5月30日，“2023房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港成功举行。本次活动发布了最新的《2023房地产上市公司测评研究报告》，这项由上海易居房地产研究院主办的测评研究工作，在中国房地产业协会的指导下，已经连续开展了16年，是国内关于上市房企综合实力最重要的专业测评研究成果。

  一直以来，香港都是房地产企业和物管企业境外上市的首选地。本次测评成果发布会也是时隔4年，再次回到美丽的香港举行。对于地产圈而言，更像是一场久违的老友见面会。而参与其中的上市房企、物业，以及供应链企业嘉宾的观点，也值得房地产从业者们认真复盘与思考。

上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长 丁祖昱

  丁祖昱：行业即使波动，仍会有企业脱颖而出

  上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，目前能够开始正常运行的房企，未来的空间很大。每次行业发生波动的时候，仍会脱颖而出一批优秀的企业。多数房企在2021年之后没有赚到钱因为市场不如预期，大家对这个行业的判断更加客观，拿地更加谨慎。

  丁祖昱以钢铁行业为例，每一轮调整过后中，核心企业越做越大，最后正常运营的所剩无几。对于房地产行业而言，市场规模的集中度开始上升，强者恒强，也是代表了这一轮市场调整之后的结果。

  在丁祖昱看来，行业未来存在几个确定性。第一，再多的M2也不会把资产价值推高，这一点已经达成共识；第二，行业规模下降，回到2015年的规模水平；第三，未来长期看好的城市是北上广深，北上主要，广深排后，苏州、南京、合肥再加上西安，大概十个城市左右。

  在谈及未来的新模式，丁祖昱认为“开发+运营”还会有，从规模扩张到战略营销，从高速发展到平稳健康发展，都是未来开发的大方向。预售制度也会出现变化，融资还要进一步开放。对于物业，希望有更多的投入，获得更多支持。

克而瑞集团副总裁 张兆娟

  张兆娟：上市物企营收差距进一步扩大

  克而瑞集团副总裁张兆娟表示，从目前市盈率的整体情况看，物企和房企都呈现出一样的特点，即央国企相对韧性较强，民营企业相对差距比较大。

  根据张兆娟分析，今年上市物企的营收差距进一步扩大，表现出企业分化加剧。从格局上看比较稳定，基本在两三年之内没有变化。物业行业去年开始已经进入新阶段，独立性比较强，相对增长比较高质、平稳，未来每年能有20%-30%的增长。张兆娟称，在市场最难的时候会发现基础物管收入是物业公司的压仓石，未来所有物企都要竞争存量，压力很大。

  张兆娟认为，对于物业公司，长期的住宅物业之外，还有第二市场曲线。一方面，未来随着外部环境的改善，所谓的物业家服务和社区服务会释放更大的潜力。另一方面，对商管服务而言，未来如何布局对于提高物企经营质量和改善商业特别重要。此外，物业公司布局的城市服务板块目前已经在担当比较重要的任务。从整体的情况来看，社区增值，非住业务里的商管和城市服务已经承担了第二增长曲线的职能。

奥陆资本总裁兼首席投资官 蔡金强

  蔡金强：向前看，别回头

  奥陆资本总裁兼首席投资官蔡金强建议政府要提高警惕，如果放任房地产市场或者房地产企业继续振荡，整个宏观经济进入通缩的机会很大。蔡金强认为，国企在整个房地产行业里面占比会越来越高，是一个基本的事实。真正的民企到现在比较成规模的幸存者寥寥无几，而轻资产可能是一条路，他建议要转型轻资产。

  在蔡金强看来，尽管过去几年市场有些情绪比较悲观，但需要看到的是，“地震”和“海啸”都已经过去，别再揣摩这些痛苦的事情和已经造成的伤害，再纠缠于一些很好的公司为什么在一两年变成这个样子，已经没有意义。要往前看，聚焦未来才有用，要探索怎么轻装上阵，怎样才能重组出新的空间。

