“我始终觉得，仁恒的房子不该是这个水平。”刘芳无法理解，一个以品质著称的品牌，怎么会出现这样的问题?

  刘芳有些懊恼买了仁恒海上源，因楼盘外立面铝板出现质量问题，从今年3月开始，她和其他业主们开始了维权之路。

  仁恒海上源位于上海杨浦江浦板块，毗邻东外滩。楼盘所在地块由仁恒置地于2017年8月以105.2亿元竞得。在对外宣传中，仁恒海上源被称为是“仁恒第六代国际住区”。从2021年11月23日首次开盘入市，至2022年8月18日推出最后一批房源宣告正式售罄，期间共经历“四开四售罄”，认购率和入围分屡创新高。

  这样的红盘，现在却因质量问题上了小红书热搜，超出了人们的认知。

  “这就是仁恒第六代国际住区（仁恒海上源）波浪起伏的铝板。”5月底，小红书的一张图片引发了很多业主对仁恒海上源“外立面凹凸不平”的讨论，事件不断发酵，也把仁恒推上了风口浪尖。

  有网友说：红盘上热搜可能不止因为超高的人气，还可能因为质量问题导致的维权。

  据刘芳等业主透露，仁恒海上源有数栋铝板外立面凹凸不平，在阳光照射下倒映出清晰的水波纹。“这是明显的施工质量不达标，幕墙质量和施工效果极差，与项目的宣传完全不符，甚至存在系统性的结构安全隐患。”刘芳和其他业主在5月初自发探访现场后，认为仁恒海上源项目疑似被开发商擅自变更设计，施工简配。

  3月开始的维权始终没有进展，于是业主们开始“自救”，找来第三方专业幕墙公司专业人士，通过对项目楼栋进行无人机近距离和地面远距离综合观察，发现铝板幕墙存在质量问题以及多种施工不合规不合标的情况后，业主们先后向仁恒方面发出了几封表达诉求的联名信。

  5月22日，仁恒海上源官方微信发布《仁恒海上源项目致业主的一封信》，项目开发商上海中庭房地产开发有限公司针对项目部分“减配”、幕墙龙骨施工规范、幕墙平整度、外墙“孔洞”导致渗露水和保湿问题等进行了回应。随后附上了海上源项目幕墙专篇强调“符合国家标准”。

  问题并没有到此为止，围绕外立面的争议仍在继续。

  6月11日上午，多名业主到仁恒置地上海公司就施工质量问题寻求说法。仁恒方面向业主表示，愿意跟业主代表沟通，如果确实有问题一定会整改，同时把相关整改进度汇报给业主代表。因铝单板特性问题做不到完全平整，但是让业主在收房时尽量看不出波浪纹效果。

  针对仁恒海上源项目相关质量问题，中国房地产报记者通过电话和短信等方式联系仁恒置地采访，截至发稿，未予回应。

  外立面起风波 

  6月9日，仁恒海上源在微信公众号又发布了第四封回复信，回应最近的外立面问题，这是9天内的第4次回应。

  业主们并不认可。

  “批量的‘波浪纹’铝板变形，为何出现在仁恒开发的产品上？”仁恒海上源的业主王强十分不解，“如果不是为了仁恒这个品牌而来，我绝不会买这个地段的房子。”

  “难道我是冲着江浦公园这个老年活动中心来的吗？”另一位业主张军说。

  6月10日下午，中国房地产报记者来到仁恒海上源项目现场发现，靠近南面一侧的铝板在夕阳的映照下呈现出“水波纹”的现象，部分铝板不平整的现象清晰可见。

  “小区13栋西墙、11栋西墙、8栋西墙、1栋北面、2栋北面，都存在‘水波纹’的情况，铝板幕墙存在的问题很严重。”刘芳说。

  仁恒海上源项目开发商为上海中庭房地产开发有限公司，由仁恒置地间接持股100%。最后一批开盘房源备案均价119800元/平方米，项目拥有约9000平方米体量的公建配套+自持商业，以及开放式的公共空间设计。根据报批信息，算上建安、装修、土地拆迁成本等，项目总投资约176亿元。

  公开资料显示，仁恒海上源项目自2021年11月首开就获得了超高人气，第一批次开盘认购率274%，积分50.68；二次开盘认购率392%，积分73.44分；三次开盘认购率476%，入围分72.16分；四次开盘认购率491%，入围分84.5分，四开四售罄，典型的“日光盘”，也是杨浦板块名副其实的红盘。

  “仁恒反复强调所有的原材料质量均符合国家标准，经经济适用房也是国家标准，难道我们花3000万元买的房子和经济适用房一个标准吗？”王强说，仁恒海上源作为高端住宅项目就不应该出现这么大的工程质量问题，真的难以相信这是一向以口碑和品质立足的仁恒的作品。

