在强监管下，整个房地产行业都面临着较大压力，这一点在资本市场上也很明显，下半年楼市降温的大背景下，整个房地产板块指数接连下降。在经过几个月的走低后，11月地产板块交易活跃度回升，指数表现优于大盘。

  11月，港股地产板块活跃度较上月有所上升。恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的11月周均值为9.9%，低于历史均值11.3%，较上月上升1.1个百分点。

  克而瑞内房股领先指数及恒生中国内地地产指数11月在经历小幅震荡后继续下行，月内表现好于大盘。克而瑞内房股领先指数成分股周成交额占样本比上升至91.2%。

  具体来看，11月，克而瑞内房股领先指数走势下降2.1%，恒生中国内地地产指数下降4.5%，恒生指数下跌6.7%，房地产（申万）板块上涨3.0%。11月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为91.2%，较上月上涨1.6个百分点。

  注：克而瑞领先股指是从“百强房企排行榜”内选取香港上市市值排名首40位的内地地产发展商为样本，采用自由流通调整市值加权法计算。作为“克而瑞大数据”15年积累的新延伸成果，克而瑞领先指数能反映不同时期房地产行业的总体结构与特征。

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  11月地产板块交易活跃度回升

  11月，房地产板块交易活跃度在一段时间的沉寂后，出现回升。

  11月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比月均值较上月上升，但月中周成交额占比走势总体向下。

  本月周均值为9.9%，低于18年至今的历史均值11.3%，较上月上升1.1个百分点，但总体走势向下，月末周均成交额占比明显走低。

  克而瑞内房股领先指数方面，在经历小幅震荡后继续下行，月内表现好于大盘。自2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅44.5%，同期恒生中国内地地产指数跌幅42.3%。恒生指数跌幅15.4%，房地产（申万）板块跌幅25.4%。2021年11月，恒生指数下跌6.7%，克而瑞内房股领先指数下降2.1%，恒生中国内地地产指数下降4.5%，房地产（申万）板块上涨3.0%。

  11月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月进一步上升，走势向下。11月该指数成交额占比周均值91.2%，高于历史均值83.4%，高于上月周均值89.6%，但月末同样出现占比明显下降的情况，使总体走势向下。

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  估值水平仍维持低位

  2021年11月克而瑞内房股领先指数估值触底回升，然而克而瑞内房股领先指数估值水平仍维持低位，指数相对恒指PE较上月有所下降。2021年11月相对恒指成分股的PE周均值为-63.7%，略低于上月相对PE周均值-62.8%，低于2020年全年相对PE周均值-41.8%。

克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 2021年11月周均值为4.40，低于上月周均值4.61，低于2020年全年周均值7.17。恒指成分股2021年11月整体PE周均值为12.13，低于上月周均值12.40，低于2020年全年的周均值12.61。

  克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE 2021年11月小幅下降，基本保持稳定。11月该相对PE周均值为-10.4%，略低于上月周均值-10.0%，低于2020年周均值-3.6%。香港地产股大样本11月整体PE周均值为4.91，低于上月周均值5.12，低于2020年全年周均值7.43。

  克而瑞内房股领先指数成分股PB相对恒指成分股11月小幅震荡，总体继续下行并维持低位。11月相对恒指PB周均值为-0.6%，低于上月的周均值1.5%，低于2020年全年相对恒指PB周均值68.9%。克而瑞内房股领先指数成分股11月整体PB周均值为0.82，低于上月周均值0.86，低于2020年全年PB周均值1.30。恒指成分股11月整体PB均值为0.83，略低于上月周均值0.84，高于2020年全年PB周均值0.77。

  11月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PB较上月上升。11月该相对PB周均值为5.0%，高于上月相对PB周均值4.8%，低于2020年全年相对PB周均值21.7%。香港地产股大样本11月整体PB周均值为0.78，低于上月周均值0.82，低于2020年全年PB周均值1.07。

  从目前的整个地产股板块的表现来看，可以说是触底后出现了一定的回暖。事实上，继12月初央行释放“下调存款准备金率0.5个百分点，释放1.2万亿长期资金”的利好消息后，12月8日-10日中央经济工作会议再提房地产，明确“房住不炒”主基调的同时，强调多元化供给，大力发展租赁市场，推进保障房建设，支持房地产良性循环和健康发展。

  对比2016年以来中央经济工作会议关于房地产行业的表述，“房住不炒”的主基调一以贯之，但政策走向明显由抑制地产泡沫、因城施政的打压性政策向“三稳”预期、支持多元化供给，构建房地产长效机制等维稳性政策过渡。

       我们认为，12月房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升，但市场较难出现反转行情，整体涨幅预计有限。