时下，房地产行业正在经历着一场前所未有的深度变革，在新的发展形势之下，各路房企纷纷探索转型之路。据2021年底克而瑞研究中心数据显示，80%的百强上市房企已布局城市更新业务。然而，尽管房企趋之若鹜，但城市更新不仅仅是拆、改、建，更需要具备一定操盘运营能力和资金实力，因此入局“城更”存在一定门槛。

  深耕国内房地产市场39年的华远地产也在积极转型，利用多年专业内功的积淀开展多元“房地产+”业务布局。华远地产自2018年开始，便全面参与到国家金融科技示范区的标杆旗舰项目——北京金融科技中心，即“世纪天乐大厦”改造项目。世纪天乐大厦是北京红极一时的“北京世纪天乐国际服装市场”所在地，从2005年投入运营至2017年停业，内部以回廊式分割小铺聚集了近3000家商铺，使它一度成为北京动物园批发市场面积最大、商户最多的市场。深入人心的刻板印象、错综复杂的内部结构、历史遗留的经营问题，也对华远地产后续在规划定位、工程改造、持续运营等方面构成了全新考验。但随着项目的推进，华远地产入局城更赛道的“能力模型”逐渐浮出水面。

  资产管理能力：精准把握政策要求，有序开启高效更新

  老旧楼宇更新建设最大的难点是房屋产权功能属性的新旧规划不符、现状面积与产权不匹配、新旧建筑规范差异巨大等。为此，华远地产“世纪天乐”项目团队通过持续地路径摸索和全面地协调沟通，最终顺利完成了各项申报，以合理完备的手续支持，最大限度地保留了经营面积，节约了新老技术规范产生的改造成本，并确保产业客户具备充足的使用空间和服务配套。

  在这其间，华远地产对政策体系和规则要求的精准把握与理解，大幅提升了更新效率，并确保整个操作过程的合规性。可以说，华远地产的国企属性，有效地保证了党和国家的方针政策的贯彻执行，并将国家的大政方针与企业发展的目标结合起来，保证企业改革发展的方向和性质，使企业在市场竞争中更具有战斗力。

世纪天乐大厦改造前实景图和改造后效果图对比

  规划定位能力：精确研判、前沿规划，奠定高质量城更基础

  城市更新精准规划定位的核心要义在于能够解决城市或者片区现阶段发展瓶颈，并能够在城市更新改造的过程中实现与当地的资源优势高度耦合。原有“动批”市场的服装批发行业与西城区高质量发展、打造国际一流金融科技示范区的规划大相径庭，如何完成产业转化和实现城更后的可持续发展？成为摆在华远地产面前的一道严峻考题。2018年下半年开始，华远地产就着手启动项目战略定位的研究工作，从上位规划、产业分析、环境治理和服务配套等方面进行了深入研判，并于2019年1月向西城区委区政府进行了定位及规划方案汇报，在规划功能定位、建设硬件标准、高端服务品质、绿色智慧发展理念等方面均得到了充分肯定。

 总建面约8.4万平米的“世纪天乐”项目，将规划为两栋办公单体，其中B座塔楼为核心区最高点，可俯瞰整体“金科示范区”。全楼改造按照国际一线高端品质办公标准建造，拥有双服务大堂，高品质室内装修，绿色智慧运维系统，三大运营商全面5G覆盖，楼内配备了“100米高空”金科新区城市展厅、1500㎡室内+900㎡空中花园产业发布及商务交流中心、容纳300人的专业级行政会议中心、3000㎡高端商业配套、2000㎡城市街区互动主题广场等功能性设施，堪称“金科示范区”最璀璨的明珠。

  项目规划方案能够得到西城区委区政府的肯定，得益于华远地产高水平的规划定位能力。华远是国内最早一批从事早期旧城改造的房企，同时拥有39年在全国四大核心区域的深耕经验，开发业态涵盖六大产品线，在全国各地打造过数座城市地标，成为当地经济发展新引擎，可见华远地产具有先进的城市定位理念和把握未来产业发展趋势的实力。

