一个多月来，央行将降准降息货币政策工具运用到了极致。

  5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR仍为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，相较上个月下降15个基点。

  这是2020年4月至今，5年期以上LPR第三次出现下调；过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月；此次下调幅度最大，达15个基点，且是LPR改制后第一次5年期以上LPR单独降息，反映出央行正在加大货币政策刺激力度。

  “这种差异化的调整，一方面反映出（此前）资金成本下降的幅度尚不足以驱动金融机构同时调降短期和中长期贷款利率；另一方面，则反映出决策层对于中长期贷款尤其是房贷塌陷的关注。”中国民生银行研究院宏观研究中心主任王静文表示。

  “如果过去降息的目标是稳定经济，那么这一次5年期单独降息的目的主要是稳楼市。”一位市场人士直言。

  值得注意的是，在前期差别化住房贷款利率政策指引下，此次5年期以上LPR下降15个基点至4.45%，意味着后续居民首套房利率下限已经能够下探到4.25%，创下近10年来利率水平低点。同时，二套房贷利率亦将随之下调。

  这极大地提振了市场信心。

  “新举措能用尽用，5月份能出尽出”

  这也是政策层面对于中央高层会议精神的贯彻与落地。

  4月29日，中央政治局会议指出，“我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，稳增长、稳就业、稳物价面临新的挑战”。会议要求“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”。

  对于房地产方面，中央政治局会议提出，“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

  5月18日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强在云南主持召开座谈会，研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业。他指出，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。

  “各地区各部门要增强紧迫感，挖掘政策潜力，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”李克强强调。

  来自信贷货币层面的支持，是最能立竿见影的。

  5月15日，央行、银保监会联合出手将首套住房贷款利率下限下调，对新发放的商业性个人住房贷款，利率下限由不低于相应期限LPR调整为不低于相应期限LPR减20个基点。

  仅过了4天，就有广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、常熟、胶州、南通等20个城市积极响应，出现了低至4.4%的首套房贷利率。

  与此同时，已经停滞多时的民营房企境内发债融资渠道正在重新打开，“示范发债民营房企”名单不断扩容。这份名单中，先是龙湖、碧桂园、美的置业将从本周起陆续发行人民币债券。5月19日，市场消息又称新城控股、旭辉集团也即将加入发债行列。

  此次下调5年期LPR利率也是房地产市场需求端政策组合拳的一部分。

  “5年期LPR利率的下调有利于推动企业中长期融资需求的回升，有利于降低居民房贷成本，刺激居民购房需求的回升，助力房地产销售市场回暖。”红塔证券研究所所长李奇霖表示。

  “货币金融大环境的宽松，对于房地产市场来说，势必会产生积极影响，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

  在密集出台的利好政策刺激下，多位业内人士相信，楼市在政策底部后，很快将出现市场底部。只要疫情能快速稳定下来，房地产市场底部有望在2022年下半年出现。

  楼市需要“定向降息”

  可以看到，本轮疫情对经济造成的冲击仅次于2020年第一轮疫情。当前，无论是中国经济还是房地产市场，都正处于2020年二季度以来最严峻时刻。

  国家统计局数据显示，4月份，规模以上工业增加值增速同比下降2.9%；服务业生产指数同比下降6.1%；社会消费品零售总额同比下降11.1%；固定资产投资（不含农户）环比下降0.82%，是2020年3月以来首次出现负增长。

  房地产对经济的拖累愈发明显。1~4月，房地产开发投资同比下降2.7%，商品房销售面积同比下降20.9%，商品房销售额同比下降29.5%，房企土地购置面积同比下降46.5%。

  1~4月，全国商品房均价为9502元/平方米，自2021年2月达到11030元/平方米历史最高水平后，已连续15个月下降。

  4月份，全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，同比下跌0.1%；二手住宅销售价格指数环比下跌0.3%，同比下跌1.6%。这是自2015年12月份以来，70城新房价格指数首次出现同比下跌态势。

  来自央行的数据亦显示，4月居民住房贷款环比减少605亿元，同比少增4022亿元。房贷负增长这种前所未有的状况，已经在今年2月和4月接连出现，显示出居民部门不但没有加杠杆，反而在主动收缩资产负债表去杠杆。

  企业部门中长期贷款虽然仍在增加，但2月、4月同样出现了同比少增，显示出企业扩大资本开支的意愿不强，这对于经济稳增长同样不利。

  5月房地产销售市场依旧偏弱。截至5月19日，5月30个大中城市商品房日均成交面积为26.1万平方米，4月为27.5万平方米；去年同期为57.5万平方米。

  从这些数据看，楼市下行非常明显，甚至进入了信心不断下滑导向下的下跌循环，迫切需要对其“定向降息”。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，市场需求端回暖是突破关键，降息以降低月供，这是提振购房情绪的重要工具。5年期LPR大幅下行，就是要让楼市需求端快速稳定下来，为解决供给端冲击（信用风险，收并购难以进展、土地市场冷却、开工不足）创造条件，避免供需相互恶化。

  要想实现既定的政策目标，恢复房地产市场信心，财政货币政策需要进一步发力。

  王静文预计，下一阶段房地产利好政策仍会出台。除重点支持刚需外，改善性需求预计也会得到政策支持，地方限购限贷政策或将随之放松，房地产金融审慎管理制度也将相应优化调整。

  “预计下一阶段楼市纾困政策将从三四线城市逐步向一线和重点二线城市转移，部分城市可能小幅调降房贷利率，适度降低购房者融资成本。下半年，随着调控政策逐步显效，新开工或将触底反弹，房地产投资增速可能在三季度逐步企稳，并于四季度小幅回升。”植信投资研究院资深研究员马泓表示。