中房网讯 （苏晓、亚晨/文） 旨在向会员企业传递宏观经济、行业发展、城市规划与建设、企业发展战略、新技术应用等方面的的理论、思路和实践经验，以促进房地产行业健康发展的年度论坛——中国房地产科学发展论坛，已经圆满落幕。

      11月10日，由中国房地产业协会主办的“第13届中国房地产科学发展论坛”在北京举行。本届论坛采用了线上+线下的方式召开，围绕“新格局新动能”这一主题，就宏观经济形势、房地产平稳健康发展、碳达峰以及企业发展战略等热点问题，展开了深入探讨和交流。（有关会议报道，请戳此链接>>>第十三届中国房地产科学发展论坛）

      本次论坛由中国房地产业协会副会长兼秘书长陈宜明主持，中国房地产业协会会长冯俊致辞，邀请了全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民，中国工程院院士、同济大学原副校长吴志强，中国工程院院士、浙江大学求是特聘教授谭建荣，国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松，绿城中国董事会主席张亚东，上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱，住房和城乡建设部标准定额司司长田国民，中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理梁海燕，绿城管理集团执行董事兼CEO、轻资产联盟首届轮值主席李军等各领域的专家进行了演讲分享。

      本届论坛虽然采用了“线上+线下”的方式举行，但却丝毫不缺“干货”，以下为您带来10位重磅嘉宾的精彩观点：

中国房地产业协会会长 冯俊

  冯俊：房地产市场有望走出低谷

  中国房地产业协会会长冯俊表示，中国房地产市场经过一段时间的深度调整，在多方面政策的作用下，在经济发展总体向好的大背景下，有望走出低谷，进入市场规模相对小一些、平稳发展的阶段。

  冯俊认为，房地产市场此轮的深度调整，教训深刻、损失巨大。在他看来，在供给端，要素价格上涨过快，供给与需求失衡，生产方式落后；在需求端，投资品属性过强，居民住房负债率上升过快，居民财富构成中住房占比过高；在企业机制方面，杠杆率过高，金融化过度，治理结构失衡。这些都是导致市场问题的深层次原因，因此必须反思从制度环境到企业发展模式存在的问题。

  但冯俊同时强调，房地产市场是以住房为主要产品，而住房的长期需求取决于人口和收入。收入增长是长期的趋势，随着收入的提高，居民对美好居住生活的需求也在不断增长；人口增长在全国范围里可能会逐渐停滞，但在城镇化进程中，人口向城市流动，尤其向中心城市、都市圈流动，仍会不断提出住房需求。当前，房地产市场流动性风险和需求不足的双重压力并没有完全消除，但是有理由相信，明天一定会更美好。

全国政协常委、经济委员会副主任 杨伟民

  杨伟民：尽快制定综合性、长期性、制度性的房地产新政

  全国政协常委、经济委员会副主任杨伟民表示，最近十几年来，以房价上涨为龙头，房地产企业、金融机构、地方政府三大主体相互支撑，促进了房地产发展，对拉动经济增长做出了重要贡献。但是随着人口的总量、结构、区域分布发生趋势性变化，新型城镇化进入中后期，房地产企业、金融机构、地方政府的风险敞口均有所增大，原有房地产发展模式和格局已经不可持续。近期看，房地产投资持续下滑，商品房销售面积和金额逐月下降，房地产业增加值自去年三季度以来连续五个季度负增长。房地产业从过去十几年拉动增长的重要动力，变为当前拖累经济增长的重要因素。

  杨伟民认为，房地产在中国仍然是支柱产业，并不是夕阳产业，现在面临的主要是结构性、区域性和体制性问题。房地产发展具有全局性、整体性意义，房地产业面临的问题，不是单个城市和单个部门能解决的。下一步要贯彻落实二十大精神，瞄准建立新的住房制度，多部门协同制定综合性、长期性、制度性的房地产新政。

中国工程院院士、同济大学原副校长 吴志强

  吴志强：科技造房，还有很大规模

  中国工程院院士、同济大学原副校长吴志强表示，城市建设并未结束，而是另外一种发展的开始。高质量发展肯定要淘汰简单、没有技术的发展，所以科技含量会大规模提升，带有科技含量的造房，还会有很大规模，而简单堆上去的时代结束了。

  吴志强认为，越发达的住宅，生活的耗能占比越来越高，生产性能耗占比会越来越少。所以“被动+主动”节能的住宅，一定是未来的大方向。随着经济的转型，中国也一定是这样，所以要有技术含量。中国做绿色转型，碳排放主要在产业上。所以，只要中国做起来，把城市里面最重要的几个碳排产业转型，就是革命性的变化。在发达的社会里面，产业已经游走在城市里面，而住宅一定是第一位的。