  项目操盘能力：精细化管控，助力工程规范推进

  世纪天乐大厦在12年运营时间中，已经进行了多次功能调整变化，存在诸多不可控因素；建筑结构业务面非常零散，现场施工很难组织起常规标准和模块化的劳务作业；改造项目处于集中闹市区，有效场地范围非常有限，对临建搭设和场区功能规划很不利。改造过程中，面对复杂的现场情况，华远地产“城更”团队依靠丰富的实战经验，抽丝剥茧，突破层层困难，将施工组织进入到了稳定可控阶段，并建立起完善的安全文明管理制度。目前，项目已经作为金科新区乃至西城区的标杆示范工地，在2019年8月区政府组织的环境治理研讨工作会议上，得到区政府领导的高度肯定。团队的高效稳定执行，使项目也得到了北展地区建设指挥部及属地各委办的充分认可和支持。

  城更改造建设远不同于新建项目，可以按图纸按部就班实施，精细化管控就显得尤为重要。华远地产在39年的开发业务中，早已形成健全的建设开发组织体系和完善的工作机制，拥有专业的统筹协调能力，因此在项目工程管理层面，也充分证明企业足以成为城更领域的标杆。

世纪天乐项目改造施工现场

  资源协调能力：打造创新模板，明晰业务方向

  通过与华远集团共同研究委托管理模式，华远地产针对项目锁定了可靠的改造业务管理流程，确定一条高效、便捷，具备落地可操作性的委托模式，明确了华远集团、华远地产和第三方承建商的权责关系，建立了特有的改造委托管理体系，全面覆盖了规划设计部、项目部、成本部、综合部、财务部、报建部等六大建设部门。

  企业参与城市更新存量资产的改造开发中，获取最大收益的关键在于创新。这也正是华远地产一直以来所遵循的企业发展长效机制，在管理机制和建设环节多个端口，华远地产都具有较强的自我更新改善意识和能动性，公司管理机制和多项业务成果也在创新中不断完善、优化。“世纪天乐”项目，进一步扩大了华远地产“房地产+”业务链，从而成为企业由传统重资产业务，向轻资产管理运营转变的良好实践案例。

  产业导入能力：高效整合运营激发活力，提升区域价值

  城市更新重在更新，重在品质的升级，能够优化升级原有城市的服务能力。在项目的委托经营、运营管理过程中，华远地产从早期的产业规划分析开始，与政府金融服务局、中关村西城园联动完善了初期定位，落实功能规划。到现阶段进入到深化市场调研、客户摸底、产业政策落实、投资模型搭建等实质性的招商落地阶段，形成以业主资产增值和长期稳定收益为目标的运营操作逻辑。同时，华远地产组建完善了楼宇轻资产经营管理体系，建立了标准化的经营商务合作模式，制定了业主、资产管理方、物业方三者的运营权责关系，全面涉足从资产管理经营爬坡期的招商、招租、推广到稳定期的常态化运营管理等领域。

  城更项目中，当地政府往往希望引进创意产业、科创产业、共享产业、新兴产业，而多数开发商不具备产业资源整合能力，华远地产则依托强大的资源融合与多元化运作能力，为推动城市更新运营业务，提供了标准范本。

北京金融科技中心“双服务”大堂效果图

  目前，“世纪天乐”项目正处于全面的改造建设和招商推广期，各项工作均保持平稳推进，项目A座将于8月完工，年内B座也将实现外立面亮相。无论是对建筑改造本身，还是未来金科新区的产业发展，社会都对世纪天乐大厦，即北京金融科技中心——这一张崭新的名片抱有极大的期待。

  华远地产依托多年的开发建设管理经验，打造高标准、高质量的品质楼宇，同时凭借健全的管理体系和客户运营服务经验，最大限度挖掘产业的价值，为客户提供更多增值服务，保持良好的运营状态。其强大的能力模型，全过程的专业实力，在转型发展的赛道上都将成为重要的“制胜法宝”，为企业发展带来新的增长极。