中房网讯（高鹤 曲涛/文）谈及今年的房地产市场，最火爆的当属深圳。

  不仅倒逼监管层出台了从金融到市场到土地的系列调控政策，也牢牢吸引了市场的关注目光，甚至掩盖了其它热点城市的光芒。

  比如，上海。

  成交创四年新高

  今年的上海房地产市场不一般。

  首先就体现在成交量上。自4月份疫情逐渐好转后，上海的新房和二手房市场成交就呈现升温态势。

  新房方面，根据上海易居房地产研究院报告，今年5月、8月、9月和10月四个月，上海新建商品住宅成交面积在月均百万平方米上下浮动。虽然6、7月份有所降温，但成交量也处于最近几年高位水平。二手房方面，今年5-7月的二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右。8月、9月成交量分别达到3万套和3.1万套，10月份成交量虽然回落到与5、6、7月相当的水平，但仍处于高位水平。

  另外值得注意的是，今年前十月无论是新房成交面积，还是二手房成交套数，都创下了上海近四年的新高。

  根据易居研究院提供的数据，今年1-10月份上海新建商品住宅成交面积达726万平方米，同比增长15.24%，分别高于2017-2019年同期水平。今年1-10月份上海二手住宅成交套数为230432套，同比增长15.32%，同样位于四年高位。

  春江水暖鸭先知

  市场好不好，看看开发商的态度便大体可知。

  8月份，上海普陀区某热点楼盘认筹率超过900%，购房者的认筹金需20万元。

  10月，上海青浦区的某热点楼盘认筹数创2018年来新高，其初期的要求是验资100万、认筹金50万。

  进入11月，上海多个新房入市。认筹金从30-100万不等，但冻资金额大大增加，一般需提交首套房100-150万元、二套房200-400万元的银行资产冻结证明。比如大虹桥板块的某个新盘，购房者要是拿不出首套150万、二套300万的资金证明，别说买房，就连样板间都不能参观。

  一般情况下，是否在认筹阶段要求“冻资”，最能够体现楼盘热度。虽然今年上海热销的项目很多，但是此前有冻资要求的却寥寥无几。此外，今年还有不少上海新房都出现了“千人摇”“日光盘”的现象，市场火爆程度可见一番。

  在房价表现方面，虽然上海新房和二手房价格涨幅相对不大，但都处于同比上涨的趋势。根据国家统计局日前公布的《2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，10月份上海新建商品住宅销售价格指数同比增长4.4%，二手住宅价格指数同比上涨5.2%。

  贝壳研究院此前发布的一份报告也显示，上海二手房正处于在售房源缩减、挂牌量增加、挂牌价上升的阶段，预计11月上海二手房成交均价可能出现上涨。

  虽然新房价格涨跌幅受多重因素影响，不具有绝对的参考性。但从易居研究院监测的存销比数据上看，随着5-7月份出现的新房供不应求的局面，导致库存面积不断下降，10月份上海新建商品住宅存销比仅为7个月。

  此外，不得不提的就是土地市场。虽然近期有降温态势，但从房企拿地的态度来看，热情依然围绕着一二线城市。单从上海看，易居研究院此前发布的《40城土地市场报告》显示，1-10月份上海土地出让金高达2344亿元，同比增速70%，位于40城首位。未来这些地块的项目上市后，又将给上海的楼市添上一把火。开发投资数据也能佐证这一点，1-10月上海房地产开发投资同比增长10.2%，远高于全国6.8%的增幅。

  回暖并非偶然

  疫情之下，为何上海楼市表现如此强劲？综合来看，至少存在以下几方面原因：

  从宏观方面看，疫情对于今年中国经济的冲击显而易见。具体到房地产层面，由于历年一季度均为市场淡季，所以在疫情最严重的一季度里，虽然楼市成交处于“冰封”阶段，但自疫情好转以后，累计的购房需求开始集中爆发，这也是从4月份开始，市场成交量不断攀升的原因之一。

  疫情推动改善型需求加速入场。这次疫情，让绝大多数人在家享受了相当长的一段“假期”。而在这期间让人体会到，一个良好的居住环境和一个值得托付的物业公司对于生活品质尤为重要，这也推动了一部分改善型需求积极入市。根据克而瑞此前的一项调查，上半年受疫情影响，改善型住房需求持续释放，且具有较强购买力支撑。在112个重点监测城市中，三房仍是成交主力，成交占比进一步提升至59.24%。同时，四房成交占比也稳中有升，较2019年净增长0.85个百分点至20.2%。

  信贷政策偏向刚需购房者。根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，10月份全国首套房贷款平均利率为5.24%。其中，上海首套房贷款平均利率为4.69%，低于全国首套房贷款平均利率水平0.55个百分点。实际上，上海的首套房贷款利率水平一直处于全国低位。在政策导向上符合“房住不炒”的定位，还有效地保护了合理的购房需求。

  落户政策局部松动。9月份上海发布新政，将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”，这也能够间接的给房地产市场带来一部分有效需求。但实际上，近年来地方对于人才的吸引力度在不断加强，对于高水平大学应届毕业生直接落户的政策只能算是标配。

  核心城市房产仍受投资者青睐。由于国内一线城市严格执行房地产调控政策，使得最近几年一线楼市基本处于稳定态势。年初，面对突如其来的疫情，全球经济遭受重创。在全球多个国家实行货币宽松的背景下，核心城市房产保值属性凸显，包括上海在内的部分核心城市，自然会得到投资者的青睐。

  综上可见，今年上海楼市的“亢奋”是受多重因素叠加影响，虽然市场阶段性的回暖并非偶然，但仍需客观看待。