中房网 （高鹤 张涛/文）2020年是不平凡的一年。从“疫情”到“蛋壳爆雷”，从“三道红线”到“最大灰犀牛”，每件事都牵动着房地产行业的神经。

  2020年亦是“十三五”收官之年，在房子是用来住的、不是用来炒的定位之下，住房发展向住有所居目标大步迈进。同时，2020年也是地产人值得自豪的一年。疫情影响之下，房地产行业直面挑战，继续成功扮演了经济“压舱石”角色。

  2020即将过去，中房网（微信公众号zhongfangwang）通过对今年房地产行业出现的一些“高频词”，总结出十大“关键词”，与大家回顾一起走过的2020。

  抗疫

  年初，一场突如其来的疫情，让多地楼市曾一度按下暂停键，但房地产行业仍齐心协力地投入了“抗疫”大战。

  在本次“抗疫”过程中，众多房企捐款捐物，用实际行动践行社会责任。据不完全统计，全国各房企累计捐款超25亿元，多家房企捐款捐物总额超过千万。此外，部分房企还投身医院建设、利用产业优势，免费为捐赠物资提供仓储资源等。从企业到员工、从医疗到生活、从病毒到科学研究，抗疫这条路上，无处不见地产人的身影。

  三道红线

  8月20日，住建部和央行召开了重点房企座谈会，明确提出要实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。这一从房企融资端进行管理调控的规则，业内称之为“三道红线”。

  设置“三道红线“的具体规则为：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。从此，房地产行业金融红利成为历史，之前大小房企一门心思冲规模的势头也戛然而止。

  为适应监管新规，房企投资力度持续下降。同时，受限于“三道红线”，房拿地趋于谨慎，土地市场整体呈现下降趋势，各地地市分化进一步加强。总体来看，“三道红线”有利于行业趋稳向好发展，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业将是较大的考验。而对于那些财务健康、现金充足的房企而言，将拥有更多购地机遇，兼并收购也将愈加激烈。

  约谈

  2020年，中央和部委召开了多次房地产相关会议，进一步体现了监管层稳定市场的导向。

  特别是在7、8月份，住建部连续两次大范围“约谈”热点城市，让部分地区房价过热的苗头顿时熄火。

  7月24日，住建部的房地产座谈会，“约谈”了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责人参会。时隔一个后，住建部8月26日又“点名”沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市相关负责人在北京召开房地产工作会商会。

  这两次“约谈”会议的基调很高，要求各地统一思想认识，提高政治站位，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。这实际上对下半年房地产市场的发展走势起到了决定性的指导作用。“约谈”让各省市认识到，在贯彻落实房地产调控要求过程中，无城市能级之分，但凡触碰“房住不炒”红线或影响稳地价稳房价稳预期目标实现的行为，均将受到严格监管。部分地区楼市的“反弹”式火热，也在这之后销声匿迹。

  此外，让房企胆战心惊的“三道红线”，也是住建部在8月份“约谈”了12家房企之后的结果。

  分拆

  今年初，物业服务企业奋战在抗疫一线，在保障社区安全的基础上，成为连接政府管理和社区需求的重要纽带，其社会价值得以体现。同时，随着近年来传统房地产开发利润率逐步收窄，房地产持续调控的背景下,物业服务企业在发挥社区管理职能的同时，前赴后继推进上市融资进程。

  2020年以来,物业服务企业迎来了上市窗口期。包括恒大、华润、世茂、金科、正荣、弘阳等房地产企业在今年进行了分拆物业上市，此外还有多家物业企业在筹备上市进程。根据克而瑞数据显示，截至今年11月，上市物企已突破至40家，年内已有16家物企成功登陆资本市场。

  这些物业上市公司中，大多由具有一定规模的房地产开发企业分拆而出。一方面，通过分拆上市的方式来拓展融资渠道。另一方面也是在寻求新的业务增长点，根据东方证券分析测算,到2030年,基础物管物业市场规模达1.7万亿元,行业总规模超过2.5万亿元，这也给物业管理行业带来了新的发展机遇。

  线上

  2020年被称为全民直播的爆发元年，疫情的影响更是让直播经济驶入了快车道。在房地产领域，众多房企已纷纷入驻抖音、快手、小红书、喜马拉雅等各种平台直播，直播已是企业线上营销的日常操作。年底的电商年度大型网购盛宴“双11、双12”，更是加速了房地产行业对线上销售模式的探索与推进。随着阿里、易居、苏宁易购、乐居、腾讯等商业大鳄的加入，2020年的线上房地产交易平台规模已成历史新高峰。

