南方绿博园农业项目的龟园里，曾经有一座假山。就在这座假山将要被拆除的头天晚上凌晨2点时分，有人悄悄挖开了这座假山，并从假山的地下室内搬运出一万瓶茅台酒。

  这一幕被当地村民拍了下来，视频在当地迅速发酵。没过多久，当地一位已退休多年的市政协副秘书长接受调查，其曾长期在当地任镇党委书记一职。

  这是一个真实的故事。事发广东中山市古镇镇海洲村。时间为2019年5月。

  几年前，在海洲村，就发生过一桩村干部贪腐窝案。包括海洲村原党委书记在内的5人被控敛财441万元。敛财手段包括虚构村路修建和维修工程，在工程领域收受商人贿赂使其中标工程等。

  海洲村还有一位年近古稀的老人，为了海洲村的土地补偿问题，多年来奔走在各级部门之间，并为此积攒下了大约200斤重的纸质材料，这些材料多涉及海洲村的土地违法征收、土地补偿不公、村集体资产严重流失等问题。

  7月中旬，中国房地产报记者在广东中山市采访发现，古镇镇海洲村的上述土地问题并非孤例。在中山市三乡镇平东村、鸦岗村、石岐区张溪村、坦洲镇申堂村等，类似土地问题也普遍存在。

  就上述问题，记者通过走访、致电以及短信等途径，采访了中山市多个部门相关负责人，均未获得任何回应。

  记者调查中还获悉，在中山市自然资源局向村民回复并公布的一宗新医院用地的土地编号上，捆绑着中山市不同区域的23个地块。也就是说，这23个地块使用了这一个土地使用证编号，疑窦重重。

  集体土地被指遭蚕食

  广东省中山市古镇镇有着“中国灯饰之都”称号，海洲村正是灯都发源地。该村于2005年由9个自然村合并而成。是中山市最大的行政村。

  海洲村合并时，在当地坊间有一个广为人知的传闻，如果这9个自然村的村书记能同意合并为一个海洲行政村，每位村书记将能获得一亩土地和10万元现金奖励，还可以获得一个澳门永久投资移民资格。在这个传闻中，当时这9个村子的资金主要用于了上述奖励开支和投资移民。其中一人，因为不同意合并被撤职。

  针对这一传闻，古镇镇党委宣传办回复称“不清楚”。

  私藏万瓶茅台酒之地的南方绿博园项目，就位于海洲村，占地4300亩。协议租赁土地20年，2026年到期。由于使用过程中，未向村民支付分文租金，村民在追要租金过程中，土地租赁协议被古镇镇政府于2019年单方解除。

  绿博园项目起初，是广东省南方高新农业示范区。获得巨额农补后，项目慢慢发展成了绿博园，并种植花草树木，再往后演变成了当地党政领导的“后花园”，园内私自建起了53套违法建筑，被村民称为“别墅”。每套违建别墅占地面积达1~2亩。这些违建别墅中，涉及官员的，免交租金。涉及企业老板的，有人以每亩38万元至45万元价格，以租代征。

  有村民愤起举报，多数违建已于2020年被拆除，记者在现场看到，园内仍有多套违建别墅未被拆除，并有人居住。

  有村民找古镇镇政府追要土地租赁费用，被告知“这个项目因基建投资已达6000余万元，所以没有土地租金了。”对于巨额农补去了哪儿？村民也说不清楚。就在土地租赁合同解除后，有村民从官方公布的数据中发现，原来的绿博园4300亩土地，少了1000亩。村民获悉，其中有多名基层官员分别圈地数百亩，把这1000亩土地私自圈起，并多数用于吃喝玩乐功能。

  村民股权转让存疑

  除了南方绿博园内土地大量流失，村民称，在海洲村还有一块占地210亩的“昇海豪庭”商住项目也存在集体资产流失。

  中国房地产报记者获悉，海洲村成立的中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社（以下简称“海洲经联社”），于数年前的2017年1月5日，在广州市产权交易所对其属下的中山市海洲置业发展有限公司（以下简称“海洲置业”）的100%股权转让进行交易。中山万科以6.5亿元拿下海洲置业100%股权。其名下的210亩“昇海豪庭”商住项目也一并转让给了中山万科。之后，“昇海豪庭”改名为“万科城”。

  6.5亿元拿下的210亩地块，在复杂的合同权利义务中，海洲村村民把这一地块折合成了每亩地价约360万元。同一时期周边平均地价已达每亩1100万元，“万科城”地块相当于平均地价的三分之一。按照官方公布的数据，同一时期2016年周边最廉价的地块为每亩980万元，最贵地块达每亩1930万元。这个地价在村民看来，是严重的集体资产流失。

  充满争议的是，村民认为，海洲置业100%股权转让时，有将海洲经联社（海洲村委会）名下全部资产，包括210亩昇海豪庭土地在内一并转让的迹象。有村民对此提起了行政诉讼，要求海洲经联社和海洲置业公开其名下的全部资产。村民赢了官司，古镇镇政府也责令其公开该信息，海洲经联社和海洲置业至今也没公开。

