“通州城市副中心梨园附近50年大产权，不限购，与产权单位直签，每套32万～79万元，面积从31平方米至75平方米不等，销售均价每平方米10000元，可自住、投资、注册公司。”11月3日，北京市朝阳区双桥东路某汽车4S店的工作人员于虹又收到了这样一条另类的售房信息。近一个月以来，他的微信朋友圈陆续接收到多个廉价且不限购的房源信息，这让始终以租房居住为主要方式的于虹激动不已。

  2022年10月下旬，中国房地产报记者在北京市通州、大兴及顺义等区走访时了解到，一些打着“非改租”名号的房地产项目，被开发商以签订“长租约”“酒店托管”“售后返租”“房产赠与”等协议方式，引导消费者一次性付清全部租金，变相实现转让。

  利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，本意是进一步完善我国住房保障体系。2021年，住房和城乡建设部在深入调研部分大中城市、住房租赁企业，以及新市民租赁住房需求的基础上，制订了《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》。目前实践中存在许多由旅馆、酒店、商业办公楼、厂房、仓库等存量闲置房屋改建的宿舍型租赁住房项目，应该如何在具体执行中完善市场规范，也颇为考验地方政府的政策执行能力。

  “租购并举”趋势下，北京也在加速推进对闲置厂房、商场、写字楼或酒店改建租赁住房（以下简称“非改租”）步伐，对于该市住房租赁市场无疑是一大利好，为更好解决新市民、新青年群体的住房刚性需求提供推力。

  此前北京市针对“非改租”已经陆续出台《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》和《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，明确提出“非改租”实施路径，鼓励其改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。

  但在实际推进中，不乏有打着“非改租”名号的项目被开发商导入以租代售营销模式，常以“不限购”“廉价房”“高额回报”“永久使用权”等幌子吸引消费者，令少数改建型租赁住房项目变味。

  面对有打着“非改租”名号的项目以租代售营销花样不断翻新，北京市规范发展长租房市场依然任重道远。

  50年产权房“只租不售”

  尽管政策从多维度持续强化监管，但以租代售依然成为部分项目开发商加快资金回笼的路径选择。

  “廉价且不限购的房源”，项目开发商给出的宣传标语，也对于虹颇具吸引力。

  其中，一推广名为“东五环公寓”项目吸引了他的注意，该项目位于通州台湖核心区，距离环球影城4.5公里，精装现房，大产权，售价不足周边商品房价的两成。

  出于对“捡漏房”的好奇，于虹从房源信息发布者吕丽处了解到，“东五环公寓”位于通州区台湖镇经略天则产业园63号楼内，该楼栋共推出156套小户型住房，精装修送家具家电，直接拎包入住。“对于工薪阶层而言，投资30余万元即可在京郊（该园区）安家，减轻住房刚需压力明显。”于虹向记者感叹。

  不过，于虹对此房源仍心存芥蒂。在他看来，该园区所谓50年大产权精装住宅，实际是由工业厂房改建而成（以下简称“工改住”），与商品房住宅有着本质区别。

  记者通过天眼查查询发现，经略天则产业园占地面积282亩，土地性质为工业用地，土地使用证号为“京通国用（2005年）字第021号”，起初为开发兰格钢铁商务园项目，后期更名为经略天则园工业地产项目。此外，园区内楼宇用途显示为工业厂房及附属设施，对应签订的售房协议也显示为《厂房销售合同》。

  11月10日，北京市通州区台湖镇政府经济发展办公室有工作人员也向记者证实，经略天则产业园为工业用地，所开发建筑均为厂房。目前园区内出现的租赁住房应是厂房改建。近期，该园区已向台湖镇政府上报厂房改建酒店公寓申请。

  令于虹不解的是，“东五环公寓”房源看似全款购买，但在办理购房手续时却要求签订房屋租赁合同。一番蹊跷操作，让对外公开销售的“工改住”悄然变身为以租代售的另类“非改租”。

  记者据于虹提供的一份载有“经略天则招商中心”字样房屋租赁合同范本显示，出租方为北京兰格加华置业有限公司，除了租赁期限（20年）需手工填写外，合同载明租赁期满后承租方可免费使用该房屋至2054年12月7日。

  “此举是向承租方承诺房屋使用年限与土地使用权年限(50年)同步，以此表明租与购无差别。”吕丽向记者表示，经略天则产业园目前共有69栋楼宇，企业独栋居多，每栋为一个独立房本，63号楼也不例外，其改建成的住房不能办理产权分割，只能是出租。不过，签20年长租协议，到期后自动顺延，等同于拥有房屋永久使用权。

  11月14日，记者多次拨打北京兰格加华置业有限公司工商登记电话，始终无人接听，采访未果。

  一次性长租20年的做法，符合以租代售营销特性，却违背现行相关政策。2022年9月1日，《北京市住房租赁条例》正式实施，其中明确规定新建、改建的租赁住房，不得销售或以租代售，违反规定的由住建部门责令改正，逾期不改的处罚金最高可达100万元。

  “理财”公寓 投资包返租

  “东五环公寓”项目除外，吕丽还在微信朋友圈推送多个位于北京市大兴区另类“非改租”项目。记者经梳理发现，这些项目吸睛背后，不仅有以租代售的营销模式，还有着眼花缭乱的招商手段。与“东五环公寓”倾向自住属性不同，大兴区多个“非改租”项目均有不同程度的投资功能，以博取市场关注。

  以投资包返租为例。对外推广名为“soho科创公寓”租赁住房项目近期正在火热招商，据介绍，该项目距离大兴黄村西大街地铁B口100米，由酒店改建为精装公寓，40年产权，户型面积普遍在28平方米左右。作为长租公寓，该项目同样在暗示可以按市场价格出售。

