“最低年息3.85%，最高可贷出房屋评估值的70%，入股成为某公司股东再申请经营贷现在还可以操作，新注册公司和新房本已经不能做经营贷了。目前只是发文说要严查，但还没开始执行，所以想贷要趁早。”这是北京某小贷机构给记者提供的情况。

  连日来，关于北京市多部门通过政策引导、大数据筛查、专项检查等方式，防范经营性贷款等违规流资金流入房地产市场的消息不断。

  2月10日，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，主要关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。

  2月18日，北京房地产业协会在旗下公众号平台“京房字”披露了部分核查重点实操细节。其中，全款买房期间购房人及其直系亲属申请经营贷和经营贷资金的流向是核查的重点之一。其他比如消费贷等资金违规进入楼市，也在核查范围内。

  从上述动作来看，继深圳、上海之后，北京也加入了严控经营贷违规进入楼市的队伍。严控经营贷投资楼市的大幕已然拉开。

  经营贷套利诱惑

  中国房地产报记者就此询问了北京市几家银行网点，其工作人员普遍表示，目前符合相关规定的小微企业经营性贷款都可以正常办理，合规的优惠利率和放款时间没有大的变化。

  某国有银行个贷经理表示，不管是经营贷还是消费贷，这类贷款直接流入楼市、股市一直都是核查重点。正常办理的小微企业经营贷按规定是只允许用于公司经营，这种经营性普惠类贷款产品利息较低，最低确实可以到3.85%。在银行风控系统中，经营贷是明令禁止用于买房和炒股的，很多银行也有报警机制。

  事实上，经营贷并非现在才出现，这是一种以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于企业或个体户的经营需要，具有贷款额度大、利率低的特点。按部分银行给出的3.85%经营贷利率和2020年上海、广州、厦门、大连、昆明等部分城市房贷利率最低到5.25%来看，这中间的利差成为了楼市成交火热背后的推手，甚至成为了一种长期存在于市场上的“炒房”模式。

  北京某楼盘置业顾问告诉记者，现在北京很多二套房客户都使用经营贷。需要客户名下有一个在北京注册的营业执照（经营时间需超过半年），把第一套房产作为公司旗下资产向银行申请经营贷款，利率空间在3.85%—4.7%。有中介公司可以提供注册壳公司、过桥垫资、公司评估等流程在内的“一条龙”服务，资质良好的客户基本上10个工作日就放款了。

  “主要还是受利率低吸引，这种经营贷80%客户是用于直接购买新房，客户用较少成本撬动了银行几倍杠杆，且还坐收房产增值收益。另外的20%是部分客户用来置换按揭贷款，先全款还掉房贷，再用房屋抵押做经营贷，抵押经营贷的利率更低，最少也有一两百万元套利空间。”北京某贷款公司经理说。

  严控经营贷大幕拉开

  不过，伴随着上海、深圳、广州、杭州等地出现的“千万豪宅秒光”“万人摇”“打新热”等楼市火爆现象，严打信贷资金违规流入楼市的序幕也再一次被拉开。

  继去年4月深圳严查贴息经营贷风暴之后，9月抵押经营贷再度收紧，在提高新注册公司经营贷门槛外，更对新购房产做抵押的贷款情况、贷后新增房产情况做全面清查。

  紧跟深圳的步伐，在封堵假离婚、提高增值税免征年限、限购法拍房和暂停购房税费贷后，一连祭出四波调控的上海楼市在1月29日晚间再度发文，上海银保监局要求对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。

  之后，北京银保监局也在1月30日要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查。2月10日，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》。另悉，广州等地也在排查排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内同时申请了经营贷和个人按揭贷款的客户。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心副主任陶金认为，对经营贷等资金违规进入楼市的监管，释放了监管层对房地产调控政策持续趋严的决心。不过，房地产信贷市场供需两端的因素对资金违规入市的刺激长期存在。从信贷端看，银行对经营贷的审查力度和动力不足，近年来实体经济增速下行，实体项目收益前景不如房地产，经营贷资金进入楼市，银行反而不担心用户后续还款能力，这是屡禁不止的重要原因。从信贷需求端看，房地产市场前景相对不错，投资楼市动力不减，加之利率套利等原因，用户拿到经营贷资金后有动力继续投资房地产。

  “所以鉴于经营贷利率明显低于房贷利率的刺激，以及实际操作中银行贷后对资金用途持续检查的难度和低意愿，经营贷流入楼市的现象普遍存在。”陶金说。

  某银行业内部人士透露，监管主线就是坚决纠正资金违规流向房地产市场。未来监管经营贷的新政会从“企业资质”“抵押房产年限”以及“购房记录”上做重点监控，提高贷款审核要求。实际上经营贷、消费贷、二次房抵贷一直是监管部门的重点，只是处罚力度不够，导致不少银行“脚踩钢丝绳”。

  目前北京、深圳、上海等地已有银行提高了经营贷准入门槛，部分银行也上调了经营贷利率。其中光大银行北京分行将个人经营贷的利率最高上调至4.8%。某银行APP在用户申请“经营贷”时会弹出提示框，提示客户所申请资金不得进入楼市、股市。

  某股份制银行北京分行的网点经理表示，经营贷申请中对企业成立时间、股东入股时间还有公司的经营流水等各方面一直都有明确要求，至少要半年以上，贷款利率也是依据企业资质而定，这不是新政。后续随着经济整体企稳，小微企业运营环境得到改善，以及当下强调的防范经营贷违规进入楼市，银行后期肯定会提高企业经营贷的要求。

  “一个‘空壳公司+房产’作抵押，即可轻松贷出几百万元的现象在监管趋严中会得到控制。但目前面向小微企业的经营性普惠类贷款产品利息仍然较低，这一趋势还将持续一段时间。”该网点经理说。

  经济学家马光远认为，2021年楼市调控针对的是“问题”，而非“房价”，楼市调控进一步走向“精细化”。2021年开年以来调控主要体现“房住不炒”主旋律，不是说哪个地方房价上涨一定迎头就打，而是上涨背后究竟有没有违背“房住不炒”原则的违法违规行为，针对这个行为进行调控。

  如若从金融层面的三个环节来监管——贷前要严格审批、贷中严格支付、贷后严格管理，这场经营贷的狂欢盛宴终将落下帷幕。