  吴志强指出，世界大势所趋，人类会向几个区域集聚，大城市边缘还会生长，并不是发达了以后就不发展了，而是会有绿色的、科技的、精准的、数字的发展。人类今天开始有了一个虚拟的和真实的互动，这些都会大大加强房地产行业。而那些掌握了世界的、精准的、未来的、科技的、明天的企业，一定会做得更强大，做得更幸福，做得更快乐。

中国工程院院士、浙江大学求是特聘教授 谭建荣

  谭建荣：智慧城市是信息智能化发展的必然趋势

  中国工程院院士、浙江大学求是特聘教授谭建荣表示，高质量发展离不开智慧化、智能化、拟人化、低碳化的发展，要建设智慧城市，需要把人工智能技术与城市建设融合起来，把人工智能技术应用于城市的规划、城市的建设、城市的生活当中。

  谭建荣表示，智慧城市是全球城市快速发展的产物，也是信息化向智能化方向发展的必然趋势，由数字化、网络化向智能化、智慧化方向发展，这样的第四次工业革命为智慧城市注入新的活力和新的智慧。他强调，智慧城市是基于数字城市、物联网、云计算建设的现实世界与数字世界的融合，但不是信息化、数字城市等概念的简单加法，而是通过构建政府、企业、市民为主题的交互与共享信息平台，为城市治理、城市运行提供更加“便捷、高效、灵活”的决策支持和行动工具，从而实现“低碳、安全、便利、友好、宜人”的城市发展目标。

  谭建荣认为，发展智慧城市具有五大优势。一是提高了生活质量，智慧城市使用各种技术为城市居民提供了互联网的解决方案，把生活和工作融汇起来，使城市充满活力；二是提供更好的服务，智慧城市可以提供更加可靠、更加值得信赖、更加友好的服务和体验；三是优化运营管理，促进跨机构的协作，提高效率；四是能够推动经济快速增长，吸引企业进入城市；五是促进生态环保，减少碳排放；六是简化交通创新。

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长 邓郁松

  邓郁松：房地产行业短期化解风险仍是首位，市场将走向供需双向收缩下的平衡

  国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松表示，虽然市场处于深度调整过程，但也要看到一些积极的信号正在逐步显现。如金融方面的政策，利率出现了比较明显的降幅，提升了需求端的购房支付能力；销售端政策的演进，加之供给端调整的幅度显著大于需求端的调整幅度，意味着整个市场正在向新一轮的供求平衡在演进，走向供需双向收缩下出现的平衡。所以，要始终坚信所有的调整和危机终将过去，生活终会回归正常，而房地产行业也将从深度调整走向一个更可持续的新的发展阶段。

  邓郁松认为，随着人口进入正常的下降的阶段、随着城市内部空间的饱和，房地产将从新建为主向增存并重的全领域覆盖转变，行业相应的制度框架、政策、产品、服务对象、产业链都会发生深刻变化，房地产的问题从来不是孤立的房地产的问题，房地产的问题背后有更深层次的要素的配置，区域发展的问题。因此，对于经历这一轮周期之后，邓郁松建议：首先，行业短期化解风险仍然是第一位的，只有风险得到了平稳的化解，才能为后续转向新的发展阶段赢得时间。第二，一定要统筹去考虑房地产的、金融的，包括像地方政府的一些可能面临的风险，把它放在一起，统筹去找一个解决的路径。当前的调整是一个难得的窗口期，一些政策需要回归常态，需要重新去思考怎么样构建稳定、可预期的政策体系，只有这样房地产市场的稳定才能真正得到加强。第三，要认识到随着房地产行业发展阶段的变化，原有发展模式的不适应性凸显，所以现在到了我们去探索、形成新的发展模式阶段。而形成新的发展模式过程一定要建立在各方利益共享、政策预期稳定可持续这样一些基本的理念基础上。

中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席 张亚东

  张亚东：房地产已转向低增长、低利润、低容错的新阶段

  中国房地产业协会副会长、绿城中国董事会主席张亚东表示，从去年下半年以来，房地产形势急转直下，目前市场整体形势依然严峻，虽然在政策层面有所放松，但整体回暖尚待时日。

  对于房地产发展形势，张亚东认为要从短期和长期两个方面来看。短期看，房地产行业处于承压筑底态势，行业出现分化，部分企业出清，市场信心恢复尚需时日。这一态势可能会持续到明年二季度，二季度之后能不能好转还有待观察。与之相应的是房地产市场的规模也会相应降低，这些都是短期内行业必须承接的压力。长期看，衣食住行关乎民生。作为国民经济的支撑产业，房地产肩负使命，依然稳定向好。市场在变，房地产行业作为中国经济压舱石和支柱产业的地位不变，但规模见顶已成为行业共识。

