号门市的营口富安塑料制品有限公司、营口利丰塑料制品有限公司及营口裕龙装饰有限公司，更是难觅踪影。各自对应的门店已分别被东风风光汽车销售公司、鑫泽汽配维修中心及宏桥机械配件商店使用。

  “在此经营生意已有5个年头，但从未见到过上述塑料制品等企业在此生产办公，这些公司不排除只是 ‘空壳’公司可能”。租用宏大塑料A2楼其中门店经营者李小波电话里对记者如是说。

  通知单还载明，实际控制人高某俊名下明虹房地产公司所开发的“塞纳河畔”项目收入是“高某俊系”贷款的唯一还款来源，因此要求营口分行密切关注开发房产销售情况，确保销售回款及时偿还该行贷款。为此，企业承诺“塞纳河畔”项目销售款全部归集至该行开立的账户，房产销售款的50%用于偿还该行贷款。

  记者在位于营口市鲅鱼圈区平安大街与日月大道交会处的“塞纳河畔”售楼处了解到，该项目用地面积93694平方米，总建筑面积294801平方米，开发建设有联排别墅、多层洋房及高层住宅，2019年竣工并交付使用。现如今仍有大量房源在售，其中高层均价6000元/平方米，联排别墅均价1万元/平方米。该售楼处有工作人员向记者表示，因近年当地楼市持续低迷，楼盘房产去化率并不乐观，有迹象表明，2021年全年只售出数十套房产，目前该楼盘库存依然高企。

  “塞纳河畔”房产销售不畅，对于交通银行营口分行重组“高某俊系”贷款方案的实施显然不是好兆头。这将意味着，在该行设计重组方案期限内，营口明虹地产公司如期还款能力将难以保障。

  在违规获取银行“输血”的套路下，不止交通银行营口分行一家中招。根据知情者提供的数据显示，2020年1月至11月，营口明虹地产公司实控人高某俊还以同样套路——“借名借贷”，先后在阜新银行股份有限公司营口分行、葫芦岛银行股份有限公司营口分行、辽宁大石桥农村商业银行股份有限公司、辽宁辰州汇通村镇银行股份有限公司、营口融生农村商业银行股份有限公司、营口银行股份有限公司昆仑支行、营口银行股份有限公司辽东湾支行等银行，共获得贷款23816万元。加上此前营口明虹地产公司从交通银行营口分行所获取到的贷款13598万元，营口明虹地产公司仅在2019年、2020年两年内从当地多家银行变相贷款累计金额达3.7亿余元。“截至目前，上述多笔贷款均出现逾期现象。或受此影响，2020年9月30日，营口市鲅鱼圈区人民法院将高某俊列入失信人记录名单。”知情者说。

  1500万元债务违约

  牵出股权质押迷团

  早在数年前，营口明虹地产公司已释放“缺钱”信号，以名下房产抵押担保方式四处寻求融资。一方面不仅忙于对接银行“输血”通道，另一方面还以高息回报为承诺，积极寻找着民间借贷中的“金主”。只不过，“未按规矩出牌”的营口明虹地产公司，打乱了民间借贷江湖平静，一时间纷争不断。

  记者调查发现，民间借贷纠纷不断、官司缠身的高某俊，也将营口明虹地产公司带入纷争泥潭。

  早在2013年底，朱某军、营口旺裕和置业公司因资金短缺，共同向营口商人栾某武借贷资金1500万元，约定借款期限为半年，高某俊以名下等值房产为上述借款提供连带责任担保。借款到期后，朱某军、营口旺裕和置业公司未能如期归还借款和利息，栾某武多次催要无果，遂将朱某军、营口旺裕和置业公司和担保人高某俊诉至营口市鲅鱼圈区人民法院，要求偿还本金及约定利息。