珠江投资集团总裁 王晞

  王晞：行业未来空间挤压，房企必须练好内功

  珠江投资集团总裁王晞认为，房地产企业要轻装备，组织管理上要轻装上阵，更多的选择轻资产投入。房企近些年都赚的是大钱、快钱，趴下身段在地上拣钱的工夫差了一些，未来行业空间挤压了，房企必须要练好内功。

  对此，王晞建议每个企业要把自己的特点找到，把自己独特的利润率，竞争力发挥出来，不能像过去完全靠资本开发，要在产品上做文章。同时，要把钱袋子管住，要慢生存，不能快，只有慢才能活的长。

  对于企业未来的发展，一定要找活下去的路径，而现在行业一定是痛并快乐着。王晞表示，只要思想不滑坡，方法总比困难多。大家还是要坚持住，活下去，才有希望，才有未来。

世茂服务执行董事、总裁 叶明杰

  叶明杰：物管行业就是金字塔

  世茂服务执行董事、总裁叶明杰表示，目前物业行业依然还是大行业小公司，未来的成长性很大。物管行业就是金字塔，做资产的防御性战略很高。从基本模式、价值，以及未来的成长性来看，会有很好的前景，当前的估值不能反映行业真实情况。

  叶明杰认为，如果物管行业这轮估值要修复，还有待于整个房地产行业的变化。但当前物管行业自己要把功力做好，整体的大环境调整还不可能一下快速修复。

  此外，物业行业的发展一方面是做叠加，做增值服务和生活服务业务。每个企业自身发展不一样，不同阶段肯定有调整。过去物业行业收益和效益都很高，会进行收并购。而今天的策略是回归到经营的本质，思考规模战略怎么有效，不做没有效率的事，要拿能赚钱的项目。

招商积余董事、总经理 陈海照

  陈海照：物业行业会快步向头部企业集中

  招商积余董事、总经理陈海照表示，目前物业行业呈大行业小企业特点，高度分散，但会快速向头部企业集中，资本也会进一步加速。作为物业企业，应该规划好不同时期战略，如果价值能够持续释放，估值一定会上来。

  陈海照认为，物业行业还有一个特征，不以地产的变化而变化。如果一些小城市，随着服务品质的提升，可能会寻求专业化服务。所以，随着中国经济和生活水平的提升，原来一些没有被市场化释放的物业，包括政府，楼堂房舍会寻求规模化、专业化、成本更加精细化管理，从而释放更多的需求。

新城悦服务首席战略官兼董事会秘书 尤建峰

  尤建峰：物业行业的底气来自于业务的独立

  新城悦服务首席战略官兼董事会秘书尤建峰表示，物业公司非常有前景，与房地产有比较大的区别。虽然目前看上去关联方输送的占比面积较高，但收费目标已经和关联方没有任何关系，物业行业的底气来自于业务的非常独立。

  资本市场对物业行业的估值有非常大的重新认识，这会让行业的高管看清楚，对自身能力的培养更重要。在谈及物业公司的转型方向，尤建峰称，对于住宅板块，无论是区域还是业务都会相对聚焦，未来可能会把一些不擅长的业态做一些疏解。

杭州老板电器股份有限公司工程总经理 洪伟光

  洪伟光：好产品、好服务是不变的商业发展逻辑

  杭州老板电器股份有限公司工程总经理洪伟光表示，供应链企业确实享受到房地产高速发展的资本红利，虽然最近两三年也受到了一些影响，但对未来行业的发展形势，仍然长期看好。而在任何环境下，商业的发展逻辑都不会变，就是需要更好的产品，更好的服务，更高的效率，更高的股价。

  在洪伟光看来，市场增长超过预期，当然要持续长期增长也不好说。但从企业来看，做久做大做强，选择了做长。在这个基础下，中长期在用户侧改革、发力，做用户喜欢的产品。另一方面，持续建设品牌，坚持技术创新，产品创新，过去几年很多的企业都讲究互联网+，相信未来一定是AI+，这会带来很多的变化。