中房网讯 （苏晓/文）近段时间，长租公寓行业十分热闹。

  先是作为长租公寓头部运营商之一的蛋壳公寓维权事件、破产传闻，将一向“爆雷”话题不断的长租公寓再次推上舆论的风口浪尖。

  而后市场消息进一步传称，蛋壳公寓或被我爱我家接盘。虽然收购消息很快被当事方否认，但截至美东时间11月17日收盘，蛋壳公寓报价为2.40美元/股，较前一交易日涨幅达到75.18%，成交额暴增至1.44亿美元，A股的我爱我家当日涨停。

  与此同时，多地密集发布住房租赁资金监管的通知，堵住长租公寓监管漏洞。

  11月17日，深圳住建局紧急发文规范住房租赁企业经营行为。其中对租金收取方式明确提出，不得“高进低出”“长收短付”，同时，不得诱导租客使用“租金贷”。11月16日，重庆发布通知，要求住房租赁企业应在主城中心城区范围内的商业银行开立唯一的住房租赁资金监管账户。开设的账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金，而承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户。此前，上海、广州、成都、合肥、海口等城市已经发布《住房租赁风险提示》，开展住房租赁企业金融风险排查，并发布资金监管新规。

  “爆雷”、“维权”、“接盘”、“监管”等一连串围绕长租公寓频出的热词背后，是长租公寓已然走到了行业的十字路口。但不可否认的是，住房租赁的市场需求仍长期存在。待资本热度消退后，长租公寓将在残酷的现实中挣扎与自省......

  A面：“二房东”模式后遗症凸显，“爆雷” “跑路”不断

  目前国内长租公寓主要运作方式分为“分散式”和“集中式”两类。在市场红利与资本的追捧下，当前市场上长租公寓运作模式中75%都是“分散式”的运作。

  “分散式”主要是从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。眼下频繁“爆雷”的主要都是“分散式”长租公寓，因为它们已经从租赁经营演变成了金融的资本游戏。

  “分散式”长租公寓的运作，普遍采用的是“高进低出”、“长收短付”的玩法。

  所谓“高进低出”，就是用高于市场的价格从房东处收集房源，用低于收房价格的租金租给租客，从而实现快速收集房源和拓客。“长收短付”则是对房东支付房租采取月付或者季付的方式，而让租客一次性支付更长时间的租金及押金。部分长租公寓企业甚至进一步通过引入“租金贷”产品，将风险进一步分散至租客身上。

  通过这一系列措施，部分长租公寓企业可沉淀出海量资金。这些资金通常会继续投入收房和扩大经营，或投资金融项目获得收益后实现再扩张。但随着规模的不断扩大，其背后积累的风险也就越来越高，后继的现金流要源源不断填补前面的空缺，才可以让此种模式维持正常运转。

  在一位长租公寓业内人士看来，这样的模式就是用扭曲的互联网思维来运营长租公寓。“有热钱逐利惯性思维存在，一味希望通过互联网思维实现快速发展，误判光靠房源的大量积累来占据市场，倾向把更多的资金放在房源的收集上。而不从市场经营端需求出发，也缺乏耐心愿意沉下心好好运营。”

  尤其在今年疫情下，整个住房租赁行业都受到波及，长租公寓因其商业模式特点进一步承压。疫情期间，租房业务大减，平台的资金链发生断裂，导致长租公寓“雷声”不断。

  据中房网不完全统计，2020年下半年以来，全国至少28家长租公寓出现“爆雷”事件，涉及资金上亿元，给上万房东及租客带来了重大经济损失。

  B面：以开发商为代表的“集中式”长租公寓理性发力

  “集中式”主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，如万科的泊寓、龙湖的冠寓、旭辉的领寓等。根据贝壳研究院此前发布的《2020年租赁市场半年报》显示，截至2019年年底，已有44家大型规模的开发商开展了长租公寓业务。

  相比分散式的“二房东”模式，目前市场更看好以开发商为代表的“集中式”长租公寓。

  旭辉领寓相关负责人坦言，房企系长租公寓首先在品牌背书上有绝对优势，接触一手物业资源的机会较其他机构型要大，自持物业的贡献能力也强。同时依托房企多产业链支撑和协同，可以从项目顶层设计、产品打造、品牌树立、运营管理、系统支持、社区服务等多个方面，提供包含公寓、物业、商业等不同业态的租赁社区全模块、全链条综合服务方案。

  市场数据也证实了这一点。根据克而瑞发布的数据显示，面对今年疫情的冲击，虽然房企长租公寓整体规模拓展处于停滞状态，但进入二季度以来，总体开业增速有所回升，二季度房企长租公寓新开业规模增长6.3%；三季度的数据则进一步向好，新开业规模增幅与二季度持平，整体运营规模更是环比增长5.6%。

  更值得注意的是，这些进入到长租公寓领域的房企正从当初的“拓荒”向“精耕”转变。他们开始注重经营的稳定性和抗风险性，同时聚焦内部资源结构的优化。以万科泊寓为例，在城市布局上，2020年上半年其张策略上有所收缩，从2019年中期的35城降至33城。克而瑞租售事业部研究总监包梅指出，部分战略上主动布局长租公寓赛道的房企系品牌，经过几年的沉淀和发展，规模与经营质量均稳步提升。在行业仍然以追求规模扩张为主的阶段，一些企业已着力转型提升经营质量和经营效率。 

  房东东公寓学院创始人全雳也认为，长租公寓真正的盈利模式，不是租金差，而是资产升值和服务溢价。管理由重到轻，是必由之路。

  某房企长租公寓负责人亦表示，“市场确实需要一些注重服务和产品的长租公寓方。如果长租公寓这种模式能够持续发展下去，企业与行业都需要更健康的运行规则。” 

  “当潮水退去时，才会发现谁在裸泳。”褪去了光环的长租公寓，面目正逐渐变得清晰起来。

  尽管目前长租公寓的日子不太好过，但也正是行业不断发展进化的时机。随着城镇化的加速推进，未来长租公寓市场发展前景依旧广阔，而长租公寓必须要回归提供租赁居住服务的本质。当下的层出不穷“爆雷”，也正是行业自身必须面对的洗牌和净化。