  公开资料显示，“soho科创公寓”分为自住与投资（酒店托管）两个类别：自住型酒店公寓每套售价19.8万元；酒店托管公寓则是由某品牌酒店代为运营管理，托管期限3年，期间按每月返租1500元标准，采取季度拨付方式结算，也可冲抵房款后折合每套售价14.8万元。

  “3年托管期，5万余元收益，相当于银行定期理财。”吕丽认为，“非改租”下的酒店托管公寓比较适合投资且收益稳定，具有一定弹性空间。到期后可原价回购，也可继续托管，还可选择自住。

  记者走访发现，宣传销售投资型另类“非改租”公寓在大兴区并非孤例。位于大兴林肯公园南500米万源街地铁口附近，一个推广名为“亦庄经开区城家公寓”项目在出租招商中，更是打出“托管2年返3万元”广告语。据悉，该项目是由商场改建为LOFT公寓，每套售价为16.8万～20.8万元。项目还宣传称投资回报率高，投资满2年后或开发商原价回购，或一次性返3万元（可直接抵扣房款）。“这种改建公寓由于层高低，暗间居多，不适宜自住只适合投资。”吕丽说。

  记者调查发现，投资包返租的另类“非改租”公寓项目在大兴已呈扎堆涌入之势。据了解，仅在大兴区某核心地段相继分布有推广名为“亦庄某东总部”“东南五环高端公寓”等项目，其中有项目宣称投资包返租额度高达每月3000元，同时还有项目承诺租20年送20年。

  事实上，禁止售后返（包）租已在政策层面形成共识。据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”

  一位房地产业内人士表示，售后返租其实质是一种营销噱头，用高额返回租金吸引投资者，而一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，存在较高的不确定性风险。

  养老别墅 租19年获无偿赠送

  “非改租”政策的诞生，旨在方便年轻租客拎包入住的长租公寓模式，曾一度风行于北京租赁房市场，广泛受到各路资本青睐与追捧，催生多个长租品牌或长租公寓运营公司出现。

  这些项目的基本的操作方式是通过与业主签长租约，一签3～8年，一次性向业主支付低于市场价的租金，以获得较有竞争力的出租价格，然后以市场价对外租赁，赚取差价。彼时，长租公寓被资本视作金矿，带来了不少“创新”。但正是诸多“创新”，将长租公寓带入行业低谷，目前发展依然面临困境。

  伴随长租公寓模式潜在风险的日益浮现，北京市自去年以来已加强政策应对。

  2021年6月3日，北京市住房和城乡建设委员会发布《住房租赁指南3.0版》并提示称，和住房租赁企业签约时，不要一次性支付长期租金。这将意味着，长租公寓市场一签数年模式或存在诸多风险隐患。为此，北京市住房城乡建设委、市市场监管局等部门于2021年2月3日，联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,明确禁止“长收短付”,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月房租，收取的押金数额不得超过1个月房租，并且应当通过北京市房地产中介行业协会建立的专用账户托管。

  在此背景下，新增一批以租代售改建租赁住房项目，试图抢滩北京市长租公寓市场，各种风险矛盾交织复杂并涌入，或致行业混乱无序发展风险加剧。

  尤其是与长租公寓并无直接关联的小产权别墅项目却打出“长租”旗号，蹭热度、搭便车的意图十分明显。记者调查还发现，北京市顺义区一农村集体土地上新建数十栋别墅，目前正被冠以“六元桥别墅”为名对外推广招商，据发布信息显示，该项目推出特价京郊别墅，20栋、现房、户型面积为320平方米至360平方米，售价仅为每平方米10000元。不过，记者根据相关营销人员提供的“购房合同范本”发现，该房源实际为租赁房，可一次性长租19年。

  记者据一份名为《土地及地上建筑物租赁协议》（范本）显示，该长期出租房源为北京市顺义区马坡镇庙卷村北大街甲一号养老别墅，其土地所有方为庙卷村村委会，土地性质为集体建设用地，面积13901.09平方米。

  该协议还显示，2022年1月18日，该项目出租方北京庙卷养老服务有限公司与土地所有方签订《顺义区农村土地租赁合同》，期限为2022年1月18日至2040年12月31日，共计19年，亦为养老别墅租赁协议期限。

  11月15日，顺义区马坡镇庙卷村村委会有关工作人员向记者表示，该村北为独栋别墅项目，现仍未入住，目前有几栋正在装修，但她并不掌握具体出租详情。

  综合别墅项目相关《土地租赁合同》和《不动产权证书》（京(2021)顺不动产权第0013125号）显示，养老别墅项目所占土地用途为工业用地，是由北京庙卷养老服务有限公司主要负责人以每年每亩10000元价格，从庙卷村经济合作社租用,用于办公、车间和养老用房。但实际却建成20余栋独栋别墅，并以一次性长租19年方式对外出租，此外，该公司还以签订书面补充（房产赠与）协议方式，约定待租赁合同到期后，承租方租用的房屋可获无偿赠送。

  记者注意到，北京市农村集体租赁住房不得以租代售，相关政策已有提及。早在2017年，北京市住房城乡建设委等部门联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，其中规定集体租赁住房可依法出租获取收益，不得对外出售或以租代售。鼓励签订长期住房租赁合同，但单次租期不得超过10年。

  “长租公寓受一些房企的追捧,主要是旗下开发的项目疑似属于擦边的灰产，借助长租公寓之名或为换一个准合法身份入市，但这和长租公寓发展初衷相背离。准确把握长租公寓发展定位，明确概念内涵、功能作用，同时，加强对长租公寓建设的动态监管，尤其对营销和名称被擦边化等各类潜在风险进行有效防范，确保不突破各项红线底线。”前述业内人士说。

  （应受访者要求，文中于虹、吕丽均为化名）