上海城市发展已经转入存量更新为主的发展阶段。

  6月2日，上海市委副书记、市长龚正调研城市更新工作时指出，为广泛吸引社会力量参与上海旧改，加快旧改资金平衡，共同推进城市可持续更新和发展，上海城市更新基金于当日正式成立。

  据了解，上海城市更新基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金。该基金将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，促进上海城市功能优化、民生保障、品质提升和风貌保护。

  上海中原地产分析师卢文曦告诉记者，城市更新项目推进的重点在于是否有足够的资金支持，尤其是在上海这样的一线城市，动迁成本很高，如果全程让相关企业自己去做，实在是勉为其难。

  现在有这样一只数百亿元级的城市更新基金，相应的就能减少旧改企业的资金压力，保障项目推进，乃至缩短开发周期。政府带头，为城市更新市场营造一个多方共赢的局面，卢文曦称。

  上海持续发力城市更新

  6月2日，龚正考察了规划范围约4.2平方公里的三林楔形绿地项目情况，该项目所在地曾是上海市中心城区最大的城中村。目前正在进行整体开发，其中生态绿地面积约为2.4平方公里。

  龚正指出，区域整体开发有利于提升城市功能，要统一规划理念，规范技术标准，优化整体品质，用好这块不可多得的宝地。

  上海城市更新基金的成立正当其时。优淘城总裁、叶檀财经楼市院长薛建雄表示，“上海浦东本来就有四大集团，还要成立专门的动迁基金，也侧面反映出上海市的动迁压力大，而且资金占用多。”

  他认为，这只达数百亿元的基金，除了可以做城市更新，还可以投资大型企业，包括一些尖端科技型企业等。

  为了保证城市旧改项目的顺利推进，早在2017年，上海市就已经在积极探索设立各类城市更新基金，用以推动城市空间转型与产业升级相结合，包括百亿级别专注工业地块的城市更新基金，囊括工业地块的转型升级等领域，包括工业企业厂房改造、园区招商运营、入驻企业产业基金投资等等。

  2017年5月20日，上海杨浦滨江投资开发有限公司与上海双创投资管理有限公司正式签署战略合作框架协议，共同设立上海杨浦滨江城市更新发展基金，助推杨浦滨江国际创新带开发建设。

  据了解，上海杨浦滨江城市更新发展基金作为合作双方发起设立的首支股权投资基金，首期规模50亿-100亿元。

  有关城市更新的政策，也在更早的时候就已制定。2015年5月，上海市政府印发了《上海市城市更新实施办法》，办法提出，为适应城市资源环境紧约束下内涵增长、创新发展的要求，进一步节约集约利用存量土地，实现提升城市功能、激发都市活力、改善人居环境、增强城市魅力的目的，上海积极推动城市更新发展、转型升级。

  2017年3月底，《长宁区2017—2021年城市更新总体方案》发布，这是上海首个城市更新总体方案。方案称，长宁将重点建设宜居社区、重塑商务片区、提升历史风貌区，发展城市低碳生态和开发利用地下空间也被明确列入其中。

  城市更新成房企新“增长极”

  万科、保利、招商蛇口等热情追捧

  设立城市更新基金，已有城市走在上海前面。

  早在2017年7月10日，总规模为2000亿元的城市更新基金就已经在广州正式成立并运营。

  据了解，当时广州国资开发联盟和广州城市更新基金由越秀集团牵头广州地铁集团等市属国企发起设立这只基金，开发联盟首期会员吸引了超过近30家市属及省属国企加入，城市更新首期基金——广州轨道交通城市更新基金规模为200亿元。

  今年5月18日，中关村科学城城市更新与发展基金在北京正式设立，基金总规模300亿元。旨在发挥财政资金杠杆撬动作用，引入社会资本共同推进城市建设，解决区属国企建设产业项目资本金不足问题。

  城市更新将成为“十四五”期间各地城市发展的重要内容，通过城市更新，能够实现存量资产的改造和城市面貌的改善，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  6月2日的城市更新基金成立仪式上，上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资签署战略合作协议。

  由于城市更新周期比较长，所以房企、险资的介入是比较匹配的，能够吻合长线投资项目。这也使得城市更新可以获得比较稳定的资金来源，后续对于老旧小区、城区等改造都有积极的作用，严跃进表示。

  佳兆业集团此前发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

  根据安信证券研报，房企2020年中报披露数据显示，TOP50房企中7成涉及城市更新业务。京津冀、粤系房企参与比例较高，分别为85.7%、80.0%。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有47%房企涉足城市更新业务。

  就全国城市更新格局来看，大湾区成为房企城市更新的“必争之地”。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有27家城市更新业务涉足广东省，热点城市包括广州、佛山、深圳等。

  西南证券研报认为，土地资源日渐稀缺，盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。