中房网讯（苏晓/文）3月29日，上海易居房地产研究院发布了最新一期的《全国百城住宅库存报告》和《全国百城房价报告》。

  报告显示，截至2月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为49840万平方米，环比减少2.2%，同比增长5.6%。百城库存保持连续27个月同比正增长，说明总体还存在一定的去库存压力。

  房价方面，1-2月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为17692元/平方米，同比上涨10.1%。整体看，在过去的26个月中，全国百城年初累计房价同比涨幅均为两位数，说明当前处于房价涨幅相对偏大的阶段。从稳房价的工作角度看，房价管控的工作不能放松。

  去化压力并未明显增大，长三角3城库存去化最快

  库存报告显示，从同比数据看，百城库存呈现了连续27个月正增长的现象，说明存在一定的去库存压力；同时，2月份100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.1个月，存销比数据有所反弹。不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这些并不能简单理解为去化压力在明显增大。从当前市场状况看，很多城市房屋交易好于预期。

  报告数据显示，2月份，100个城市新建商品住宅供应量为2214万平方米，而成交量为3344万平方米，呈现了“供小于求”的态势。对比2019年的供求数据，可以看出，供应数据略有下降，而成交数据则有所增长。这说明今年2月份推盘方面略保守，但市场交易显然要比预期的好。

  从各类城市看，二线城市库存拉升最明显。100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3001、26204和20635万平方米，同比增速分别为5.8%、8.7%和1.8%，其中二线城市库存同比增速相对高。易居研究院认为，二线城市本身潜在的供应比较大，但近期购房政策总体偏紧，所以会使得库存增速略偏高。

  从存销比来看，一线城市最小。根据报告，2月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为8.1、10.5和10.0个月。今年1-2月份一线城市购房政策总体趋紧，叠加信贷收紧的预期，所以反而加快了部分购房者的购房节奏，这会使得存销比数据相对偏低。而由于一线城市近期购房政策相对严厉，同时推盘节奏也在加快，所以预计后续几个月存销比会有反弹的可能。

  从各城市的表现来看，截至2月底，100个城市中，有44个城市库存出现了同比下跌现象。具体城市方面，湖州库存同比下跌最明显，跌幅为44%。去年下半年到今年前2月，湖州市场交易总体活跃，房地产市场持续升温，客观上会带动库存数据的同比下跌。易居研究院分析认为，此类库存的消化，部分或也和投资投机购房需求进入有关，所以也存在很多风险。而针对此类问题，湖州在3月份积极出台了政策抑制投资投机需求进入，客观上也会影响后续的库存走势。

  值得注意的是，全国百城去化排序中，去化效果最好的3个城市为湖州、合肥和南通，均为长三角城市。今年长三角各城市市场交易依然活跃，存在一些炒房现象，这也是相关城市近期购房政策频频收紧的重要原因。据统计，今年一季度包括上海、杭州、嘉兴、台州、金华、湖州、合肥等城市纷纷收紧政策，有力地打击了投资投机需求。易居研究院认为，若后续长三角其他城市也出现炒作，那么政策收紧的可能性将加大。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进提醒，随着宏观经济基本面的改善，住宅去库存迎来了很多新的机会。但也需要注意，后续对于一些炒作过多的城市，预售许可审批、项目定价、银行信贷等政策将进一步趋严，其本身会限制部分购房需求的进入，客观上会使得去化速度放缓，这也要求相关城市的房企积极调整营销策略和营销节奏。

  百城房价涨幅相对偏大，二线城市“领跑”

  《百城住宅价格报告》显示，1-2月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为17692元/平方米，同比上涨10.1%，表明当前处于房价涨幅相对偏大的阶段，从稳房价的工作角度看，房价管控的工作不能放松。

  从各类城市表现来看， 1-2月份4个一线城市新建商品住宅成交均价为47425元/平方米，同比下跌1.9%；32个二线城市新建商品住宅成交均价为17083元/平方米，同比上涨9.6%；64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12642元/平方米，同比上涨7.6%。

  从近期的数据来看，二线城市房价涨幅要远高于一线城市和三四线城市，稳房价工作也被常抓不懈。当前至少有四个省会城市接受了住建部门的督导，其中杭州、成都和西安属于房价上涨相对快的城市，而南昌则因为出台了“购房同权”政策，房价开始有所炒作。对于这四个城市的督导，说明房价稳定工作没有松懈的空间。各地依然会把稳房价作为今年的一项重要工作来抓。

  此外还值得注意的是，三大都市圈周边的部分三四线城市仍存在一些房价炒作现象。如环京的燕郊，因为户籍政策松动的传闻，房价有所炒作；而环沪的湖州，因为房价相对便宜且购房政策宽松，近期也有房价炒作的现象。易居研究院指出，后续在各地落实都市圈和城市群相关政策的同时，需要时刻监测数据，防范房价的炒作。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从全国百城房价涨幅数据看，涨幅依然偏大。尤其是随着高价地王项目的入市，各个城市房价有上涨的势头。近期的房价走势和去年非常相似。疫情带来的冲击还没有完全过去，房地产依然被认为是资金的避风港，各类资金加快进入，容易带动房价的躁动和炒作。

  当然，各类稳房价的政策正不断齐全。从土地政策看，当前大城市积极出台了“双集中”供地政策，有助于稳定市场预期、减少土地市场的炒作，进而促进房价的稳定。而从金融信贷政策看，此前银保监会等部门发文，要严管消费贷和经营贷进入房地产市场，同时要严查空壳公司炒房的现象。诸多政策叠加，有助于形成更好的外部环境，对于房地产市场的稳定尤其是房价的稳定，都有积极的作用。