从认购倍数来看，两只REITs受投资者追捧程度远超首批。公募REITs受捧是否可以持续，公募REITs下一步将如何发展？

  “经过前期战略配售、网下发售后，第二批公募REITs今天面向公众投资者发售，场面非常火爆，也是超出我们的预期。”来自公募REITs销售渠道方的人士日前对《中国房地产金融》表示。

  11月29日，是第二批公募基础设施投资基金(REITs)启动公众投资者发行的首日，散户投资者的热情点燃了这个冬日。来自销售渠道的反馈，建信中关村产业园REIT、华夏越秀高速公路REIT，认购金额已超过预定募集规模，其中建信中关村产业园REIT认购资金超过90亿元，华夏越秀高速REIT的认购资金超过30亿元。

  从认购倍数来看，两只REITs受投资者追捧程度远超首批。公募REITs缘何受追捧，是否可持续？公募REITs下一步将如何发展？

  公募REITs示范效应去年4月，市场呼声已久的公募REITs终于启动试点。对于原始权益人进一步盘活存量资产、填补当前金融产品空白、拓宽社会资本投资渠道，具有重大的示范意义，是资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措。

  基础设施公募REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。首批试点范围包括收费公路、产业园、仓储物流和污水处理等主流基础设施类型，主要在京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域。

  2021年5月18日，来自沪深证券交易所的首批9单公募REITs获得中国证监会准予注册批复，这9只公募REITs中上交所有5只，分别为普洛斯（508056.SH）、东吴苏园（508027.SH）、张江REIT（508000.SH）、浙江杭徽（508001.SH）、首创水务（508006.SH）；深交所有4只，分别为首钢绿能（180801.SZ）、蛇口产园（180101.SZ）、广州广河（180201.SZ）和盐港REIT（180301.SZ）。

  从首批公募REITs发售认购市场来看，甫一开始公募REITs便成为机构投资者认可的标的。从机构参与情况来看，银行理财子公司、私募基金、保险资管等机构参与热情较高，最终认购价格和数量都超出预期，比预期火爆。首批REITs中张江光大REIT、浙沪杭甬REIT、东吴苏园REIT、普洛斯REIT、盐港REIT、首创水务REIT最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、3.61倍、5.85倍、8.47倍、8.35倍，首钢绿能、博时蛇口产园REIT认购倍数高达11.13倍、15.13倍。

  6月21日，首批REITs正式上市。自首秀以来，这9只REITs中除了广州广河外，另外8只REITs表现均有上涨，截止到11月29日，这8只REITs涨幅均超过10%，其中富国首创、中航首钢绿能表现亮丽涨幅分别为27.76%、27.06%。

  由于公募REITs将稀缺性优质资产上市提供了稳定的收益来源，具有底层资产强制分红的特性，同时这一类REITs还具有来自二级市场交易的流动性溢价，场内交易的折溢价为投资者提供的低买高卖时带来的差价收益，对投资者而言具有较强的吸引力。

  目前已有3只REITs公告首次分红，中航首钢绿能REIT采用现金分红方式，分红方案为5.1541元/10份基金份额，股息率3.85%；中金普洛斯REIT采用现金分红方式，分红方案为0.5220元/10份基金份额，并免收分红手续费，股息率1.34%；博时招商蛇口产业园REIT采取现金分红方式，本次分红比例为90%，按照本次分红比例计算的应分配金额为2468.97万元，分红方案为每10份基金份额分红0.2740元。

  “第一批REITs认购火爆，而且上市以来市场价格涨得也特别好。”中国REITs联盟秘书长、睿信投资董事长王刚接受《中国房地产金融》采访时表示，首批公募REITs的示范效应为第二批REITs大受机构追捧奠定了人气基础。

  第二批公募REITs大受追捧

  有了第一批公募REITs试水在前，第二批公募REITs市场翘首以待。

  第二批迎来了4只REITs申报，分别是华夏中国交建高速公路REIT、国泰君安临港东久智能制造产业园REIT、建信中关村产业园REIT、华夏越秀高速公路REIT。最后“四进二”，建信中关村产业园REIT（508099.SH）与华夏越秀高速公路REIT（180202.SZ）率先获得证监会上市发行批文，成为第二批公募REITs。

  公开资料显示，建信中关村产业园REIT，底层资产是包括中关村软件园在内的互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器3栋物业，兼具地理位置、租户质量和参与方三方优势。截至2021年6月末，3栋标的物业资产出租率分别达90%、100%、99%，租金收入表现良好。标的资产承租企业集中于软件与服务业、金融科技等，租金收入表现良好。

  华夏越秀高速公路REIT的基础设施项目是汉孝高速，由汉孝高速公路主线路和机场北连接线组成，也是福银高速(G70)的重要组成部分，同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42)，是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。其盈利模式是以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主。

