中房网讯 （亚晨/文）调控效应叠加影响下，下半年全国楼市普遍降温。最明显的一个信号是，历来有着楼市晴雨表的十一“黄金周”明显失色。

  克而瑞研究中心日前发布的数据显示，十一假期（2021年10月1日-10月7日，下同）60个重点监测城市新房累计成交187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅也达到33%，惨淡行情可见一斑。

  二线新房成交同比跌幅超四成，三四线明显转冷

  从各线城市表现来看，一线城市购房需求相对“坚挺”，同比仅微降8%，显著高于2019年同期。其中，北京、深圳十一成交量与2020年和2019年同期相比“翻番”。克而瑞研究中心认为，放量主要集中在国庆前三天，不排除政策“高压”下前期成交房源延迟备案影响。

  反观上海，受限于短期供应“缺口”，部分楼盘甚至出现认筹完毕后关闭样板间、不接待看房者等情况影响，十一成交同比下降88%，但仍超2019年同期167%。而广州楼市则略显低迷，十一假期仅成交6.57万平方米，属3年同期成交最低。

  二线楼市方面，同比跌幅达42%，较2019年下降5成以上。值得注意的是，不同城市间迎来轮动行情：青岛、济南等内陆城市开启了以价换量的收割模式，部分楼盘7折卖房，以此带动了一波刚需集中释放，同比2020年同期成交持增。福州虽然尚未摆脱疫情阴霾，不过供应放量（超70个楼盘持续加推），叠加降价促销，仍取得了不错的走量效果。杭州方面，市场热度延续，购房者成交热情有增无减，十一成交量达3年同期新高，为16.73万平方米。相较而言，中西部城市诸如武汉、长沙、南宁、兰州等进入了需求疲软期，成交表现显著不及去年同期，市场下行持续加剧。

  三四线方面，成交明显转冷，在不同能级中降幅居首，其同比下降高达49%。从各城市市场表现上看，同比跌多涨少，分化持续加剧。其中，上涨城市以东南沿海居多，诸如汕头、石狮等成交保持高热状态，同比上涨3成以上，与2019年同期相比，均实现翻倍增长；而半数三四线共计23城同比跌幅在5成以上，部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米，创3年同期新低，市场惨淡程度可想而知。

  调控政策延续分化

  近年来，在“房住不炒”的总基调下，房地产调控日益趋严。

  9月29日，人民银行、银保监会联合召开的房地产金融工作座谈会上强调，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制。

  由此可见，管理层对房地产调控的决心依旧。另一方面，近年来部分城市的房地产调控，也在依照“因城施策、一城一策”的原则，进行有序部署。对于那些市场过热，房价上涨过快的城市，调控会层层加码。而对于市场降温过度，部分企业大幅降价等行为，地方也会及时通过约谈或出台政策，以稳定市场。

  10月9日，杭州市公安局微信公众号发布公告称，自2021年10月15日（含）起，落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者（本科45周岁以下，不含45周岁；硕士50周岁以下，不含50周岁），在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区；全日制普通高校博士研究生（55周岁以下，不含55周岁）学历者，可享受“先落户、后就业”政策。对比此前规定，此次政策有两个变化，第一，取消了大专生人才引进落户的政策。第二，硕士研究生此前可以“先落户，后就业”，但现在需先有工作并缴纳社保。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，此前杭州人才政策相当宽松，这也使得各类人才通过落户的方式进入杭州，进而获得了购房资格。类似情况下，杭州楼市炒作比较明显。而此次杭州对于此类人才政策进行了堵漏。适当收紧落户，相对会减少购房群体，对于稳定市场等有积极的作用。

  10月8日，东莞发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，严管二手房的导向，在原有网签价公示制度基础上出台新规，强化二手房住房价格指导和信息公开的力度，在参考价制定方面，其明确了三个锚，即税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格。

  杭州和东莞，作为热点城市的代表，政策出现收紧。反观，哈尔滨成为近期首个全面的“救市”代表城市。

  10月9日，据哈尔滨新闻网显示，哈尔滨近日发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，主要强调两个方面：一是，全范围为房企减负。如降低预售许可的标准、加快预售资金的返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动等。二是，多渠道强化去库存，包括对大学生和新市民实施购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限、公寓产品落实民用价格标准等。同时，在财政、金融、税费等方面提出了更多保障。

  严跃进分析认为，此次哈市政策是基于市场的矛盾点采取的精准举措。当前全国很多城市的楼市矛盾，已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险。积极出台政策进行保障，符合预期。一方面有助于促进市场交易的活跃，另一方面也有助于促进房企经营的稳健。

  事实上，此前已经有部分压力城市开始“限跌”和“托市”。出于稳房价、稳预期的需要，岳阳、昆明、唐山、沈阳、江阴、株洲和张家口等7个城市通过出台相关文件或采取约谈的方式落地“限跌令”。此外，包括长春、肇庆、珠海、中山和惠州等5个城市在财税层面出台了支持性政策，以缓解房地产市场下行压力。

  虽然地方调控出现一定分化，但调控整体依然还是以“稳”为主。压力城市为市场减压，防止城市房价出现大幅下滑，但政策微调依然要在坚持“房住不炒”的框架下进行。同时需要强调的是，不宜将部分城市的“救市”行为解读成调控放松的信号，更应该将其理解为稳定房地产市场秩序的一种手段。

  四季度楼市难言乐观

  展望四季度，虽然市场整体环境有望进一步改善，但政策仍较为严格，短期市场仍存在调整压力。

  鉴于“金九”爽约，叠加十一“黄金周”惨淡收场，克而瑞研究中心预计，四季度房地产市场难言乐观，同比降幅预计进一步扩大，而累计同比增幅也将持续收窄，至年末或将跌至负区间。

  不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转。克而瑞研究中心认为，核心一二线需求依旧坚挺，房企推盘积极性也相应高涨，预计整体成交仍有望高位维持。相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，信贷收紧使得本就疲软的购买力更加难以为继，首付、月供压力尽显，去库存风险仍需警惕。