随着年报季的临近，如何在财务表报上体现地产行业波动对业绩的影响，成为了物业上市公司无法绕开的一道关。

  雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称“雅生活”，03319.HK）想出了一个新招数。2月13日，该公司宣布与母公司雅居乐集团签订了持续关联交易补充协议，约定若雅居乐集团未能支付应付款项，雅生活可从其未售物业中选定同等价值的资产抵债。公告显示，2021年至2022年10月末，雅生活为雅居乐集团提供的相关服务总费用为9.27亿元。

  雅生活认为，这项以资产抵债的协议，有助于公司更灵活的收回应收款项。2022年上半年，该公司计提了2.7亿元的应收账款减值损失。

  2月15日，某物业公司高管对中国房地产报记者表示，如果抵销资产的价值公允，且股东大会同意，那么交易确认的价值可以对债务形成覆盖，这样就不用计提应收款的减值损失了。“但以资抵债可能也会构成新的关联交易，影响企业的独立性。”

  应收款或变成资产

  公告显示，2020年9月23日，雅生活与雅居乐集团签订了5份持续关联交易协议，向后者提供拎包入住、广告及公关关系、交房前检验、科技、物业前期介入等服务，有效期为自2021年1月1日起直至2023年12月31日止三個年度。

  截至2021年度以及截至2022年10月31日，雅居乐应付雅生活上述5项服务费用分别为1.08亿元、1.07亿元、2.22亿元、2.33亿元、2.57亿元，总计9.27亿元。

  根据双方新签订的补充协议，如果雅居乐集团未能支付任何未偿还的应付款项，雅生活可从该公司的未售物业资产（包括但不限于写字楼、商铺和商品房）中选定同等价值的资产抵销未偿还的应付款项。签订资产转让协议后，雅居乐集团会授予雅生活为期两年的一次性免费权利，将雅生活指定的一方列为抵销资产的登记拥有人。

  雅生活表示，上述协议让公司在收回应收款项方面拥有更高的灵活度，公司可以将抵销资产质押给第三方供应商以结清对供应商的其他应付款项，也可以将抵销资产出售或出租给第三方以换取现金。

  2022年，受地产行业不景气及开发商资金紧张等影响，雅生活的应收款录得了大幅上升。截至2022年6月底，该公司来自关联方及第三方的贸易应收款项分别为26.66亿元、33.34亿元，较2021年底分别增加74.9%、37.5%；来自关联方及第三方的其他应收款项则分别为8.35亿元、18.18亿元，较2021年底大幅增加200%、71.6%。期内，应收账款计提2.7亿元减值损失，对比2021年上半年的0.4亿元、2021全年的1.6亿元，增幅也较大。叠加其他因素，导致该公司的归属母公司净利润同比下降7.4%至约10.6亿元。

  有投资者表示，以房抵债解决了物业欠款收回的难题，同时又能帮助雅居乐集团去化部分房产，减少现金流流出。只要公开披露，对雅生活而言，拿到房产，总比长期挂账好。在财务处理上，也避免了关联交易计提减值损失的问题。

  一位分析师认为，从补充协议的签订时间来看，预计以房抵债会对雅生活2023年的财务报表带来一定的正面影响。

  物企的独立性仍存疑

  面临关联方应收款问题的物企不止雅生活。有统计显示，截至2021年末，51家物业公司应收款达到670.7亿元，同比增加82%，占总资产的比重接近23%，较2020年末上涨约5.41%。这其中，便有不少应收款是来自关联方的。

  在地产母公司摆脱流动性困境之前，这些应收款存在较高的坏账风险。如何应对资本市场的审视，对物业上市公司而言，是一大考验。金科服务率先做出尝试，将应收款转变成了借款。该公司在2022年7月与金科股份签订了一份借款合同，以8.6%的年利率，为后者提供不超过15亿元的借款，2024年末到期。金科股份对金科服务的未偿还相关应收款结余将根据贷款协议转换为贷款金额，并为此提供资产担保，包括不少于200个商铺以及4.26万个车位，总建筑面积约10万平方米，总价值约27亿元，抵押率约为55.6%。若金科股份出现了违约情况，金科服务有权变现这些抵押资产，用于偿还逾期款项。

  雅生活的以房抵债则是第二种方案。目前，该公司公布的只是大致协议，执行细节上仍有不少地方值得关注。例如，一部分小股东担心雅居乐集团会把不好卖的物业抵给雅生活。另一部分则认为，雅生活为雅居乐集团提供的外延增值服务，本就属于利益输送，利润率很高，这部分定价是否公允本身是值得探讨的，雅居乐集团手上有不少价格便宜的好房子，等到市场回暖，雅生活卖掉也可以有超额利润。

  上述物企高管表示，如果以资产抵债，会构成两个交易，资产的出售、购买，及还款、抵债。本质上，这仍属于物业公司向地产母公司购买资产，会构成新的关联交易，即便价格公允，也会在独立性方面遭受质疑。相对而言，虽然将应收款转为借款同样是新交易，但地产母公司支付利息，且追加抵押或担保措施，更容易被股东接受。

  另一家上市物企的内部人士透露，该公司有不少对地产母公司的应收款，近期也关注到了同行的一些新做法，但各家的具体情况不同。“以房抵债的话，也要看大股东的资产是否值钱、是否有流动性，毕竟现在商铺、车位这些资产是最不好卖的。最终以什么方式处理应收款这个科目，我们还在研究中。”