  记者获得的古镇镇政府审计办的一份内部审计报告显示，海洲经联社（海洲村委会）及其下属的海洲置业、海洲物业的固定资产由563项资产构成，其中包括村集体所有土地和不动产以及210亩昇海豪庭土地。

  在村民看来，海洲物业根本没有运营，近乎倒闭状态，海洲置业的注册资本金约为2.7亿元，并且为实缴资本。无论是行政诉讼还是政府行政行为，都没能揭开这个全部资产的“黑洞”。诸多迹象，让村民形成了一个思维逻辑，海洲经联社的全部资产早已划入了海洲置业名下，海洲置业名下的全部资产也早已随着100%的股权转让而转移了。

  曾经代理村民提起行政诉讼的北京圣运律师所刘晓刚律师认为，海洲置业已经多次股权变更，在每一次的股权变更中都不能排除暗箱操作，并以股权转让的方式来侵害村民集体资产的嫌疑。

  海洲置业在这次100%股权转让时，并没有经过全体村民签字同意。只是事后才进行了补充签字，同意签字后将能领取每股4.3万元的股权转让分配款。据了解，海洲村至今仍有600余村民没有签字表决。也没能领取这笔款项。刘晓刚律师认为，股权转让，应当先由村民表决同意后，才能决定处置。

  不只是海洲村。三乡镇平东村占地530亩的“艺墅花园”项目，诸多疑问也同样让村民不满。其中，多年前开发的占地166亩的项目一期，先是由平东村委会属下的中山市三乡镇平东经济联合社（以下简称“平东经联社”）以低价卖给了广东（香港）旅游公司，多年以后，随着地价的上涨，该地块又被平东经联社以高地价买回。按村民计算，从中亏损了1700余万元。后来，平东经联社成立了中山市尚东实业发展有限公司（以下简称“尚东公司”），并以尚东公司名义与中山市世光创建实业有限公司（以下简称“世光创建实业”）合作开发。期间，尚东公司的80%股权被转让给了世光创建实业。直至2021年2月，平东经联社从尚东公司彻底退出。这一切，并没有经过村民表决和同意。

  村民开始向三乡镇政府、中山市自然资源局等各级部门反映问题，并向多个部门申请信息公开。记者查看这些被回复的信息内容发现，结果都指向了平东村委会和平东经联社。村民向村委会当面提出信息公开申请遭到拒收，邮寄送达也被拒接。多年以来，村民申请公开的征地批文、一书四方案，以及有关拆迁、补偿、安置等信息也都至今没有公开。其他一些信息也被相关部门回复“本机关未保存，信息不存在”或“档案中未存有征地补偿相关资料”等。

  “艺墅花园”项目第二期、第三期占地360余亩的地块，一块用围挡围起并闲置了20余年至今，另一块，就在记者发稿前获悉最新消息，由平东村委会刚刚发出了《清退农作物的通告》。

  村民们一头雾水。除了一期开发时曾经补偿过每个村民1万元的补偿款，后来又补偿了1.4万元。剩下的360余亩地块从未获得过任何补偿。

  中国房地产报记者发现，村民股权未经村民签字和同意就私自转让的问题，在中山不是个别现象。在石岐区张溪村，只是村民小组长签个字，村民从来没有参与，数千亩土地慢慢地、一点一点地就被转让出去了。

  别墅的戏法

  三乡镇平东村“平东乡村俱乐部”别墅项目颇为显眼。小区位于谷都大道一侧，占地1000余亩。按照当时的规划，开发面积为30亩。后来，慢慢演变成了千亩别墅群。别墅地块是单独出售，然后私自建设。每套别墅占地面积在1亩至2亩，甚至更大面积。该项目大约从1998年开始按套开发。至今仍处于卖地、开发状态。

  记者发现，“禁墅令”早在多年前就被国家三令五申。

  1995年5月26日国务院下发《关于控制高档房地产开发项目的通知》，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项。

  2003年2月份，国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，规定“今后5年内停止别墅类用地供应”。

  2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。

  2006年《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》对高档别墅类房地产一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

  2008年初，国务院再次下达《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地;继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

  2012年2月，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，通知在住房用地方面提出，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。

  2012年6月，根据国土资源部、国家发展改革委联合印发的通知，《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》颁布实施。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准。

  2016年9月，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理，重申全国各地停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。

  27年时间里，国家多次重申强调的“禁墅令”，没能禁止高端别墅漫山遍野的疯长。在中山，“禁墅令”成了一纸空文。

  记者注意到，千亩平东乡村俱乐部别墅项目曾经由平东经联社集体开发。小区内设计有游泳池、网球场、健身房、桑拿等娱乐休闲项目。按照当时的宣传，这些产权和设施主要用于村民娱乐服务。

  只是后来，没人再提集体开发了，小区也慢慢变成了私人开发。千亩土地上，除了其中的480亩土地给予村民每亩相应的土地补偿，另外500亩土地是谁开发，如何开发，村民没人能说清楚，村民也没再获得任何土地补偿。而上述娱乐项目和产权，经过村民反映和申请信息公开，他们才恍然大悟，原来的集体产权早已变成了某个人的私人产权。