  据不完全统计，恒大、碧桂园、保利、保能、世茂、万科、融创、新城、蓝光、华发、宝龙、新力等百余家房企已开辟线上战场。在疫情及金融收紧的影响下，房企纷纷快速转变“卖房”逻辑。如今，线上推广已成为房企拓展销售渠道的重要工具，线上与线下联动的营销模式已是大势所趋，更是房企数字化转型升级的一部分。

  长租爆雷

  今年的疫情，令本就如履薄冰的长租公寓行业进一步雪上加霜。整个住房租赁行业都受到波及，长租公寓因其商业模式特点进一步承压。疫情期间，租房业务大减，平台的资金链发生断裂，导致长租公寓“雷声”不断。据天眼查数据显示，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15％。

  到了11月，蛋壳公寓的“爆雷”更是把长租公寓的模式争议推向了最高峰。从蛋壳北京总部的数百人维权，到各地的房东租客的冲突甚至流血死亡事件，从各地房管住建部门对蛋壳的约谈，到最高法的回应，让多地密集发布住房租赁资金监管政策，规范租赁市场秩序，围堵长租公寓监管漏洞，重拳严控“高进低出”、“长收短付”、“租金贷”等市场乱象。随着明年住房租赁市场领域迎来更多更细化的监管政策，随着资本热度的消退，长租公寓行业有望走向健康，但相关的长租运营企业还将在残酷的现实中挣扎与自省。

  落户

  2020年4月，发改委下发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知，督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制；推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。据不完全统计，截至2020年12月17日，共65省市出台104条落户及人才相关政策。值得一提的是，此前降低落户门槛多集中在二三四线城市，2020年则有不少省会城市甚至一线大城市也加入其中，比如福州的“零门槛”落户，广州正在计划的“最宽松一线城市落户政策”，就连作为超大城市的上海在引进人才落户政策方面也有放松。

  同时，不少城市的落户政策还涉及到购房补贴，这也让人担心这些政策会影响到楼市走向。但必须指出的是，落户和人才政策长期会增加潜在的购房需求，但就当下这些城市的政策来说，更多的还是着眼于城市竞争力。毕竟，城市竞争“不进则退”，人口与人才是未来城市竞争力的重要体现。青年人才是消费、创新创业和就业的主体，有年轻人的城市才有未来。但要留住年轻人，除了放开落户门槛外，还必须要宜居宜业。

  分化

  疫情如同一把放大镜，放大了各城市楼市之间差距。2020年全国商品房市场表现超出预期，整体好于2019年同期，体现了房地产市场的强大韧性，但各地楼市却冷暖不均，分化严重。

  2020年，以深圳、上海、杭州、东莞、厦门等为代表的热点城市，以及包括长三角和粤港澳大湾区的部分城市楼市成交火热、房价出现一定涨幅。其中，一线城市的住宅市场表现抢眼，二手房市场学区房价格显著上涨，新房市场摇号现象突出。此外，最受关注的豪宅新盘，从年初到年末，涌现出不少爆款项目。另一方面，中西部、东北、华北的大部分城市楼市却遇冷，包括天津、济南、郑州等地出现新盘明显降价促销的现象。

  灰犀牛

  “灰犀牛”一词，通常指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

  2020年，房地产与“灰犀牛”再次挂钩。中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中直言“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’”，剑指房地产金融风险。而泰禾和福晟这样曾经的明星房企的债务违约危机、大批头部和中坚房企在“三道红线”的踩线、一些热点楼市的“违规杠杆”“经营贷”等乱象，更是让监管层对强化“房住不炒”、防范金融风险高度重视。

  郭树清此前曾指出，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。由此可见，未来仍将会持续整治金融风险，遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。

  城市更新

       随着我国步入城镇化较快发展的中后期，行业由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。2020年以来，财政部、住建部等部门均从各个方面强调推进老旧小区改造，同时，全国多个地方政策也明确了未来的更新计划。

  住建部统计数据显示，截至今年上半年，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿。克而瑞此前发布的数据显示，百强上市房企中约有六成房企涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。若以城市更新规模超100万平方米计，已成规模的企业比例达到40%左右，超六成百强上市房企有参与城市更新改造的经历。

       另一方面，在存量时代下城市更新是盘活存量土地最重要的手段，或将成为房地产行业新的增长点。通过参与城市更新项目，开发企业可以获得城市中心区域的开发机会，并助力推动城市进一步发展。随着多地城市更新项目陆续公布进展，明确未来改造计划，存量时代下，城市更新无疑将成为中国经济新风口和未来城市发展的新增长极。