  在张亚东看来，房地产已经从原本高杠杆、高周转、高收益的打法，转向了低增长、低利润、低容错的新阶段。企业需要补齐短板，均衡协调才能走得更长远、更健康。

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO 丁祖昱

  丁祖昱：房地产轻资产模式的核心在于运营能力

  上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱指出，在房地产开发领域，轻资产包含了代建、物管、资管等业务板块。其中，代建是目前开发的新发展模式当中的一个重要方向，这两年行业进入调整之后，越来越多的房企进入到了这个细分赛道。而物业管理是轻资产领域当中这几年发展速度最快的板块，不过经历了前几年的高速发展之后，今年物业行业也出现了洗牌调整。资管业务涵盖的内容比较多，如商业、办公、长租、康养等，都纳入到了资管领域。

  对于轻资产模式未来的发展，丁祖昱表示，最核心的就是要提升运营能力。“我们看了太多的相关的运营公司，这当中的好坏最终比的就是运营能力，当然这个运营能力和传统开发的运营能力，还有一定差异。这当中更关注细节，我们要把收入和支出单位基本上要调一万倍，在房地产开发当中，单位用‘万元’，在轻资产运营当中，单位要用‘元’。如果一件事情你要经历一万倍的话，大家就理解了对运营能力的要求会比原先要高得过得多。”

  丁祖昱强调，REITs是未来轻资产运营的一个基础，是资本退出最核心的方式。如果没有REITs加持的话，未来轻资产的发展速度也不会特别快。

住房和城乡建设部标准定额司司长 田国民

  田国民：房地产绿色低碳发展的八大方向

  住房和城乡建设部标准定额司司长田国民指出，对于如何绿色低碳发展，概况起来就是开源、节流、使用可再生能源，转变建造和发展方式。当中，与房屋相关的措施包括：

  第一，大力推广绿色建筑，包括星级建筑。未来可能还要对对每个建筑要进行能效标识。第二，推广超低能耗建筑，目标就是要取消集中供暖，同时也不再上新风系统。第三，推广电气化，大力使用储能技术，包括直流电器的推广使用。第四，推广装配式建筑，但要确保安全，还要降低成本。比如要推广标准化的构件，进行批量生产，比如对层高3米的规范，对连接技术的规范等。第五，推广政府采购，必须使用绿色建材，要达到绿色二星级建筑，公共建筑要使用钢结构等。第六，大力推广屋顶绿化，目前技术上非常成熟。不但有利于保温，还可以替代一部分地面绿化。第七，降低密度，小区也要通风。下一步还将提高日照的标准水平。第八，完善社区的配套设施。目标是要完整社区，把配套设施尽量齐全一点。

中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理 梁海燕

  梁海燕：金融服务模式要随着房地产新模式创新

  中国建设银行住房金融与个人信贷部总经理梁海燕表示，“十四五”规划期间，保障性租赁住房建设目标870万套，蕴藏着超过3万亿投资，空间非常广阔。

  建设银行支持发展住房租赁的初心和相应的考虑有三方面：一是，地产和金融的运作息息相关，如何去发展房地产新模式，必然要求金融服务模式要随之变革。二是，百姓和客户是金融服务的对象，以客户为中心，永远是金融机构发展的要求。三是，房地产金融也有不断创新迭代的要求，其发展模式也要随着市场和行业的变革而发生相应的变革。

绿城管理集团执行董事兼CEO 李军

  李军：代建进入“确幸时代”

  绿城管理集团执行董事兼CEO、轻资产联盟首届轮值主席李军表示，今年房地产行业面临巨大压力，多数头部企业负重前行。在这个过程中，轻资产模式风起云涌，很多企业陆续开展代建业务，“轻资产联盟”进一步扩编和壮大，代建进入了“确幸时代”。

  李军称，目前的房地产行业呈现了典型的“去中心化”特征。无论是未来保障租赁物业建设的提速和增量，还是大量国企和城投公司拿地后，对专业代建企业的需求，亦或是欧美发展过程中展现出的投资商巨头通过轻资产模式主导开发服务的经验，都不难得出判研——未来的的房地产投资将从由头部企业完成，变为由地方政府、国央企、城投公司、金融机构、AMC、REITs、CMBS等股权类投资基金成为房地产投资的主要类型。

  基于这样的模式，李军判断未来会出现一个开发与服务平台化的商业模式，把开发过程和服务内容标准化，这种标准化将提升整个商业模式效率，能够让投资人、消费者更方便地做出选择，更好地获得收益。而代建就是这样一个投资与开发相分离的模式，委托方作为投资商，为这个项目进行投资、做重大的经营决策以及享受投资的收益、承担投资的风险。代建企业根据项目的特征，可以提供全案的服务，也可以提供每一个阶段的专业服务内容。在这个过程当中，代建会表现出轻资产的属性，通过专业的管理和服务，输出标准体系、产品体系、品牌体系以及资源体系，这些资源的输出会为委托方带来价值的提升。