  在2019年，别墅群内的另一个12亩地块，卖了4800万元。折合每亩400万元。但村民反映，这个地块村委会只得到120万元。折合每亩10万元。村民告诉记者，乡村俱乐部别墅小区地块是三乡镇最好的地块，2019年卖到了每亩地800万元。有村民质疑，这12亩地块，巨额卖地收入差价4680万元哪儿去了？

  与平东乡村俱乐部别墅群相邻的是三乡镇鸦岗村的“景怡新村”别墅群，也由原来计划开发的几十亩慢慢演变成了千亩。至今仍处于卖地并私自建设状态。近千亩土地，除了分给碧桂园的102亩的地块建设了高层住宅，村民获得了相应土地补偿，另外800亩土地至今没有任何土地补偿。

  据记者了解，截至2017年，该别墅群已办理了220亩的国有土地使用证。

  后来，村民发现，2019年三乡镇政府与鸦岗村委会给鸦岗村村民办理了170亩的集体土地使用证，却没分配给村民宅基地，而是被别墅套用了。

  村民认为，景怡新村别墅群属于违法占地，向相关部门反映后，经确认，仅认定了7套别墅属于违建，并对其下达了行政处罚决定书，责令其退还非法占用的土地。

  另外，数百亩别墅仍处于无证状态。那220余亩土地是如何由集体土地变成了国有土地的？村民无从获悉。

  位于三乡镇温泉区景点，占地100亩的“中山云山雅墅”别墅群，也榜上有名。

  警惕土地“灯下黑”

  在土地开发、城镇化开发过程中，经济联合社的运营模式，无疑改变了农民“资源破碎”的局面，以社带村抱团发展，整合资源，为促进集体经济增收发挥了重要作用。

  但是，由于对干部监管制度的不完善，以及经济联合社信息不够公开透明等原因，为一些地方政治生态滋生了贪腐的土壤，导致经济联合社干部违法违纪现象成为了基层治理的一个突出问题，影响党风廉政建设和地区和谐稳定。中国房地产报记者在调查中发现了各种情况：

  ——古镇镇的新医院项目，一个土地证编号，被23块土地套用。

  记者在现场看到，古镇镇的新医院项目大门紧闭，围墙内处于停工状态。

  几年前，古镇医院及地块以8亿元价格卖给了温州商会。新医院选址在海洲村，并作为广东省立项项目，从海洲村拿出120亩土地，但圈起围挡后村民发现实际被圈了200亩。再往后，越圈越多，后来圈了300余亩。

  有村民因土地问题向有关部门反映，遭到当地民警警告，某村民家的大门还被喷涂了“死光”二字，被村民安装的摄像头拍下。

  后来，中山市自然资源局向村民回复并公布了新医院用地的土地编号，村民发现在这一个土地使用证编号上竟捆绑着中山市不同区域的23个地块。也就是说，这23个地块使用了这一个土地使用证编号。这些地块分布在中山市古镇镇海洲村、古一村、古二村、古三村、板芙镇、市东区库充村城区等地。村民反映后，新医院项目土地证号被变更。

  ——三乡镇平东村存在土地弄虚作假。其中，平东中学以合作办学形式签订土地租赁合同20年，在后来的使用过程中，又被重新签订了两次合同，分别是15年，但村民通过其他途径获得的土地合作协议显示，合同签字期限为50年。不仅如此，村民在该地块上从没分配过一分钱红利。

  ——古镇镇海洲村涉嫌垄断经营。海洲村螺沙麒麟工业区，有企业主于20年前租赁村集体土地，投资数百万元自建厂房。租期20年。合同到期后不再给企业主续签，而是以租赁土地的形式，把厂房低价租给了他人。记者采访获悉，海洲村以每亩每年4.2万元的地价租赁给了他人。中间商再把地面以上的厂房高价转租出去。每平方米每月的厂房租金达26元。土地以每亩每年4.2万元的地价计算，折合每平方米每月5.75元。中间商从中获利每平方米每月20余元。如果厂房是两层的，将获得更高利润。有企业主告诉记者，这种情况在螺沙麒麟工业区至少涉及300亩土地。这在村民看来，能做这个中间商的人，“都是有裙带关系的人”，这是“垄断经营”。

  ——三乡镇平东村股民资格问题。按照经济联合社章程约定，违反计划生育超生的、非农户，都不在入股范围。村民反映，全村至少有十余人不符合章程规定，却入了股份。村民告诉记者，村子里也有服兵役退役后没能入股的。

  现象各式各样，但是如何使经济联合社健康、有序、良性发展，以及在经济联合社运营模式下，如何保障农民合法权益，维护国家政策的严肃性和正当性，依然是一个亟待解决的新命题。

  就在发稿前，记者获得一个最新消息：7月9日，古镇镇党委有关领导被停职。

  在此之前，广东省生态环境厅和中山市自然资源局有相关人员被免职。