原创苏晓 2021-05-19 12:47:52 来源:中房网
中房网讯(苏晓/文)继4月长春、沈阳、广州等5城完成首批集中供地后,5月份以来,其它城市也陆续开启了首批住宅土地集中出让。
截至5月18日,在“两集中”供地政策下,北京、深圳、杭州、天津、长春、广州、重庆、无锡、沈阳等12个城市已经完成了首批集中土拍,共395宗地块成交,总土地出让金额约为5596.15亿元。而5月下旬,土地市场还将迎来南京、济南、宁波、苏州等城市的首批集中供地。与此同时,6月1日,长沙首批集中供地将拉开序幕,6月7日至6月11日,成都也将进行第一批次集中供地。
城市间土拍热度分化明显
从各城卖地金额来看,目前排名前5的城市依次为杭州、北京、广州、重庆、天津,首批土地供应分别揽金1178.21亿元、1109.71亿元 、906亿元、635亿元和497.948亿元,北京和杭州的成交金额均超千亿。整体来看,各城土拍热度一定程度上反映出了当前的楼市热度:北京、广州、杭州、重庆等城市的热度较高;而沈阳、长春等地则相对平淡。
5月10日至11日,北京迎来首批集中供地,首批30宗宅地最终以1109.71亿元的价格成功出让。据不完全统计,北京首批集中供地吸引了超50家房企,如中海、中铁、金茂、华润、首开、万科、绿城、保利等房企均位列其中。而最热门的丰台张郭庄村地块,竞拍次数达到了110次!在出让的30宗地块中,有10宗地块因触及地价全部上限,转入竞高标准商品住宅建设方案投报程序。
值得注意的是,北京土拍虽然火爆,但与重庆、杭州等城市的首次集中土拍溢价率过高不同,此次北京土拍的整体溢价率只有7%左右,某种程度上也体现出北京的调控定力。
5月7日至8日,杭州首次集中供地交总额1178.2亿元,占去年卖地总金额的46.7%,平均溢价率达26%。此次杭州的土拍,溢价封顶、高自持成为了现场的“主旋律”。57宗集中出让的宅地中,有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例竟然高达40%,近20个板块创下地价新高,市场热度持续高涨。业内人士预测,杭州全年三场集中供地,卖地收入大概率超过去年。
广州由于“限地价”的原因,整体平均溢价率相对较低。不过就实际情况来看,广州土拍热度并不低,在出让过程中还出现了“面粉价格贵过面包”的现象:广州白云区金沙洲地块在经过了113轮竞拍后,被华润以21.28亿元、配建2.34万方竞得,楼面价为4.2万元/平,溢价率为44.96%。据悉,该地区周边二手房价格,部分项目单价为3.1万元,也有部分房源单价仅为2.5万元。
最疯狂的则是重庆的土拍,期间众房企蜂拥抢地,“万元地”频出。46宗土地中90%都溢价成交,70%的地块溢价率超过40%。值得注意的是,4月28日,招商蛇口以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团地块,溢价率高达129.98%!
深圳和厦门,虽然此次参拍地块较少,仅有5、6宗,但依然吸引了大量知名房企参与,两城整体溢价率均在30%左右。厦门5宗地块中,有3宗触顶进入竞租赁住房面积阶段,另外2宗溢价率也超过了30%。而在土地资源紧俏的深圳,开发商对每一宗地都抱着志在必得的心态。因此,深圳土拍的激烈程度远远超过其他城市。据了解,深圳本次土拍共吸引了包括万科、金地、招商、中海、保利、华润、中粮、碧桂园、金茂等在内的20余家开发商参与竞争。
相对于上述的一二线城市,长春、沈阳、青岛等北方城市的土拍热度相对较低。4月15日,长春迎来2021年第一场土地集中竞拍,也打响了22个城市现场集中竞拍第一枪。只是枪响之后,热度有些不及预期。长春此次共有53宗土地挂牌出让,其中2宗地因无人报名流拍,11宗地提前终止出让,最终共计40宗土地成功出让,仅吸引了4家头部房企关注,而拿地更多的是本土企业,最终总成交价仅为194.44亿元。
4月30日,沈阳的土拍活动仅在开场两个小时后便宣告结束。在当日拍卖的25宗地块中,有3宗地块无人报名流拍,其余22宗地块总成交价为197.86亿元,其中有8宗地块为底价拍出。
5月12日至14日,青岛共推出63宗土地,最终线上成交60宗,仅有一个北区开平路45号地块溢价熔断进入竞自持阶段。
“抱团拿地”成房企应对新策略
重点城市首批住宅用地的集中出让,给年初以来房企低迷的投资氛围打了一针“兴奋剂”。不过,各城市集中供地的时间较为接近,也给房企带来了不小的资金压力。有很多房企是同时参与了多个城市的众多地块的争夺,其资金压力不言而喻。
一位房企人士感叹:“资金无疑是一道重要的门槛。北京首批集中出让的30宗地块,其竞买保证金逾200亿元,企业的腰包要被掏空了。”
相关业内人士也指出,像杭州一口气推出57块地,并在5月7日、8日两天内集中出让,尽管杭州设有5000万元的保证金缴纳上限,但未来的土地款会形成很大的资金需求,“对于头部企业、在杭州重仓的企业来说,竞争压力可能会很大。”
面对“游戏规则”的更改,开发商则需要调整竞拍策略,来适应新的市场竞争格局。在资金压力、防范风险等多方面因素下,抱团拿地成了房企应对集中供地的新打法。在北京,参与首批集中土拍的50多家房企中,有37个联合体,最热联合体金地+华润+保利,本次一共报名了16宗地块的土拍,已成交的地块中就有6幅地块为联合体竞得;同样,在重庆出让的46宗土地中,有8幅地块为联合竞拍竞得。
合硕机构首席分析师郭毅表示,过去高杠杆、高负债、高周转的增长方式不能再延续下去了。近几年全行业的利润率都在下滑,开发商需要适应新的规则,在资金调配、负债控制上有更好的解决方案。尤其是中小企业,在新的竞争中需要加强合作,小而美的路线可能不再适应目前的发展形势了。
克而瑞研究中心分析也认为,行业整体规模增速放缓之下,市场面临下行压力已成为长期命题。企业控负债、降杠杆压力增加,投资和规模扩张动能相应降低。叠加三道红线、土地两集中政策,对房企的资金要求、调配能力、测算能力等都是非常大的挑战,抱团取暖已经成为行业共识。
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指数 | 环比 | 同比 |
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2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |