5月15日，周末，央行、银保监会突然祭出“大招”：将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个基点。按照最新5年期贷款市场报价利率（LPR）4.6%计算，首套房贷款利率可以低至4.4%。

  此政策一出引发市场热议，与房贷有关的多个话题迅速登上微博热搜。毕竟对于购房者而言，贷款利率下调能直接带来月供减少；更进一步的信号意义则在于，高层对于楼市的扶持态度，已经明确且出真招了。

  “还没接到利率调整的具体通知。”5月16日一早，建设银行北京分行一位个贷经理告诉记者，当前首套房贷款利率还是执行基准利率上调55个基点，即5.15%；二套房贷款利率还是5.65%。

  记者从招商银行天津分行一位个贷经理处亦了解到，“首套房贷利率能不能降到最低4.4%，分行领导正在与招行深圳总部沟通，具体时间不能确定。如果现在申请房贷，还是按照已有政策执行，即首套房贷款利率4.9%。”

  对于首套房的认定标准，这位个贷经理告诉记者，一是在准备购房的城市没有房产，二是在全国没有房贷记录。

  虽然政策还未落地，但市场利好效应已发酵开来。5月16日，地产股开盘大涨，首开股份、世联行、银亿股份、天保基建等多股涨停，荣安地产、金地集团、蓝光发展等跟涨。

  首套房贷利率最低调至4.4%

  5月15日，央行、银保监会发布了《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称“通知”），对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

  通知明确，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

  “此举是为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”通知称。

  按照此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按4月20日5年期以上LPR为4.6%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按4月20日5年期以上LPR计算为5.2%）。

  按照新政，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为，不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这意味着首套个人住房贷款利率不低于4.4%；二套个人住房贷款利率维持不变，下限仍为5.2%。

  央行数据显示，3月份，新发放个人住房贷款利率为5.42%，4.4%最低房贷利率比之降低了100个基点。

  按照贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率数据，其监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为5.17%，二套房贷款利率为5.45%。4.4%最低房贷利率比之降低77个基点。

  中国房地产报记者以100万元房贷、20年贷款期限，等额本息偿还方式计算，5.17%的利率意味着月供为6693.83元，4.4%的最低贷款利率则意味着月供为6272.64元。新政若落地，每月月供或可减少421.19元，20年利息总额共约减少10万元。

  此次央行下调首套房贷利率背后，是房地产市场交易的不景气，购房者入市需求谨慎。

  央行数据显示，4月新增社会融资9102亿元，同比少增9468亿元；新增人民币贷款6454亿元，同比少增8231亿元，大幅弱于市场预期。各项贷款余额同比增长10.9%，为2002年3月以来最低水平。

  4月居民部门新增贷款-2170亿元，同比少增7453亿元。央行本期未按短期和中长期贷款口径公布数据，而是拆分成了住房贷款、不含住房的消费贷款以及经营贷款。其中，住房贷款环比减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。

  央行在答记者问中表示，要“加大稳健货币政策的实施力度，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，加快落实已出台的政策措施，积极主动谋划增量政策工具”。

  对刺激入市购房作用多大？

  央行此次下调房贷利率，也是贯彻落实此前央行、国家外汇管理局23条金融纾困政策的结果。

  4月18日，人民银行、国家外汇管理局发布 《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出 23条相关政策举措。其中，对于住房领域金融服务方面的要求是：合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求；保持房地产开发贷款平稳有序投放。

  “这是2017年以来，央行再次就差别化住房信贷政策松动给出的指导意见，也标志着新一轮金融纾困地产政策调整的开始。央行23条金融纾困政策力度很大，根源还是在于中央政治局会议对于房地产的最新指导原则，即支持刚性和改善性住房需求。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解读认为。

  4月29日，中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

  李宇嘉认为，当前房地产下行幅度已经超过容忍底线，影响到了经济稳增长。目前在高房价情况下，新市民买房压力巨大，这部分人群购房需求最强烈，且是首套房购置者。但在目前收入、预期明显减缓的背景下，如果不降低购房成本，无法从根本上解决楼市需求转弱、预期悲观、信心下降的结果，所以此次央行对于首套房贷款利率定向下调。对于二套房贷款利率并未调整，也说明政策层面还是不希望更多社会资金流入房地产，这样才能彰显“房住不炒”原则，目的是稳定地产。

  央行此前释放如此大力度房贷利率利好，还是在8年前。彼时的2014年9月30日，央行将首套房贷利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍。以此为起点，带动了上一轮房地产市场行情快速升温回暖。

  此次央行下调首套房贷款利率的拉动作用有多大？业内却存在一定疑虑。

  中央财经大学副教授、城市与区域治理研究院执行院长柴铎认为，一是因城施策、销售好的城市比如北京，现在首套房贷款利率是5.15%，并不特别愁卖，商业银行有没有降利率的动机，能不能降到4.4%值得怀疑；真正市场销售不好的城市执行4.4%房贷利率，商业银行的风险就会上升，能不能执行也值得怀疑。二是认房又认贷的首套房认定标准若不取消，改善型需求就不能释放，只降低首套房贷利率效果大打折扣。

  柴铎认为，当前住房金融政策的当务之急是先让房地产市场恢复过来，改变当前由于强调控层层加码导致的市场扭曲、住房过滤过程被打断的窘境；但不要指望房地产拉动经济、守住风险底线最为关键。

  “不要指望地产在新一轮稳增长中发挥非常大的作用，政策目标是稳定楼市，不至于对经济形成很明显拖累，不至于造成系统性风险，仅此而已。”李宇嘉认为，降息只能降低月供额度，但无法降低高房价、高月供、高成本，建议还是通过一揽子政策来降成本，包括土地成本、税费成本，也包括这次的金融成本等，只有这样才能让更多新市民有支付能力。