中房网讯 （亚晨/文）一年一度的地产盛会，如约而至。

  3月23日，“2023房地产TOP500测评成果发布会暨房地产企业发展高峰论坛”在北京举行。会上，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院联合发布了《2023房地产开发企业综合实力测评研究报告》，业内备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评成果正式揭晓（点击查看完整测评研究成果>>）。这项开展了15年的测评研究工作，已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

  本次发布的测评研究报告指出，房企格局近十年间发生巨大变化，头部房企虽然相对稳定，但依然出现半数变更，中大型房企则经历了更大幅度的洗牌，2023年企业需要重新思考生存和发展问题。

  那么，对于2023年宏观经济趋势、房地产行业格局和市场走势分析，对代建模式和不动产私募基金的思考，以及智能化如何推动房地产转型升级等话题，参与本次高峰论坛的经济学家、业内专家、优秀房地产开发企业、供应链企业领袖和金融投资机构精英代表都给出了答案。

中国房地产业协会会长 冯俊

  冯俊：房地产企业可持续发展需具备四种能力

  中国房地产业协会会长冯俊在致辞中表示，去年房地产市场经历了深度调整。持续之长、调整之深，历史上前所未有。通过供给端和需求端多项政策的扶持，房地产市场继续下行的趋势已经得到扭转。但房地产发展深层次的矛盾还没有完全解决，完善机制、改善供应结构、调整发展模式、防范化解风险、提振消费信心，还面临很艰巨的任务。

  而对房地产企业综合实力进行测评，目的是引导企业正确发展，强调可持续发展能力。在冯俊看来，房地产企业可持续发展需要具备四种能力：

  一是，防范风险的能力。今后的发展中，仍然必须把降杠杆、防风险作为房地产企业发展的重中之重。尽快改善房企的资本结构、融资模式，改善资产负债表。

  二是，识别需求变化的能力。必须清醒的认识到，住房需求特征发生了变化，群众对住房的需求逐步从数量的追求过度到质量的追求，以数量扩张的模式恐怕不会再是发展的主导因素。房地产企业的发展，产品和服务的改进，必须要能够识别需求的变化，否则就很难适应市场。

  三是，依靠科技进步提高产品质量和效益的能力。工业化建造、数字化建造，应该是房地产领域科技进步的主要途径。今后房地产企业的竞争力，产品和服务的竞争力，质量和效益恐怕是主要因素。房企主要的活动不能只局限于找钱、拿地、卖房，而要更多地投入于技术进步。

  四是，诚信经营、筑牢信用基础的能力。一个可持续发展的企业，必须认真解决与上游企业、消费者交易关系中存在的问题，以平等的市场主体角色建立互惠、互利、合作、共赢的交易规则，以诚信经营建立企业的信誉。

中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席  周忻

  周忻：中国房地产行业未来大有作为

  中国房地产业协会副会长、易居中国董事局主席周忻在致辞中表示，中国房地产行业是一个巨大的市场，特别是这次把房地产作为国家支柱产业又一次提上了议事日程，说明市场空间巨大。不管是增量市场十几万亿，存量市场上百万亿，对整个中国房地产和中国房地产企业而言，未来大有作为。

  在周忻看来，今天不管是民营地产企业，以及受影响的中下游企业，碰到的问题都非常多。但在这个过程中，依然要相信整个市场、整个行业的未来大有可为。在这个过程中，每个企业要找到新时期的不同角色。相信未来会有更多的房地产以及中下游企业诞生，持续的发展。还是那句话，信心比黄金更加重要。

  周忻认为，上一轮房地产行业的波动对下游产业链影响非常大。如果说中国房地产行业是支柱产业，那支撑起这个产业的是这些中下游企业。希望在房企走出困境，进入下一轮发展的同时，中下游的企业、供应商们，这些传统的500强企业也可以伴随着房地产行业新一轮的发展，能够有进一步的发展，从而受到更多的关怀与关注。

上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO 丁祖昱

  丁祖昱：2023年房地产销售有望止跌

  上海易居房地产研究院执行院长、易居企业集团CEO丁祖昱表示，政府工作报告当中继续坚持“房住不炒”，专门提到了防风险和促需求。从今年的相关工作经验当中，对房地产行业和房地产市场充满信心。2023年的市场是一个修复市场，是一个缓慢的回稳的市场，房地产销售规模有望止跌，需要行业各方面对这个市场进一步呵护。

  测评研究报告显示，房企偿债压力继续加大。由于整体“三道红线”和两个集中度的相关限制，房企到位资金总体出现较大幅度回落。在丁祖昱看来，这也是偿债出现较大压力的主要原因。2022年，房企都在夯实基础，重新修炼内功、调整架构，从总部到区域到城市甚至到项目上的架构层级开始缩短，回归产品和初心，将交付放到了最重要的位置。

  而对于企业未来的发展趋势，丁祖昱判断，从横向角度看千亿房企维持在20家左右，2021年有43家，2022年下降到20家，今年可能还会保持在20家左右。

东方证券首席经济学家、总裁助理 邵宇

  邵宇：房地产相关投资能否稳定将决定中国经济位置

  东方证券首席经济学家、总裁助理邵宇表示，今年中国经济要达到什么位置，关键要看房地产相关投资能不能稳定下来。做金融也要做预判，现在市场的一致预期在3%，如果能够持平已经是非常好的消息。整个中国经济的软着陆，特别是地产的着陆今年就可以实现，这是目前非常关注的指标。

