原创高鹤 2022-01-25 11:47:26 来源：中房网
穷则变，变则通，通则久。
——《周易·系辞下》
中房网讯 （高鹤/文）自去年9月底央行三季度例会定调“两个维护”后，融资政策端持续转暖。公开数据显示，2022年1月上旬，房企成功发债数量明显增多，总获批金额约1078亿元。其中，包括14只ABS、12只公司债、7只中票和3只美元债。
随着融资端政策的纠偏，不少房地产行业人士燃起对2022年的期望。但事实上，房企头顶的“至暗时刻”仍未散去，今年房地产企业预计到期债务仍高达近万亿元，行业阵痛期仍将继续持续一段时间。
2022年房企偿债规模近万亿元
根据贝壳研究院此前的一项统计，房地产企业2022年预计到期债务约9603亿元，比2021年下降约25%，但仍处于接近万亿元的偿债规模高位。从月度到期债务来看，1月、3月、4月、7月的月度偿债规模均超过千亿元。
海外债方面同样不容乐观。Wind数据显示，从房企海外债到期余额来看，2022-2025年为美元债兑付高峰期。特别是2022年，是未来四年房企偿债压力最大的年份。
从房企角度看，今年有251家房企需偿还到期债务，其中22家房企到期债务超过100亿元。同时，去年受融资环境收紧影响，房企融资收窄。据克而瑞不完全统计，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%，近五年来融资量首次出现负增长，同时达到五年来最低点。
去年，在融资低位运行叠加调控政策加码、房企销售下行等多重因素影响下，房企普遍陷入流动性紧张的困境。债务违约频现，并已扩大到头部房企。据贝壳研究院统计，截至2021年11月，已有房地产行业违约债券67只，同比增加131%。债券违约余额已达735亿元，同比增加187%，违约债券余额达历年之最。
业内人士认为，未来房企偿债压力仍保持高位，如若其中个别房企资金流动性未能得到实质性缓解，短期内仍具有高违约风险，从而引发系列信用危机，仍有暴雷风险存在。
房企各显神通
与此同时，众房企也拿出真金白银积极自救，规避风险。
在融资收窄、规模房企暴雷的大背景下，房地产企业更注重“现金流”安全，尽量增加手中现金储备。去年以来，多家房企进行了一系列配股融资、回购票据、债务展期、出售资产、内部调整等动作。
开年以来，房企更是动作不断。据中房网不完全统计，仅1月上半月，已有绿城中国、时代中国控股、中梁控股、金辉控股、旭辉控股5家房地产企业回购票据。同时，包括富力、荣盛、禹洲、大发、旭辉、中骏、宝龙、上坤在内的多家房地产企业在原有存量债务基础上实现了美元债交换要约，债务得到展期，获得更多周转空间。
而去年以来，包括正荣、新城、金辉、建业、阳光城、融信、祥生、旭辉、金茂、奥园在内的超20家房企进行了美元债的回购，回购次数超过百次。
在成本“节流”方面，自去年以来，包括万科、万达、碧桂园、华润置地、龙湖、世茂、新城、旭辉、中南、中骏、阳光城、荣盛、雅居乐、佳兆业、奥园、融信、祥生、金辉、俊发、时代、弘阳等20余家规模型房企进行了组织架构调整。
业内预计，在未来一段时间，房地产企业仍将勒紧裤腰带过“苦日子”。虽然目前金融机构对大型房企的态度有所回暖，但整体依然十分谨慎。
然而，对企业来说，时间就是金钱。当下最重要的就是提振市场对行业和企业的信心。
于是，去年以来包括碧桂园、世茂、富力、中南建设、禹洲、绿城、上坤地产等在内的房企大股东纷纷出手增持自家股票。另据相关媒体统计，年初第一周，就已有8家涉房企业合计回购股份超10过次。仅1月5日单日，便有5家涉房企业相继披露回购股份进展的公告。
与爆发危机以及流动性较紧的房企相反的是，优质的白名单企业将会迎来发展扩张的机会。
去年12月底，央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行业金融机构做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融支持和服务。在此之前，金融监管部门也曾公开表态，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购。
1月12日，招商蛇口发布公告称，该公司2022年度第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册。除其中有半数资金用于偿还银行贷款外，目前已明确并购用途的有12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目。
另据市场消息显示，随着房地产企业并购票据“破冰”，华润、中海、万科等企业均有计划在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
此外，值得注意的是，金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券花落浦发银行。根据其1月17日在银行间债券市场发布的公告显示，计划于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券（22浦发银行02），债券规模为50亿元，期限为3年，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。随着这些资金的精准投放，未来有助于出险房企风险化解。
央行行长潘功胜：稳妥化解大型房企债券违约风险
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中国城市住房价格288指数
(2023-02)1571.9点
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|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