  仁恒海上源为何会出现“波浪纹”铝板这种情况？

  某品牌房企工程部负责人告诉记者，铝板厚度偏薄或加工质量不合格、工人安装水平不到位、安装工艺不规范或是无法有效传递温度变化产生的热应力等原因，都能导致铝板变形和不平整。

  “铝板变形可以控制，绝非无法克服的硬伤。在业内关于变形原因有种说法是，三分材料，七分安装。”该负责人说。

  从仁恒海上源项目方反馈的内容来看，此次外立面使用的是3系铝板，俗称防锈铝板，材质是铝锰合金，像空调冰箱就多用3系铝板，强度可达到145~185。

  “因此，如果排除材质问题，铝板表面出现凹凸不平是风吹日晒导致的情况，这几乎不太可能，大部分情况是安装工艺不到位所致。”前述某房企工程部负责人认为，从施工现场照片看，铝板宽度窄，尺寸切片大，加上铝板厚度偏薄，就容易受力，安装不当就会出现凹凸问题。铝板宽和高的比例过大，受力不均匀导致的。如果铝板尺寸较小，中心相对就较稳。

  除了铝板外立面的“水波纹”问题，记者注意到，在业主提供的材料中，仁恒海上源还存在项目土建墙体多处孔洞导致渗水和保温缺失的情况。此外，楼梯的幕墙结构也存在结构性问题，其中幕墙立柱与横梁连接不规范，存在龙骨缺失、悬空、中断等现象。

  张军告诉记者，仁恒给业主们的反馈是，铝板只能达到这个效果。“让我们更气愤的是，仁恒还附上铝板检测报告，仁恒自称用的每一项材料都符合国标。我们买的不是动迁房，是仁恒的房子，不该是这个水平。”张军说。

  近年来，“交楼即维权”乃至“施工中便维权”似乎成了新房市场的一个怪圈，仁恒海上源作为品牌房企的网红盘也未能幸免，曾经以质量和口碑被人津津乐道的仁恒，似乎面临着极大挑战。

  “公关文无诚意” 

  僵持还在持续。

  “刚开始，我们通过仁恒销售和400客服热线多次反映相关情况，却始终未见仁恒真诚答复。”刘芳说，业主们得到的只有机械性的回答：您反映的情况我们知道了。除此以外，没有采取任何实质性整改措施。

  刘芳等一众业主被逼无奈，只得去查看国家幕墙相关标准和规范，去项目上不停飞无人机和拍照观察。

  “这本就不应该发生，业主们买房子也不需要自己要懂专业，甚至说是很专业，我们只是希望仁恒卖房时允诺的品质，能得到保障而已。”刘芳说。

  新一轮“自救”从联系第三方幕墙公司开始，经幕墙公司专业人士鉴定后，确认铝板幕墙施工质量存在问题。业主们于5月15日向仁恒发出第一封邮件，希望仁恒对相关问题作出解释。

  随后，仁恒方面的一名王姓客服代表联系了业主方。此后，业主代表又先后向仁恒方面发出了几封表达诉求的信件，并附上了近千名业主的签名，最终仁恒方面终于愿意沟通。

  5月22日，仁恒海上源微信公众号发布公开信做出回应，但业主们并不买账。

  刘芳告诉记者，仁恒的公开信目的性很强，为的是降低事件给他们带来的负面影响，却没有公布明确的整改范围、针对性的整改措施方案及时间表，也没有举行具有技术背景的业主代表沟通会的计划。

  “业主们曾先后5次给仁恒的高层发去邮件，但始终没有得到明确答复。”王强说，最终在业主们的努力争取下，5 月 28 日才有了一次业主代表的沟通会。

  会议的结果，让广大业主十分失望。

  “在沟通会上，仁恒反复强调所有的原材料质量均符合国家标准。”刘芳说，我们发现海上源的相关负责人偷换概念、敷衍应付、推卸责任，不仅没有正面、全面地回复业主们提出的质疑和担忧，也没有就后续的整改和长效管控机制提出明确的解决方案。

  “我们最初太相信仁恒了，仁恒在我们心目中一直是品质代言，一辈子要住一次仁恒，包括示范区、样板间，让我们觉得仁恒在品质上超过其他开发商，所以才愿意花钱在杨浦买仁恒这套房子。”王强说。

  这场沟通会之后，业主们的担心更多了。

  “仁恒对于面子工程的外立面尚且如此态度，那对于其他主体结构、内部装修、隐蔽工程等工程质量，我们更不敢想。”刘芳称，业主们最不满的地方在于，仁恒方面不直面他们提出的诉求，而是避重就轻，只解决被指出的明显问题，并通过微信公众号发文来维护他们的品牌形象和麻痹一些业主。“但回到实质问题的解决上，既不愿意真诚面对和解决，又不愿意建立有效的沟通渠道。”

  某房企品牌总监向记者表示，从公司品牌的角度来看，仁恒对该事件不够重视，只是想安抚客户的情绪，并没有真正解决问题，这在无形之中对仁恒品牌的美誉度造成了损伤。开发商在施工过程中被业主维权，甚至去施工现场监工的情况，放在三五年前并不会出现。“保交楼、保交付”的当下，仁恒需拿出实质动作。

  有业主告诉记者，截至6月10日，仁恒海上源的工人们总共换了24块铝板，但即便是换过以后的铝板，也没有让业主们满意。从现场来看，1栋更换以后的铝板面依旧不平整。

  “我们需要一个切实可行的整改计划，我们要求当面沟通，而不是每次公开信都是公关文，不是真正回应业主的诉求，也没有真正愿意坐下来和业主代表好好把问题聊清楚。”刘芳说。

  “白月光”蒙尘

  “善待土地，用心做好房”，这是仁恒的理念。

  作为来自新加坡的外资房企，仁恒置地进驻上海已经超过30年，打造了诸多受到业界和购房者认可的项目，如仁恒滨江园、仁恒河滨花园、仁恒公园世纪等。在地产圈，仁恒是高端和品质的代名词，也是业主们心目中的“白月光”。

  变化从2021年开始，仁恒在全国多个项目遭遇业主维权。

  2021年8月，武汉仁恒·公园世纪的业主们拉出“仁恒不仁、捆绑销售、价外加价、欺压业主”的横幅，声讨开发商“捆绑”装修升级包的做法。上海浦发仁恒珊瑚世纪，外立面由此前宣传的“石材与高级铝板勾勒而成”最终变成了涂料，遭到业主维权。上海浦东康桥板块的仁恒锦绣世纪的准业主们也曾在网络上发声表示，购入的新房外立面减配，疑似开发商虚假宣传。海南仁恒海棠公园项目，因部分房型捆绑“装修包”遭到当地监管部门调查。

  一向以品质著称，“一辈子总要住一次”的仁恒近年来深陷“诚信门”、“维权门”漩涡，这或与仁恒的高周转战略有关。

  早在2020年，仁恒置地的管理层就已提出要加快周转，当年仁恒置地开始在多个城市扩充规模，有些项目开始“平民化”、“刚需化”。董事局主席钟声坚曾表示：“项目从拿地到开工，将不会超过4至8个月，从拿地到销售平均不会超过12个月，虽然与万科、碧桂园仍有距离，但基本都可以12个月内完成。”

  彼时，业内普遍认为仁恒也开始用“快周转”来缓解利润下滑带来的压力。

  某房企高管认为，“快周转”和“高端”是两个完全不同的逻辑。仁恒其实只是一个区域深耕型房企，并没有全国化头部房企的超强组织能力和人才培养体系，想要全国化标准化的发展难度很大，仁恒的战略与自身的管理深度其实不太匹配。

  从数据表现上来看，仁恒逆周期发展策略不是很理想。

  克而瑞数据显示，2020年仁恒全口径销售金额871亿元，2021年下滑至755亿元，2022年继续下滑至665.9亿元。销售下滑也进一步导致仁恒在土地投资上的缩减。截至2022年底，仁恒在中国境内土地储备约913万平方米，较2021年年末下降5.3%。受一二线城市限价等因素影响，仁恒的毛利率由2018年的46%下降至2022年的27%。

  另外，截至2022年底，仁恒置地持有现金（含受限制存款）207.2亿元，较去年同期下降5.1%。短期有息负债141.2亿元，较去年同期上升53.7%，长期有息负债287.9亿元，较2021年年末下降14%。未来两年内到期有息债务规模占总有息债比重67.8%，需要合理安排现金流避免资金承压。

  因为“不做高周转、不做高杠杆、不做低品质”，仁恒的节奏始终保持不疾不徐。因市场占有率落后，采用高周转的方式跌入了口碑、质量下滑的困境，如何破局，如何维护口碑，成为仁恒的一道重要考题。

  “这是因为仁恒本身以做中高端产品为主，这种产品不是靠走量取胜，仁恒想要适应高周转的节奏与当前市场的变化，还需要经历一段阵痛期。”前述某房企高管说。

  目前，就仁恒海上源外立面质量等其他一系列问题，业主们已经向有关部门举报，等待进一步结果。

  （应受访者要求，文中刘芳、王强、张军均为化名）