  2019年5月17日，营口市鲅鱼圈区人民法院经审理作出判决，朱某军、营口旺裕和置业公司需偿还栾某武本金及利息，高某俊作为担保方，对本金和利息承担连带偿还责任。高某俊不认可这一判决，先后上诉到营口市中级人民法院和辽宁省高级人民法院，但都驳回了他的上诉申请。

  对此，记者多次致电营口明虹地产公司及高某俊，但对方电话始终处于无人接听状态，采访未果。

  为了财产保全，经栾某武申请，营口市鲅鱼圈区人民法院于2019年1月30日作出冻结高某俊名下营口明虹地产公司股权的执行裁定（2019年辽0804执保25号），冻结期限为一年。冻结期结束后，该股权在经历短暂解冻后，再次被营口市鲅鱼圈区人民法院于2020年3月6日，作出冻结该股权的执行裁定（2019年辽0804执2147、2148号），此次冻结期限为二年。此后，高某俊等人依然没有偿还栾某武借款意向。

  官司赢了却依旧无奈。在接受采访时，栾某武向中国房地产报记者表示，依据相关规定，法院只需要执行当初借款的抵押资产偿还栾某武即可，但该案陷入了官司胜诉却难执行的僵局，要不回欠款的栾某武只好逐级向上反映。“目前，辽宁省高级人民法院和最高人民法院均将此案挂牌督办，不过至今没有实质进展。”栾某武说。

  在栾某武看来，此案执行并不困难。营口明虹地产公司所开发的“塞纳河畔”项目早已建成并在销售中，房产销售款远远超过所欠他的金额。高某俊为该公司第一大股东和实际控制人，而该公司另一个股东董某娟，其另一身份为高某俊妻子，这也意味着，营口明虹地产公司（含开发项目）系夫妻共同财产，高某俊与董某娟应该承担共同债务。

  更令栾某武不解的是，营口明虹地产公司实控人高某俊股权冻结期间，营口市鲅鱼圈区人民法院却在无任何征兆和依据下，于2019年6月26日作出民事裁定书（2019年辽0804 执保25-1号），解除了高某俊名下营口明虹地产公司1500万元股权的冻结。同日，营口市鲅鱼圈区人民法院再次作出民事裁定，并重新冻结高某俊名下营口明虹地产公司股权。一天内作出两次裁定理由均是“当事人申请”。

  “‘当天解冻即冻结’，当事人既不知情，也没有向法院申请”。栾某武认为，营口市鲅鱼圈区人民法院作出“当天解冻即冻结”依据（理由）很滑稽，自己作为当事人完全不知情，况且自己与高某俊之间借贷纠纷尚未解决，自己根本不可能主张申请法院解封高某俊股权，显然不符合逻辑。

  多条信源交叉证实，营口市鲅鱼圈区人民法院作出对高某俊名下营口明虹地产公司股权解封当天，营口明虹地产公司仅有的两位股东均与交通银行营口分行完成了“股权出质”事宜，高某俊出质股权数额为1500万股，董某娟出质股权数额为500万股。这表明，包括高某俊在内，营口明虹地产公司两位股东将名下所有股权悉数抵押至交通银行营口分行。而完成质押前置条件是，股权处于无抵押、无冻结状态下方可完成。

  封冻期的股权是如何实现质押变现的？这一过程显然存在多重程序违规。

  根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》规定，就股权解冻，首先冻结期限届满后，会自动解除冻结。其次，当事人也可以向法院提出申请，可以提供担保，经法院审查同意后可以解冻。“鱿鱼圈区法院在未通知当事人前提下，对股权擅自解冻再冻结，环节上涉嫌存在程序上违法。”前述不愿具名律师表示说。

  “处于封冻期的股权被法院当天解冻随即再冻结，期间完成银行质押，这一不同寻常操作的确存在问题”。1月18日，营口市中级人民法院（12368诉讼服务热线）有工作人员向中国房地产报记者表示，尽可能把相关证据材料搜集起来，可在每周四下午一点半到该院进行投诉，届时有主管院长接待。

  （应受访者要求，文中李小波为化名）