正荣地产8月22日发布半年报以来，截至8月31日，已有海通国际、汇丰、巴克莱、招银国际、晨星、德意志银行、华泰证券和建银国际8家机构发布研报对其中期业绩予以点评，均高度看好其持续改善的财务状况以及融资渠道的持续拓展。其中招银国际、汇丰和巴克莱3家机构发布信用研报，基于公司信用的持续提升，建议增持或买入正荣债券；建银国际、海通国际等5家机构基于其良好的中报业绩预计正荣地产大概率超额完成全年销售目标，且业绩将保持高增长，认为正荣地产表现将持续优于市场。

  2021 年上半年，正荣地产实现营业收入160.11亿元，同比增长10.1%；归属股东净利润11.7亿元，同比增33%；公司实现合约销售金额823亿元，同比增47%，完成全年1500亿元人民币合约销售目标的54.9%。

  各机构研报一览

  盈利能力稳步提升

  2021年上半年，正荣地产毛利率维持在19.1%，归母核心利润率上升至7.5%。机构普遍认为，正荣地产已步入高质量发展期，在不以价换量的情况下，保持盈利能力稳健提升。汇丰研报指出，2021年正荣地产毛利率与2020年全年相比基本持平，公司销售均价同比增长23%至15000元人民币，带动收入同比增长10%至人民币160亿元，体现稳健盈利能力。建银国际高度评价正荣地产的务实管理，认为其在财务安全和盈利增长间保持了良好的平衡。有效财务管控令其营销及行政费用率相对于去年同期的低基数略升1.1个百分点，而受益于其深耕一二线城市的战略及稳健拿地策略，预计其约20%的毛利率和单位数的归母核心利润增长是合理且可持续的。

  德意志银行、招银国际和巴克莱均预期，2021年开始，正荣地产的销售增速将稳步上升，毛利率和净利润率将趋于平稳。巴克莱研报指出，公司2021全年收入维持在420-450亿人民币，下半年的确认收入将较高，全年毛利率保持稳定在18％-20％。德意志银行预计，考虑到政策因素，公司在2021年以后的销售增速较为温和，2022年-2023年将保持双位数字的收入复合增长率（包括来自附属公司和联合营公司的收益），且利润率大致保持平稳。招银国际预期，公司未来毛利率将大致保持平稳。

  “三道红线”2021年底将达绿档

  上半年正荣地产财务状况的持续性明显改善获得机构的高度关注。华泰证券研报表示，2021年上半年，正荣地产财务状况持续改善,而这一趋势有望持续。截至上半年末，公司净负债率约为60%，自2020年末71%下降11个百分点；现金/短期负债比率保持在2.19倍的有利水平，较上年同期2.20倍进一步下降；受益于资产负债表改善，平均融资成本进一步下降至6.35%，较上年同期7.00%显著下降。

  招银国际和建银国际均预期，正荣地产将在2021年底前达到三条红线的“绿档”。上半年，公司净负债率、非受限现金与短债比及资产负债率均持续改善，令财务结构进一步优化。海通国际研报指出，公司中期期末净债务与权益比率仅为 57%，较2020 年底65%下降8个百分点，为过去五年的最低水平，目前仅资产负债比率略高。晨星认为，公司仍处于监管机构的三条红线标准中的黄档，经营重点是通过去库存和加强现金回款以达至去杠杆，以及进一步降低债务成本和提高再融资的成本效率。

  良好信用促融资成本下降

  机构认为，上半年正荣地产融资渠道保持多元化和畅通，境内外融资渠道不断拓展，保持较高信用评级未来融资成本有望进一步下降。巴克莱表示，正荣地产目前正在申请新的发改委外币债额度，公司计划继续置换个别高成本的美元债，预期公司融资成本将继续下降。其维持对公司数只债券的增持评级，并新增及特别推荐买入正荣2024年9月的美元债，认为这数只美元债将在目前市况下跑赢大市，提供可观的投资收益。

  汇丰研报指出，在境内外信贷环境收紧的情况下，正荣仍能够扩大其计息债务余额，反映了境内外信贷债权人对集团的支持。具体而言，其债务余额从 2020 年末的人民币670 亿元增加至2021年6月末的人民币710亿元；且作为中国房地产行业发行境外绿色美元债券的先驱者之一，其境外债券再融资需求在未来 12 个月内分配平均。同时重申买入正荣债券，认为该等债券较其BB评级同业提供更好的投资价值。

  对正荣地产未来融资持乐观预期的还有招银国际。其认为受益于公司信用的持续改善，公司具备多元化、可持续性的融资能力。公司能继续以合理的融资成本进行再融资，如公司7月发行 13.2 亿元人民币的公司债券用于再融资，且账面资金充足，正荣短债规模及非受限现金对短债比达1.7倍，足以偿还到期的债券，再融资压力相对较轻。

  财务状况、融资情况的持续性改善，加之稳健的盈利能力，机构普遍预计正荣地产2021年超额完成全年目标已成定局，未来营收和净利润大概率保持双位数高增。公司保持稳健积极的拿地策略，明年的销售增长可望优于平均水平，市场表现持续向好。