监督眼石青玲 2022-08-03 10:11:53 来源:中国房地产网
因一则“我家住在烂尾楼”视频登上热搜的易合坊近日传出复工消息,苦盼多年的1300多户家庭终于看到了希望。
不过,据7月30日最新投票消息,易合坊破产重整方案未获通过。
此前的7月5日,一份西安四德置业有限公司(以下简称“四德置业”)破产重整草案文件在业主群内流传,主要重整方案包括业主在办理房产证时需要补交易合坊的续建费用,费用暂定为1800元/平方米;工程债权亦有实施方案,但因部分债权人未投票,这一重整方案未获通过。7月30日二次投票时亦未通过。
易合坊小区于2011年正式开售,计划2015年竣工,但因开发商资不抵债,2014年楼房烂尾。如今,易合坊停工烂尾已8年之久。
2018年6月4日,债权人北京旭辉昭阳投资有限公司(以下简称“北京旭辉昭阳”)申请四德置业破产重整,西安市灞桥区法院同年6月20日作出(2018)陕0111破(申)1号民事裁定书裁定受理。经灞桥区政府发函推荐,灞桥区人民法院指定陕西丰瑞律师事务所为破产管理人,四德置业进入破产重整。
如今,破产重整方案未获通过下,为易合坊刚有起色的复开工作蒙上了一层疑云。
烂尾8年迎来复工
2008年9月,因地铁建设需要,位于西安市灞桥区席王街道的香王村启动拆迁,改造主体为陕西鑫诚房地产开发有限公司旗下子公司——四德置业。2009年10月,香王村完成拆迁工作。2012年1月,香王村城中村改造项目开发部分正式开工。
也就是在这一年,选择了货币化安置的香王村村民张义然(化名)在易合坊购置了一套两居室,首付15万元。“原本有回迁房,但觉得商品房住得更舒服,所以没有选择回迁房;交完钱的那一天全家都很开心,没想到有一天自己也能住上楼房。”直到现在,他都记得当天的心情。
然而,让他没有想到的是,因开发商四德置业资金不足,约定于2015年交房的房子却在当年出现了烂尾。此后近8年他及其他业主多次提出项目复工要求,但始终无果。
尽管作为“拆迁户”没有太多生活压力,但年过50的他逐渐丧失了劳动力,加之孩子毕业在即,生活上开始有些捉襟见肘。幸运的是,在多方关注下,易合坊在烂尾8年后近日开始动工。
7月26日,记者在现场看到,小区内已有工人、挖土机等作业;项目已经封顶,外立面、窗户等安装完毕,仅剩内部工作尚未完成。据现场一位工作人员介绍:“目前场内工人大概有200多,大部分在地下室从事后续工作,装修材料也在陆续进场。”
另据他介绍,前期入住“烂尾楼”的业主已全部迁出小区,安置到项目部。
交房也给出了明确时间表。售楼处公示的《西安四德置业有限公司重整计划草案》(下简称“草案”)显示,项目预计2022年12月31日前启动房屋交付程序,交付条件为房屋验收合格,届时如未完成正式用电用水等手续,由接受房屋的购房债权人承担临时用电用水成本。
记者了解到,先期动工的费用由陕建一建集团承担。草案显示,项目一期采用“共债权+代建代销”模式建设及销售。具体而言,陕建一建集团将向易合坊一期投入不高于1.5亿元资金,用于工程款、项目手续办理等方面费用,同时尽快完善项目建审、预售等相关手续,以启动一期剩余房源销售,实现项目资金回笼,最大限度降低项目资金占用成本。
陕建一建集团具体负责代建一期剩余工程并进行现场工程管理、代办手续以及代销一期剩余房源城建公司投入的资金,将作为共益债权,由一期销售回款优先还。其他销售收入,用于支付破产费用、其他共益债务及清作务。
不断进场的工人让购房人总算有了一丝安慰,然而这份草案未获得表决通过下,业心的担忧再起。
未获通过的破产重整草案
7月5日,四德置业重整管理人发布通知,四德置业破产重整案第三次债权人会议将于7月22日召开,该会议一项重要的议程便是对草案进行表决。根据债务关系,此次重整草案的投票被分为:购房债权组、工程款债权组、职工债权组、税款债权组、小额债权组和普通债权组。
记者了解到,购房债权组方面,草案提到,购房债权组房屋交付预计在2022年12月31日前启动,选择以房屋交付方式受偿的购房债权人,需在办理不动产登记证前补交重整受理后发生的续建成本。据业主透露,这份续建成本为1800元/平方米;如果业主否决重整草案,开发商会对业主已缴纳房款进行退款。
工程债权组方面,工程款债权总额在1000万元以下的,以货币方式清偿;工程债权总额在1000万元以上的,债权金额中85%以货币方式偿,15%以商铺抵款方式清偿,抵款商铺按清偿时市场销售价格优惠5%~10%计价。
不过,最终这份草案未获得通过。7月23日投票结果显示,购房债权组、工程款债权组、小额债权组和普通债权组都对草案投了反对票,只有职工债权组、税款债权组选择赞成。根据相关法律,完成破产重整或草案的通过,债权人必须一致表决通过。在经过协商好,这份《重整计划草案》再次进行了表决,但7月30日结果显示,购房债权组、工程款债权组、普通债权组仍旧未通过。
这让看似有起色的局面再次陷入僵局。盈科律师事务所全球合伙人郭韧对记者表示:“该草案有一定合理性,毕竟烂尾时间太久,重建需要成本,如果不追加可能继续烂尾,但也有一定争议,因为对购房人来说已经支付款项被违约还要继续追加支出,似乎不公平;且在破产实践中,关于续建费用是共益债务还是自益自担具有一定争议性。”
对于这份方案,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“债权组划分过细,使购房组债权人出现了提防心理,增加了处理难度及协调成本”。他认为,无论从法律上还是现实情况业看,业主都不应该承担续建成本。烂尾楼的处置方案首先要按照市场化、法治化原则,不能随意侵害购房者权益;其次,处置方案需要全面考虑,但面向债权人的方案要清晰明了。
郭韧建议,未来重整方可以提出更有建设性的方案,充分考虑到购房者作为受害者的弱势地位,平衡考量各方债权人利益,重新估算做方案,尽快推动破产重整顺利完成。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
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- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |