2021年8月4日，由金砖财经、中国房地产金融杂志主办的2021第十届金砖论坛在上海召开。会议汇聚百位行业专家，围绕“新阶段、新格局、新动力”的主题展开讨论。站在"十四五"开局之年，房企如何在变局中开新局，于创新中育新机。如何研判国内外宏观经济形势？如何在房地产金融环境深刻影响行业发展的当下，寻找下一个机会点？房地产白银时代，如何抉择未来之路？

  王惠敏：房地产金融需要与泛地产“联姻”

  6月24日，国办发布印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批五个方面全方位支持保障性租赁住房的发展。7月22日，国务院召开加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议。会议指出，牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理；加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

  中国房地产业协会名誉副会长(驻会)王惠敏在会议致辞中表示，房地产迅猛发展20多年，表面上看是政策驱动，实际作为资金密集型行业与金融关系紧密。他认为，在当前调控政策的基调下，要坚持“房住不炒”，运用好金融资本的内在规律、遵循金融资本的市场规则、让金融与泛地产“联姻”，包括在产业园区、住房租赁、城市更新等等方面，实现金融的社会化效益、服务金融的产业化要求，应是行业未来需要侧重探索和解决的问题。

  针对房地产行业发展的趋势，如何从“新阶段、新格局、新动力”层面思考。王惠敏表示，房地产“新阶段”是指，高质量住房消费与限价限购限货限售并存，追求市场平稳与资金严管并存；“新格局”是指企业与行业面临巨大的转型，房企趋向集中度高、多元化发展、区域精品“抢风”、资金链健康、产品绿色智能方向发展；“新动力”是指，房企追求高品质发展成为内因、高品质产品“受捧”是外因，而高品质消费时代的要求则是行业发展的根本动力，预示着行业要摈弃传统的发展思路，需要将高质量发展模式、产品、消费方式的打造作为下一阶段重点。

  连平：当前需要提供结构性和保障性住房金融支持

  当前全国居民中长期信贷增速是自2017年下半年以来最高水平，特别是房价涨幅相对较高的地区，其居民部门信贷扩张速度达到20%-30%，是部分地区房价“过热”的重要推手。

  与此同时，房地产库存出现不足。根据国家统计局最新公布的数据，截止2021年5月，住宅销售面积（6亿平方米）超过待售面积加上竣工面积（5.1亿平方米），呈现供给不足的情况。而长期现房库存不足的问题，也是推升房价较快上涨的动因之一。

  从“三条红线”、“商业银行贷款集中度风险管理”这些调控政策层面来看，目前整体环境是比较偏紧。“所以要提供结构性和保障性的住房金融支持。”中国首席经济学家论坛理事长、植信投资首席经济学家兼研究院长连平在论坛上表示，一二线城市房价上涨压力较大，需要从供给层面多做文章，包括增加土地供给、增强房企开发能力，需要结构性的，合理的、适度的增加结构性住房金融支持。

  第一，引导居民部门信贷增速与社会总体信贷增速保持一致。有必要适当抑制居民信用在短期过快的释放节奏，引导房价涨幅预期回归理性。

  第二，建议加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。国内房地产行业短期出现房库存偏紧的问题，金融支持可作适当调整。由于过往开发贷、个人按揭贷款的金融支持更侧重于对房地产建设周期中“前半段”的支持，导致当前整体新开工和施工面积体量较大。

  第三，提升直接融资比例。房企过度依赖银行信贷的间接融资模式易将行业债务风险传导扩散至整个经济金融领域，存在诱发系统性风险的可能。因此，在当下债务风险不断上升的背景下，可以考虑提高直接融资比例。其中包括债券融资、信托融资、股权融资等。

  连平表示，房地产的金融环境，既要对踩红线、不符合监管要求的企业给予明确的政策指导和监管，同时也要使得市场的金融流动性保持平稳的状况，避免相关的金融风险发生，使得房地产行业能够在平稳运行中逐步进行调整，通过一个阶段最终达到监管的目标。

  赵可：“三道红线”背景下的房地产“转型”路径

  招商证券研究发展中心董事、不动产与综合服务首席分析师、REITs研究组执行组长赵可从当前调控背景出发来阐释此轮调控的不同之处，提出房地产业未来的“转型”路径。

  “从中、美、日的企业发展角度观察来看，城镇化水平即便进入饱和区间之后，房地产业增加值对GDP的贡献依然在往上走，这跟主流潜意识判断是不一样的。”赵可说，开发经营活动之外的转型，会继续提供这样的动力，这是天然依附于房地产而转型的方向。

  第一，顺延于开发的转型：购物中心、写字楼、长租房、产业园等。其中购物中心虽然总量增长在放缓，甚至有些地方过剩，但我们觉得未来的购物中心有一个比较好的契机，在于线上创造的“内容”反赋能线下。购物中心是“手艺活”。

  第二，围绕产业链的转型：上下游产业链、中介、物管。产业链从设计、采购、建造、改造，到交易，资产管理，每一个环节都是未来转型的方向，都将孕育巨头。

  第三，房地产企业终极转型方向或是黑石集团与博枫资产管理的发展路径，做房地产金融还是金融房地产，这可能是未来不少房地产公司面临的选择问题。

  第四，当下开发业务的转型：从现金流视角捕获管理红利。赵可认为，开发企业最关键的需要重视销售回款的长期健壮性，是否是主导增长的资金来源。这就需要在产品定位、拿地模式、IRR考核、精装与全装修房、供应链融资五方面进行变革。

