2021年，房地产行业充满了诸多不确定性，从“三道红线”“土地两集中”到融资环境的持续收紧，房地产市场迎来新的调控周期。

  在地产融资监管趋紧的形势下，房地产市场走向、投融资策略如何演变，房地产开发高周转模式是否能够持续？增量到存量时代的转变如何选择转型路径？房地产私募基金如何看待机遇和挑战？房地产下半场的正确打开方式是什么？

  8月4日，由金砖财经、《中国房地产金融》主办的第十届金砖论坛在上海举行，与会来自房地产、房地产金融以及资产管理行业人士就上述话题展开深度讨论。

  陈军：房地产“平台收购平台”、资产包交易将成为并购趋势

  “三道红线”出台，房企债务问题频发，行业融资并购交易案例增多，其中隐藏着巨大的市场机遇和法律风险。

  建纬律师事务所管理合伙人陈军表示，房地产市场的并购循序着从“地、房、产”三个方向的发展。早先年，开发商的并购主要来自地产项目的并购；近些年“房子”的并购，包括物管公司、商管公司、酒管公司等轻资产类型的并购也日趋增加，该等并购重视房子本身的现金流以及收费模式定价。近期，可售型的产业资产进入并购序列，比如平台型工业园、物流园、康养社区等等。

  陈军认为，当前房企并购方向呈现多元化方向发展，来自自身能力的的提升，也包括多年积累下来资产进入到退出周期中。这对于房企下一步而言，除了比拼能力，更为关键来自资金与并购能力的角逐。

  今年以来大型资产包并购成为趋势，如平安收购凯德资产包、融创收购彰泰资产包。“头部开发商未来的市场或者运作能力会越来越大，对于一些排名靠后的区域性开发商，可能这是生命线的时代，他们会抛弃传统的单个项目合作，而倾向于平台和平台间的收购。”陈军说，在相对复杂、项目数量众多的平台收购平台或者资产包的交易过程中，头部开发商怎么做好风控、做好现金流和项目融资是比较大的挑战。

  冯雄杰：房地产私募股权基金如何穿越周期

  中城投资助理总裁冯雄杰从房地产私募基金的维度，深刻剖析了当前监管政策与投资趋势的变化，他认为房地产私募股权基金在房地产深度变革时代，需要具备穿越周期的能力。

  冯雄杰表示，随着私募新规以及私募备案须知下发，房地产私募股权基金发展呈现四个趋势：第一，行业自律转向主体升级，对于私募基金管理人的独立性、合规性和专业性要求大幅提升；第二，基金管理人回归投资和私募本源，股权投资、长期投资和组合投资成为房地产私募基金的发展趋势；第三，房地产私募基金需要打造募投管退的闭环能力，以及综合的系统服务能力；第四，目前房地产行业处在高位平台期，房地产私募基金的资源以及资金会向头部企业集中。

  在能力提升上面，需要在“募投管退”打造闭环能力。比较大的概率，资金募集会向高净值客户、机构资金、产业资本进行募集，核心是长线的资金。投资方面，专业合规、投资研判、资源禀赋、产品创新是核心能力，管理方面，包括风险管理、投后管理、运营管理，主要的核心是主动管理能力，退出包括投资退出、资产证券和资产组织是退出的方面。

  冯雄杰指出，房地产私募基金需要在房地产周期分化时代，具备在短、中、长周期中主动投资能力。中城投资在短周期进行价值投资，主要聚焦结构性的投资机会；中周期，选择与优秀房地产企业合作；长周期中与优质的运营商联手投资双循环格局下的核心资产。

  周健：中国商办资产全链条管理新趋势

  “当前商业办公市场,在大供应量和疫情影响下,行业内存在内卷形势,同行需要更加努力夺取少数的资源。”寰图中国华东大区事业部高级副总裁周健针对商办市场当前“量大”、“钱荒”的问题，认为存量资管时代，行业需要回归理性，检视投资与资管能力。

  如何练好资管“基本功”，周健结合寰图的的实践，认为要提升资产净运营收益，提升资产估值水平，形成“资产-资本”的可持续循环，这将成为能否在资管时代获得最大红利的关键。

