中房网讯 （曲涛/文）国家统计局今日（12月15日）公布的《2021年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-11月份全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%。商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；商品房销售额161667亿元，增长8.5%，上述三个指标的同比增速均进一步下滑。

  同日公布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有9个，环比下跌的城市有59个，2个城市环比持平。二手住宅方面，环比上涨的城市仅3个，环比下跌的城市有63个，4个城市持平。根据易居研究院测算，11月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，同比涨幅为2.4%；全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为1.5%。

  易居研究院认为，后续要防范房地产开发投资步入“过冷”区间。随着商品房销售降温态势更为明显，房屋销售压力较大，建议在信贷和去库存方面积极给与有力的政策。另外，从房价方面来看，房价指数一旦下跌，即便是房贷政策趋于宽松，一般很难在短期内转正。从房地产价格的运行逻辑看，当前供应规模偏大，而市场需求偏少。所以要稳房价，关键是加快库存去化，同时激活合理的住房消费需求。同时，对于二手房市场，如果交易不好，也会影响到一手房的房屋置换。因此，其降温风险，也同样需要引起关注。

  房地产开发投资增速持续下滑

  具体来看，在房地产开发投资完成情况方面，1-11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%；比2019年1-11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资103587亿元，增长8.1%。

  从数据上看，房地产开发投资进入“温和”区间，后续要防范步入“过冷”区间。易居研究院智库中心研究总监严跃进对中房网表示，房地产开发投资是衡量房地产景气度非常好的指标，短期内数据会略显低迷，与房地产销售大环境没有持续改善有关。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1-11月份，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%。房地产开发企业到位资金方面，1-11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%；比2019年1-11月份增长14.2%，两年平均增长6.9%。其中，国内贷款21640亿元，下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。

  从数据来看，土地市场压力较大。严跃进认为，积极降低拿地成本和创造更好营商环境尤为关键。当前很多重点二线城市土地交易市场面临降温的可能，在第三轮拍地中也出现了各类流拍的现象，这些都需要引起注意。另外，从到位资金情况看，资金面总体还没有过快改善的可能。严跃进表示，即便近期各类政策持续放松，但要反映到房企中，还需要一定的时间。当然需要注意两个变化。第一、个人按揭贷款资金回笼的速度略加快，即其11月份单月同比增速明显为正，这说明银行对于房贷的拨付速度在加快。第二、自筹资金的资金到位情况在改善，即11月份单月同比增速为正，说明一些债券发行等工作在持续推进。

  商品房单月销售有所回暖

  商品房销售情况方面，前11月的销售增速继续收窄。从单月销售情况看，较上月有所回升，但仍低于前11月的月度平均水平。

  数据显示，1-11月份，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；比2019年1-11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%，办公楼销售面积增长2.0%，商业营业用房销售面积下降2.6%。商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比2019年1-11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。其中，住宅销售额增长9.3%，办公楼销售额下降3.0%，商业营业用房销售额下降2.2%。

  根据2021年以来的国家统计局数据分拆后测算，11月份商品房销售面积达15090万平方米，环比上涨18.73%。商品房销售额为14482亿元，环比上涨16.88%。从同比情况来看，10月份商品房销售面积和销售额相比2020年同期分别下降了13.97%和16.31%。

  库存方面，11月末商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少38万平方米。其中，住宅待售面积减少99万平方米，办公楼待售面积减少14万平方米，商业营业用房待售面积减少26万平方米。

  整理发现，住宅待售面积自今年1-2月份迎来阶段高点以来，已经连续9个月下降。经测算，11月份住宅待售面积为22320万平方米。

  房价继续降温

  国家统计局同日发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比总体下降，同比涨幅持续回落。

  根据报告，11月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有9个，环比下跌的城市有59个，2个城市环比持平，上个月这一数字分别为13个、52个和5个。二手住宅方面，环比上涨的城市仅3个，环比下跌的城市有63个，4个城市持平。上个月这一数字分别为4个、64个和2个。

  具体到各城市表现，新建商品住宅方面，根据国家统计局发布的数据整理显示，11月份三亚（0.7%）和杭州（0.5%）位居涨幅前两位，北京、银川和岳阳以0.3%的涨幅并列第三。石家庄（-1.2%）、贵阳（-1.2%）和大理（-1%）处于跌幅前三位。同比方面，54个城市处于上涨态势，包括大理、泸州、秦皇岛、太原、常德、岳阳、哈尔滨、南充、牡丹江、北海、唐山、安庆、石家庄、呼和浩特、桂林和昆明在内的16个城市新房价格处于下跌态势。

  在严跃进看来，新房价格出现环比下跌的城市数量是2015年3月份以来最多的一次，充分说明当前房企压力较大。尤其是库存积压压力，所以使得房价普遍以下降为主。另外需要看到，三亚房价涨幅比较大，这和新房供应偏少等因素有关。

  二手住宅方面，11月份仅赣州（0.4%）、海口（0.3%）和唐山（0.2%）三个城市上涨；长沙、重庆、济宁、三亚4个城市持平。共63个城市下跌，大理（-1%）、哈尔滨（-1%）和泸州（-0.9%）位居跌幅前三。同比方面，以北京、海口、广州和上海为代表的45个城市继续呈上涨态势。

  从二手房数据来看，与10月份数据相比下跌城市数量没有扩大，只有7个城市没有下跌。对此，严跃进提醒，类似海口和三亚，受一手房房源不足的影响，二手房容易价格出现炒作。