  邵宇认为，现在比较困扰的问题是居民的行为。为什么觉得现在销售比较费劲？整个房地产销售，豪宅是一个小样本，更重要是普通的中产居民加杠杆购买就有一个存贷差，已经达到了历史的高位。特别是去年，居民报复性消费没有看到，报复性的还贷却出现了，意味着居民对房地产趋势变化多多少少存在不确定性。在邵宇看来，房地产投资品属性应该说以去年为最终节点。

  邵宇表示，几乎所有的决策者和政策制定机构都在讨论，如何在不透支土地和房子、基础设施的情况下，能够使产业和科技含量快速提升。这就是未来发展的一个模式，希望大家在这个过程中找到自己的定位，支撑房地产城市化到科技到金融到产业的转型。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长 郝一斌

  郝一斌：代建是实现价值共享的好赛道

  金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌指出，长期来看整个房地产行业规模进入收缩阶段，投资和开发以及专业服务在逐步分离，代建行业应运而生。

  郝一斌认为，代建是非常好的赛道，这两年规模稳定增长。一方面代表未来轻重分离，资本和开发能力分离的趋势。另一方面，大家有短期的压力，过去的开发项目比较多，随着资金到位的下降，资源情况的下降，投资增速放缓。希望通过代建的渠道进行管理输出，稳定团队。

  郝一斌表示，代建不是一个简单收费的过程，而是以价值创造为基础，实现价值共享的过程。这个价值创造也需要一个合理分配机制，所以金地坚持长期主义，用专业的服务和价值创造说服委托方，但要有一个公平合理的分配机制，这样可以保证这个行业长期发展。

鼎信长城投资集团有限公司总裁 王健飞

  王健飞：金融和不动产行业结合模式需要做五方面探索

  鼎信长城投资集团有限公司总裁王健飞表示，从房地产行业长期来看，过往二十年的量价支撑非常明确，不管是养老安全角度、资产保值增值角度、投资渠道匮乏角度都是支持整个行业发展的预期。从现在的情况来看，虽然有小波折，但总体还是向上。

  政策方面，王健飞认为政策工具箱还没有用尽，整个“房住不炒”的大基调下还有很多政策可用。如果“三只箭”围绕发债、股权融资、借款陆陆续续发的话，相信箭还没有射完，不动产配套基金后面还有政策可以期待。

  而房地产作为支柱行业，资产运营模式、金融业和不动产行业结合的模式需要一个重大调整。在王健飞看来，运营模式从买转向租，需要做五方面的探索。第一是去杠杆，第二是降周转率，现在很多地方采取了比较高的预售监管措施，虽然觉得不合理，但是这是作为投资中必须做好的现实的预期，如果百分之百的销售资金监管起来，就变成的现房销售模式。第三是提升行业开发建设的科技含量，不管是房屋的设计上还是各种装配式，新科技的运用。第四个是租售并举，第五个是延长房子的寿命。

信达地产股份有限公司董事、总经理 郭伟

  郭伟：城市存量资产转型赋能领域大有可为

  信达地产股份有限公司董事、总经理郭伟表示，据统计存量资产业务在中国只有16%，世界同行有30%，在中国还有很大的发展空间，房地产行业也在加速转型。都在讲房地产新发展模式，适合不同企业的发展模式是不一样的，但是房地产行业在加速转型，这样的现状是共识。

  郭伟认为，房地产在转型过程中有一个特点，就是由销售转向持有，会成为其中一部分。今年以来新经济产业类型不断涌现，产业园、物流地产、数据中心，包括目前比较火热的长租公寓，养老社区等等，已经伴随着新经济的发展，为城市存量资产赋能做了大量探索，相信在未来这些领域大有可为。

美的置业睿住智能总经理 朱春晨

  朱春晨：智能空间是房地产行业下一个风口

  美的置业睿住智能总经理朱春晨表示，智能空间也许就是房地产行业下一个风口。他认为，对房地产行业来讲，空间的概念不仅仅是房子内部，还有社区、商业、云园区，智能空间应该在体验升级、场景、创新方面带来更多的体验。

  对于“房地产的底层逻辑调整是不是箭在弦上”这个问题，朱春晨表示，基于用户的需求重新梳理空间应该是智能空间的底层逻辑。朱春晨强调，房地产的未来不只是房子，而是基于房子的生活方式。希望大家真正把房子当做一个产品，当做用户需要购买的真正改善其生活的产品打造。

立邦中国 TUB 事业群总裁 李汉明

  李汉明：设计随需而变，启迪行业创新

  立邦中国TUB事业群总裁李汉明表示，人类的进步就是在不断地发现问题，解决问题，以及推动整体社会的进步。高品质交付其实也不困难，无非要有好的产品和解决方案，同时还要有好的产业化工人和项目管理者，好的管理工具以及实时在线的管理工具。

  李汉明指出，立邦希望用刷新的力量为行业和产能赋能。所有的品质首先是设计出来的，所以要做的是设计随需而变，启迪行业创新。同时，还要做品质引领，严守可靠的标准，有方案集成能力，整合交付能力和生态协作能力。