中房网讯 随着8月LPR利率的公布，我国利率市场以LPR作为银行贷款定价基准的新机制实施已满一周年。

  8月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。两类期限品种报价均四个月未做调整。

  如果与一年前的改革后首次报价相比，分别下降了40BP（基点）和20BP，这也印证了通过市场利率传导机制更加灵活。此外，根据央行此前披露的信息，至2019年底，90%以上的新增浮动利率贷款已根据新LPR重新定价。

  在业内人士看来，8月LPR报价利率不变符合市场预期，从近期货币政策操作上看，能体会到央行对于货币政策宽松操作偏谨慎的态度，随着货币政策从总量宽松逐渐转向精准导向，未来降准和降息的概率降低。

  存量贷款利率换锚期限将至

  根据此前改革方案，央行要求银行必须将LPR作为所有2020年1月1日后开始的新浮动利率贷款合约的基准利率。中国的浮动利率贷款主要包括住房抵押贷款和长期企业贷款，而所有存量贷款必须在2020年8月底按照新基准重新定价。

  临近8月底的换锚期限让各大银行纷纷展开行动。交通银行7月便宣布，其住房抵押贷款8月21日向LPR定价转换。8月12日，其余五大国有银行（工、农、中、建、邮储银行）也宣布从8月25日起将对满足特定条件但尚未转换的存量住房抵押贷款批量转换为LPR进行定价。

  房贷换锚后，贷款的定价公式将由以往固定的“央行贷款基准利率×（1+浮动比例）”改为“相应期限LPR+基点”的方式来计算月供额。

  在新LPR机制下，借贷成本下降的幅度将加大，这一方面是因为更多的贷款将换锚LPR基准定价，另一方面也是因为LPR相比固定利率更为动态且可能下降。

  由于不同客户重新定价日的不同，这批转换不会立即造成这些贷款的现行利率变化，因此不会马上对贷款利率产生影响。但是，这些贷款今后将定期根据LPR基准进行重新定价，而LPR更为动态且可能下降的情况下，银行的贷款收益率将出现下滑。重定价周期通常设定为3个月、6个月或1年，重定价日则通常为1月1日或放贷日。

  光大证券银行业首席分析师王一峰表示，转化的存量房贷中绝大部分会在明年初重新定价，到时存量按揭定价会出现一次性的下调，换锚会对银行业明年一季度的净息差和营收增速形成影响，会反应在明年一季度的业绩上。

  据穆迪统计，存量贷款重新定价有可能影响银行系统一半以上的贷款资产。2020年3月底，银行系统的存量住房抵押贷款总额为31万亿元，长期企业贷款总额为59万亿元，在贷款总额中分别占19%和37%。

  选择浮动利率还是固定利率？

  此前，央行对存量房贷客户给出了两个选择，一是转为“LPR+加点”浮动利率，根据2019年12月LPR(5年期以上LPR为4.8%)和原执行的利率水平确定加点数值；二是转换为固定利率。

  根据央行公告，不论选择哪种定价方式，转换时点前后贷款利率不变，都跟原执行的房贷利率一样。

  事实上，对于不同的存量房贷客群而言，存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率或固定利率，其中，未来LPR利率的升降预期是关键。

  有银行人士认为，由于中长期来看，经济将继续放缓趋势，因此对于房贷借款人，尤其是10年期以内的贷款来说，选择LPR利率浮动将更有优势。

  如果认为LPR利率长期处于上升通道，那么存量房贷利率转换为固定利率将更为有利；如果认为LPR利率长期处于下降通道，那么存量房贷利率转换为LPR加点的浮动利率将更为有利。

  目前许多支持转换为LPR加点形成的浮动利率的购房者基本都持未来LPR利率还会进一步下降的态度。

  穆迪助理副总裁李燕预计，借款人更倾向于将存续浮动利率贷款转为按LPR进行定价，原因是未来12-18个月中国的低利率环境将持续，而LPR机制令借款成本能够进一步体现利率的下降。

  融360大数据研究院认为，是否转换与原房贷合同是否打折无关。打折或者上浮，决定的是转换时的加点数值。转换为固定，则未来长期按现有利率还贷，转换为LPR，在业内人士普遍认为LPR长期下行的态势下，则可享受到由此带来的红利。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，从近期的市场情况看，个别城市出现了贷款基点上调、贷款利率上升的情况。在其一份报告统计的64个城市中，8月份至少成都和南京出现了上调15个基点的情况。这也说明部分房价过热的城市，正执行略收紧的房贷政策，这也是相关购房者等需要关注的内容。

  未来货币政策仍将以稳为主

  虽然2020年货币政策整体稳健偏积极，但联系到央行金融工作会议定调保持房地产金融政策的连续性、稳定性和一致性，坚决不搞大水漫灌。不难看出，未来整体货币政策仍将贯彻执行稳健为主。

  易居研究院认为，当前金融环境略有收紧迹象，这是相关购房领域、房贷领域等需要防范的风险。尤其是要防范下半年部分商业银行收紧性的动作。当然，无论后续LPR如何调整，低息的环境可以在今年得到维持，这对于房屋买卖和去库存来说都较为有利。各地近期也在积极稳定房地产交易秩序，其对于稳定房价有积极作用。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐预计，未来短期内房贷利率下降节奏或放缓，逐步低位稳定。在我国经济稳步恢复但国外疫情未见好转的背景下，货币政策虽不具备收紧条件，但逐步从总量宽松向结构性优化转变，同时“房住不炒”定位不变，因此未来房贷利率降幅有限。

  《丁祖昱评楼市》的文章指出，长期来看, 目前国内利率水平正处于相对历史低位，以5年期贷款基准利率为例，过去20年基本维持在7%左右，因此未来从4.65%继续向下的空间到底有多大还尚未可知。对于大多数动辄10年以上的房贷来说，购房者们还是应该结合自己贷款余额，原先贷款利率的上浮、下折水平，未来是否计划提前还款，未来收入是否会有变换，是否会影响月供能力等综合情况方能决定。