  周健表示，要打造好资管的两个“链条”和实现运营管理的“三化”。两个“链条”是指，资产管理全链条，覆盖商办资产全周期生命的全链条服务；服务对象“全链条”，覆盖资产管理三大核心角色 “A端业主”、“B端企业” 、“C端个人”。

  运营管理要实现差异化、标准化、数字化。差异化不是单独的定制化，是根据需求场景来进行不同产品和功能组合。标准化是指投拓、运营、成本各种细化落地，规范化、标准化有助于业务推进。数字化是指，针对A、B、C端，开发了一系列数字化系统， 包括PAAS门户系统、投资测算系统、公装定制系统等数字化解决方案，能够极大提高效率和体验。

  白银时代：房地产投融资趋势与机会

  2021年上半年，在集中供地的带动下，企业投资积极性大幅回升。全国土地市场成交面积达94576万平方米，同比下降13.4%，成交金额却在重点城市集中供地的拉动下同比上涨12%。

  克而瑞投资与资本董事总经理贾琼表示，在这一轮新的拿地周期中，观察到与以往有说不同：国企、龙头企业是上半年拿地最大的主力军，很多房企抱团取暖、联合拿地，以及房企进入城市更新作为第二个土地储备的来源。

  三盛地产集团投资部总经理徐佳为表示，三盛地产目前拿地比例中60%-70%来自非标准方式拿地，他定义为“非竞争性拿地”。对于投资理念三盛地产选择“以短养长，以长取利”。徐佳为指出，在过去2001-2010年十年，累积下来的“奶牛型”项目或者“粮仓型”项目，都是通过收并购获取，这使得长期的项目价值能够体现出来。

  “对于上坤，包括其他的地产公司来说，今年重点、难点问题是针对三道红线的指标控制、负债结构的调整。”上坤集团融资中心总经理周俊表示，当前环境下对于房企来说，融资确实压力比较大，上坤集团今年通过加强与银行的战略合作和综合授信业务、调整整体的负债结构来应对当前融资难的问题。

  “行业内有个共识，房地产市场存在开发总量过剩的情况，但是在一、二线城市存在结构性短缺问题，这些城市核心地段新增土地稀缺。目前主要是通过城市更新加大建设用地供应，以盘活存量物业，释放市场活力、带动经济发展，从而推动城市高品质、高质量发展，所以非常看好这些区域的城市更新机会。”五牛控股管理合伙人马林庆表示。针对行业关注的调控热点，他认为是旨在实现中央会议中多次强调的“三稳目标”，以短期的行业转型阵痛，换取行业长期健康稳健的发展。对于未来要拥抱监管，夯实内功做好自身调整，适应宏观调控政策，与行业合作共赢。

  莱顿商学院创始人李群通过对其学员来源和课程的变化，发现房地产投融资行业正在发生变化。近两年到学院参加课程学习的同学，除了学习如何投资不动产，越来越多的同学开始关注到存量资产的管理，学习资产管理的学生人数也在增多，这说明持有型存量物业的市场发展空间巨大。

  股权时代：房地产私募股权基金投资策略

  资管新规、加强私募投资基金监管的若干规定等一系列政策，正在重塑房地产私募股权基金的发展路径。在房地产私募基金对话环节，来自业内的头部专家从投资策略、资产管理角度解析房地产私募基金的投资之道。

  光大嘉宝副总裁、光大安石首席运营官周颂明先生表示，伴随现阶段经济转型升级和行业结构变迁，转型代表机遇，变迁代表机会。时代的天平正向机遇、机会倾斜，作为基金管理人，我们更应该立足价值投资，把精力聚焦在长期精细化运作的赛道上，找到真正的好资产，与之共同成长，并为资产提供多元的退出渠道。投资要以终为始，方能从容穿越周期，实现价值体现。

  “房地产私募基金套利阶段已经过去，未来考验核心竞争力，唯有有核心竞争力的私募基金才能发展得更加长远。”景瑞优钺资管总裁高翔表示，优钺资管的投资策略来自四个方面：第一，优钺资管坚持做真股权基金，没有做非标项目和非标债权。第二，投资标的主要以开发类住宅项目为主。第三，募资端，坚持与优钺投资理念接近、相同的真股权投资人为主，主要以机构客户为主，不涉及财富端募资。第四，优钺资管助力中小房企业务发展，特别是融资困难的房企，双方成立基金共同推动项目成功开发。