  募资公告显示，建信中关村产业园REIT共计发行9亿份，战略配售6.3亿份，网下发售1.88亿份，公众认购份额为0.82亿份；价格为3.200元/份，预计募集资金总额28.80亿元。华夏越秀高速公路REIT共计发行3亿份，其中，战略配售2.1亿份，网下发售0.63亿份，公众可以认购0.27亿份；发售价格为7.100元/份，预计募集资金总额21.30亿元。

  “四单中少了两单，所以这一次就更少了。”王刚介绍，资金多了但是被投的项目更少，这种较少的上市REITs数量与巨大的市场认购需求之间，更加凸显了稀缺性，也更为容易推升第二批认购热情高涨。

  一般来讲，公募REITs的发行由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成。11月19日开始，进行网下投资者询价，从11月23日公布的询价结果来看，第二批公募REITs网下机构认购数量超出预期，两只产品平均有效认购倍数均超过50倍，认购热情十分高涨。

  公告显示，华夏越秀高速REIT共收到42家网下投资者管理的98个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，其余40家网下投资者管理的95个配售对象全部符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为6.512元/份-7.499元/份，拟认购数量总和为278410万份，为初始网下发售份额数量的44.19倍。

  建信中关村产业园REIT共收到55家网下投资者管理的112个配售对象的询价报价信息，剔除无效报价后，53家网下投资者管理的110个配售对象符合《询价公告》规定的网下投资者的条件，报价区间为2.851元/份-3.350元/份，拟认购份额数量总和为106.18亿份，为初始网下发售份额数量的56.35倍。

  网下认购相比首批，凸显投资者对第二批的高度关注。与首批产业园REITs中的博时蛇口产园REIT（网下发售15.3倍）、华安张江光大REIT（网下发售10.07倍）比较，建信中关村产业园REIT高达56.35倍的认购倍数堪称公募REITs发行“奇观”。

  11月29日至30日，第二批REITs开始对公众投资者正式发售，再现“一日售罄”的壮观场面。两只公募REITs留给公众投资者发售的初始基金份额并不多，分别为0.8075亿份和0.27亿份，均不足发售份额总数比例的10%。在为期两天的募集周期里，两只公募REITs公告提前一天宣布募集结束，建信中关村产业园REIT、华夏越秀高速REIT公众投资者获配率只有2.58%、2.74%左右。

  一位公募基金经理告诉《中国房地产金融》，第二批除了REITs数量少之外，类似新股的“打新效应”，在首批公募REITs赚钱效应带动下，延续了REITs持续的火爆，这也显现了投资者对REITs投资价值的认可。

  公募REITs扩容在即？

  目前试点REITs的底层资产，主要集中在高速公路、产业园区、仓储物流、生态环保、垃圾处理等方向。但是，根据今年7月发改委下发的“958号文”要求，基础设施REITs涵盖的范围不仅仅限于上述几类。

  “958号文”新增补了清洁能源、保障性租赁住房、自然文化遗产、旅游基础设施以及新基建等领域推出更具创新特色的基础设施REITs品类。“将符合条件的项目分类纳入全国基础设施REITs试点项目库，做到应入尽入”，意味着公募REITs即将全面铺开。

  从投资者层面来说，监管层也在推动各类长线资金等机构投资者参与投资公募REITs。因此，这也要求公募REITs“池子”的数量和类别要丰富和多元起来。

  11月17日，银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，从机构资质要求、投资标的条件、风险管理流程、投资主动管理、监督管理要求五方面进一步细化险资投资公募REITs要求。

  由于保险资金具有期限长、规模大、来源稳定等特性，与基础设施项目融资需求天然契合。基础设施基金以基础设施项目作为底层资产，项目运营周期较长，强制派息分红，能够较好匹配保险资金长期配置需求，为保险资金参与基础设施建设提供了新的投资工具。

  观察第二批试点REITs的战略配售投资者名单，建信中关村REIT吸引了国寿投资、首钢基金、太平人寿保险、中信保诚人寿保险、太平财产保险、中信证券、新华人寿保险等。华夏越秀高速REIT吸引了中国保险投资基金、中信证券、中国银河证券以及多只资管产品和私募基金。这无疑回应了公募REITs正在获得更多元机构投资者的垂青。

  保险资金的进入，预示着REITs下一步将迎来加速发展期。不过，据王刚介绍，REITs目前还处在试点阶段，下一步期待推进REITs发行正常化，这样才能够契合机构的需求。

  对标美国REITs市场，持续扩募和资产置入才是资产管理大发展的前景所在，一方面盘活存量资产，更好地服务国家战略和实体经济发展；另一方面能够加速形成成熟的金融产品，为投资者提供更多的选择。