  陈阳：城市更新与金融创新实践

  “十四五“规划明确城市更新是当前及未来一个时期的重大战略，对实现新型城镇化高质量发展提出新的要求。远洋资本副总经理陈阳在本次论坛上，从国家战略到金融实践，解读金融如何更好服务于城市更新。

  “从城市更新作为国家战略推出的路径来看，体现了‘国家意志’。”陈阳表示，从实施层面，城市更新核心驱动需要关注治理模式、实施主体、运转机制、风险治理等9大方面要素。

  从探索途径来看，金融如何更好的服务好城市更新？陈阳认为，要构建公共政策性金融供给路径。第一，借鉴且迭代我国政策性金融机构及其旗下子公司，在城市更新、战略新兴行业和综合基础设施项目支持等领域的投资融资综合服务作法与经验；第二，可以适时考虑参考日本政策金融公库模式，创设“城市更新与发展超级母基金”模式：联接起政策性金融资金和特定领域优秀的国内外资产管理人（含其他战略性母基金管理人），实现高质量的城市更新长期资本供给；第三，发挥政策性金融机构在服务实体经济、服务国家战略方面的重要作用，推进政策性金融立法，并在城市更新行动及相关实践中修订完善已是应有之意。

  李剑腾：后开发时代，房企商业模式如何“进化”

  对当前房地产行业的发展阶段以及未来一段时间里应该往什么方向转型？国际奥纬咨询董事合伙人李剑腾表示，房地产行业现在已经进入后开发时代，房企的商业模式与价值创造路径迎来变革期。

  李剑腾从大量的案例研究、中外房企对比、发达国家的演化路径，提出中国房企在后开发时代，需要发展模式更加专业，能力更为聚焦。

  从“融投建管退”五个方面看，李剑腾把房企的商业模式分成了六类：传统开发型、不动产运营型、双轮驱动型、专业服务类、资产管理型以及全面综合型房企。

  李剑腾表示，这六种模式对于现在以开发为主的房企来讲，转型起来难度不同。而且转型的风险也非常高，转型时需要几点：首先，坚定转型的方向，做难而正确的事情；其次，把握时间窗口，选择合适时机行动起来，避免踌躇不定；第三，狠抓能力建设，紧扣业务模式所需核心能力，加强内部管理，“未来要多赚能力的钱，少赚资源的钱”。

  上市房企低估值背后的市值管理如何管理？

  克而瑞对89家上市房企进行追踪统计，截止8月2日，数据显示，今年以来A+H上市房企总市值约为3.1万亿元，较年初缩水1.6万亿元。上市房企在“三道红线”、房贷“两道红线”、双集中供地等监管要求下，股价及估值表现呈现走低态势。

  易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁表示，上市公司代表着行业的高质量发展的标杆企业，只有上市公司实现了高质量发展，才能代表整个行业的高质量发展。特别是在房地产行业转型的过程当中，如何提升行业的质量、提升上市公司的质量，这其实是要站在整个行业的前沿去思考、去研究。

  上海社会科学院市值管理研究中心执行主任、上海融客投资管理有限公司董事长毛勇春表示，就市值管理本身而言有三个方面：是否立足公司基本面、是否惠及全体股东、是否坚持长期主义。市值管理一定是上市公司管理理论在资本市场的延伸，跟上市公司本身有关，是聚焦公司基本面、要惠及全体股东，长期主义是公司永续经营的体现。

  针对当前“真伪”市值管理存在的争议，华东政法大学商学院副教授徐大丰表示，区分市值管理的真伪，应该从它的实施主体角度进行识别。真市值管理是科学的上市公司管理体系，它是长期行为，这个长期行为包括战略、产品层面、经营层面、资本层面，市值是个信号，通过市值的变动，给投资者提供了看上市公司比较长期的视角。其中，在市值管理综合的体系当中，战略管理特别重要，包含了企业在产品层面的市场战略，以及向资本市场展现战略实施的合理性、可依据性、可验证性。

  乐源资本管理有限公司董事长朱方明表示，最近入围世界500强的8家房企，总市值1.09万亿元，比不过A股1.29万亿元市值的宁德时代，这让行业思考房地产的未来如何完成转型。朱方明认为，如何选择第二赛道至关重要，传统开发为主的上市房企，需要注入互联网、技术基因，需要探索在业务、组织、商业模式上的迭代。

  与上市房企房企的表现大相径庭的物业板块，近两年受到资本市场的垂青，其估值水平远远超过开发企业。恺亚资管首席执行官王铮表示，众多物业管理公司上市之后，作为投资人更关注上市公司的发展情况，融资来的资金投向了何处，是否与招股书披露一致。很遗憾的是目前看到了规模在扩大，在纵深领域，尤其是技术方面，没有给行业里带来彻底的基本面的更新。这方面的价值管理需要提高，因为公司的价值管理是市值管理的核心。