  秉承朗诗产品特色和小股操盘的经营思路，青杉资本在股权投资领域，聚焦园区型商办、长租公寓、养老公寓等资产。朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东表示，房地产基金坚持股权投资，不做杠杆型驱动业务，“地产基金需要回归本源，靠管理人的本事挣超额收益，其他的活(债性投资)不要做。”对于行业投资机会，他认为当前市场资产价格整体偏高，投资人对回报要求并不低，对于一些甩卖项目、出清型项目、资金链断裂项目具有一定的投资机会。

  “稳盛投资作为金地集团的地产投资管理公司，十分注重多元化的资产配置，除了开发类的股权投资和相关的赋能业务外，稳盛投资也在重点拓展持有型物业的投资和资产运营管理业务。”稳盛投资战略投资部总经理辛勇在活动上说，持有类业务投资策略上以核心增值型为主。通过对资产的物理形态上的改造建设，提升建筑物本身的使用效能，同时在对资产的运营上，提供综合性的赋能服务，以此来实现对资产价值的挖掘和提升。产业园区和社区商业是稳盛重点关注的投资业态，其中近期与金地商置产业公司共同投资的位于广州科学城核心区域的产业园项目，以生物医药、电子信息、人工智能等为主要产业定位进行持有运营，符合当前经济发展趋势和区域产业布局导向。

  谈及如何做好持有类资产的投资和管理，辛勇认为“两个大脑”的相互衔接是关键因素之一，即对投资项目投融管退各个环节的全流程负责和对资产管理改造、招商和运营管理等各个环节精细协调把控。他认为现阶段房地产私募基金机会和挑战并存，行业需要精耕细作和精诚合作。

  房地产下半场：存量与开发平衡术

  房地产增量开发时代已经作别黄金时代，迎来存量为主的管理时代。对于房地产下半场，房企如何平衡好开发业务和存量管理业务，日渐成为业内聚焦的议题。

  2020年全国房地产开发投资141443亿元、商品房销售面积176086万平方米、商品房销售额173613亿元。安永大中华地区房地产行业审计主管合伙人汤哲辉表示，已经预示着房地产的增量市场见顶，未来在维持高位盘整，从财务角度来看，粗放式经营要向精细化管理转型，房地产行业进入到存量掘金的下半场。

  中国房地产业协会合作建房委员会秘书长马宁表示，房地产企业到了下半场日子都很难过，要么拼规模要么拼技术，看谁的运营成本管控能力强。“不论是住宅、商办、产业园区，应该把自己的本业做好，多元化发展我个人不是很赞同。”马宁表示，开发业务竞争太激烈，资源在向头部企业集中，中小企业未来发展存在天花板。对于在开发业务之外，合作建房新业务模式可以成为房企探索业务转型的一个窗口、一个B方案。

  从房地产租金的角度看，安狮资产创始人、董事长张国正表示，房地产的下半场在资管方面，市场无论是外资还是本土房地产私募基金，资金都相当充裕，面临的问题是：有没有好的资产，谁能把资产打造好？在张国正看来，安狮资产的策略一定是轻重并举，融资的同时大力度发展资管能力，从成立基金的第一天开始准备，将资管输出作为第三方管理体现去培训和锻造。从竞争的角度来看，房地产下半场会发生变化，资管领域每个环节的人才就是资管方最大的财产，需要强化人才培养和储备。

  增量市场关注拿地、建房、销售，存量时代观察的维度会是哪些？大发地产副总裁罗辉映认为分析需求端、供给端、运营端多种维度的选择之下，房企仍有很多赛道可选。需求端如何满足存量市场用户高品质需求，供给端，房企当前拿地涌现多元化拿地方式，包括旧改、城市更新、并购和重整，这些都是围绕存量土地获取在做文章；运营端，从收入结构来看，告别过去以销售为主，逐渐发展到租赁和多元化服务收入相结合，业态上包含了住宅、商业、产业园、物流、数据中心等资产。“房地产行业在中国是非常大的行业，细分到每个赛道都是大市场。” 罗辉映说，要大胆设想、小心尝试新赛道，练好基本功，这样的赛道才是好赛道。