首套房贷款利率长效机制得到进一步完善。

  1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，对于新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  政策一出引发市场热议。多位受访人士表示，此次首套房贷利率政策调整延续了2022年政策思路的同时突破时间限制，意味着黏性动态调节机制形成，进一步刺激首套房需求释放，部分城市首套房贷利率有望延续此前水平或有望进一步下调。

  此前的2022年9月29日，央行、银保监会就曾发布决定阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，对于2022年6月~8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  消息发布后，武汉、石家庄、天津、贵阳、温州等30个城市跟进下调首套房贷利率或者取消利率下限，当地首套房房贷利率普遍已降至4%以下。

  另据贝壳研究院数据显示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行，12月首套房贷主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，创历史新低。

  “通过下调利率对冲，一方面能提振购房者买房、换房意愿，另一方面还能通过利率下行改善预期，以对冲房价下行压力。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，降低存量房贷利率既能降低老百姓月供压力，还能释放内需和刺激消费。

  首贷利率房价联动常态化

  1月5日，人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称“通知”），决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

  央行表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

  按照新政，自2022年第四季度起，各城市可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期（2022年9月-2022年11月），若连续3个月同环比下跌，地方政府因城施策可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。直至评估期，连续3个月同环比上涨，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

  上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析，此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是房价若是持续疲软则可以在后续自主决定房贷利率下调的空间，相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性调整。

  记者了解到，目前首贷利率下限为5年期贷款基础利率（LPR）减20个基点，即4.1%。另据贝壳研究院数据显示，2022年12月首二套房贷主流利率指数环比继续下行，12月首套主流利率平均为4.09%，低于首套房利率下限（4.1%）0.01个百分点；二套平均为4.91%，创历史新低。

  贝壳研究院数据还显示，截至2022年12月18日已有19城首套房贷主流利率降至4%以下，其中二线城市有6个，三四线城市13个；倘若LPR不再调整，多数城市房贷下行空间已经不大。

  此次首套住房贷款利率政策动态调整背后，是房地产市场的持续低迷。

  根据国家统计局数据，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比自2022年4月以来持续为负，9月~11月降幅分别为-2.3%、-2.4%、-2.3%，环比自2022年2月以来持续为负，9月~11月降幅分别为-0.3%、-0.4%、-0.2%，环同比分别连续8个月、10个月下降。

  到2022年12月份，尽管11月以来需求端政策持续宽松，“三支箭”齐发，即分别在银行信贷、债券融资、股权融资等方面给予支持，但受疫情影响楼市压力犹存，平安证券数据显示，12月单月百强房企销售额、销售面积同比分别下降31.5%、34.9%，降幅较11月扩大3.9个、1.1个百分点。

  平安证券分析师认为，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，体现因城施策的政策导向，降低居民购房成本，缓解部分城市楼市压力。

  李宇嘉表示，70城新房均有51个城市环比、同比下跌，其中很多城市已经下跌超过1年，甚至超过两年，进入了下跌的恶性循环，需要政策及时对冲。

  值得注意的是，通知规定，二套住房商业性个人住房贷款利率下限按现行规定执行，这充分体现了对首套购房的支持。

  1月5日，住房和城乡建设部部长倪虹接受媒体采访时表态，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来，“我对房地产市场企稳回升还是很有信心的。”

  对楼市拉动作用多大？

  此次政策延续了2022年阶段性调整差别化住房信贷政策思路的同时，还是贯彻落实2022年12月中央经济工作会议关于“支持住房改善”等内容。

  2022年12月15日至16日，中央经济工作会议在北京召开，会议指出，要着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。

  中信证券分析师程强表示，在地产“三支箭”等供给端政策持续转暖背景下，中央经济工作会议进一步增加了房地产需求端的支持内容，在扩大国内需求部署上明确把“支持住房改善”摆在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前的首位。

  此次首套房贷利率政策调整，对楼市拉动作用有多大？

  “一线城市受到本次政策支持的直接效果有限，政策主要作用区域是二三线城市。”程强表示，目前70个大中城市中有38城符合降低首套房贷利率的标准，其中北上广深四个一线城市均不符合标准，新一线城市中有4城符合标准，二线至五线城市中分别有14城、12城、7城、1城符合标准。

  “预计随着部分城市首贷利率降低，地产当月销售增速转正时点有望更早到来，地产销售、竣工、拿地、开工指标逐步企稳，再加上房地产产业链回暖，都会对扩大内需、促进消费起到积极作用。”程强分析。

  李宇嘉认为，仅仅对首套房降低利率不设下限，本质上是降低刚需购房成本，鼓励新市民、年轻人买房，鼓励外地打工者返乡置业，既达到了激活市场的效果，也没有违反“房住不炒”，“政策的意图挺好，但有可能使得市场认为利率还会下降，且一直处于下降通道，而希望利率更低的观望心态会导致政策效应下降。”

  一线城市是全国地产市场的风向标，程强预计后续可能在限购、户籍等制度上给予更多支持，以激发一线居民购房活力。

  “此次首套房贷利率政策调整意味着需求侧托底政策再加码，从‘9·29’政策的实施效果来看，我们对于新政推动’稳需求‘持积极态度，尽管需求端信心水平的惯性相对于供给端更大，但随着供需两端政策持续发力，我们认为信心的修复值得期待。”华泰证券分析师陈镇表示。