北京租赁住房金融产品迎来“风口”。

  日前，北京保障房中心有限公司作为原始权益人的“华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（以下称“华夏北京保租房公募REITs”）在上交所的项目状态更新为“已受理”，拟发行金额11.51亿元。

  近年来，在“房住不炒”大框架下，中央关于发展保障性租赁住房的文件相继出台，要完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。但在各地实践中，租赁住房建设普遍面临资金沉淀大、租金收益率不足等痛点。

  第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想认为，从租赁住房的角度看，发行保障性租赁住房REITs产品，可在一定程度上改变目前以传统债务融资方式满足保障性租赁住房融资需求的现状，扩宽直接融资渠道，降低保障性租赁住房行业杠杆率和金融风险，降低政府或企业的债务负担。

  盘活企业资产，打通租赁住房退出环节

  招募说明书显示，华夏北京保租房公募REITs的原始权益人为北京保障房中心有限公司（以下称“北京保障房中心”），成立于2011年6月27日，其由北京市国资委全资持有，截至目前注册资本为481.46亿元，是北京市最重要的公租房持有主体。

  记者了解到，截至2021年底，北京保障房中心持有公租房14.13万套，遍及全市16个区，已投入运营9.82万套，已入住8.42万户。项目包括：双合家园、燕保·百湾家园公租房、燕保·北焦家园公租房、康润家园公租房等。

  自公共租赁住房正式推出以来，北京市公共租赁住房行业取得了长足发展，但目前仍然存在较大的住房保障需求，截至2021年初，全市尚有公租房轮候家庭11.8万户，每年新增备案家庭超2万户。

  此外，北京市明确将在“十四五”期间，争取建设筹集保障性租赁住房40万套（间），占新增住房供应总量的比例达到40%，其中2022年预计筹集建设保障性租赁住房15万套。

  推进保障房建设，则需要大量的资金投入。但受其功能定位影响，北京保障房中心净利润长期处于低位水平，近年来规模维持在2亿元左右。2021年度，营业收入40.99亿元，增长6.72%；净利润1.74亿元，减少20.14%。

  此外，保障性租赁住房建设由于租金涨幅控制，叠加住房租赁物业本身回报率低、回收周期长，更多依赖财政补贴及银行贷款等资金支持。根据招募书，北京保障房中心获得各银行综合授信额度为662.19亿元，已使用301.47亿元，未使用360.72亿元。

  克而瑞研究中心副总经理林波认为，资产证券化工具的引用，可为重资产持有保租房资金退出提供一个参考路径，将有效缩短资金回报周期，降低企业资金压力，特别是对一些近两年有保租房建设任务的国企来说具有重要意义。

  “从理论上讲，公募REITs可以盘活保障性租赁住房资产，从而降低企业资产负债率，形成‘投资建设-REITs盘活-回收资金再投资’的良性发展格局。”林波说道。

  据悉，通过华夏北京保租房公募REITs项目的发行，北京保障房中心可净回收资金6.77亿元，并计划将回收资金用于北京焦化厂停产搬迁后，在其剩余地块上建设的公租房项目，拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房等。

  ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，公募REITs扩容至公租房领域后，可灵活处置物业资产，真正实现前端银行贷款+住房租赁专项债，中期证券化手段盘活存量，到后期公募REITs的全线布局。

  “对于公募REITs发行，国企速度可能更快一点，因为资产本身合规性更强。至于民营租赁企业，业内大多认为，下半年可能会有一些，但说不准，应该会很少。”赵然进一步说道。

  项目升值空间有待评估，尚需市场观察

  2017年，北京保障房中心向北京城建兴华地产有限公司回购了海淀区清河小营二类居住D1地块公共租赁住房，共计5栋住宅楼、1396套房源，结算收购价为4.89亿元。

  同年，北京保障房中心向北京首开仁信置业有限公司回购了朝阳区高井2号地保障性住房用地(配建商品房及公建)项目公共租赁住房，共计2栋住宅楼、772套房源，收购价款总额为2.35亿元。

  而本次基金的原始资产文龙家园和熙悦尚郡，便是上述被收购地块项目，两个项目同样属于公租房，分别位于海淀区文龙家园一里（北五环外）和朝阳区北路82号（东五环内）。

  据记者了解，截至今年一季度末，文龙家园项目平均签约租金为52元/平方米/月，同期该项目所在的西三旗板块平均市场租金价格为96元/平方米/月，仅相当于同区域市场租金水平的54%；熙悦尚郡项目平均签约租金为60元/平方米/月，同期该项目所在的青年路板块平均市场租金价格为107.5元/平方米/月，仅相当于同区域市场租金水平的56%。出租率方面，文龙家园和熙悦尚郡近3年及1期的出租率均大于90%。

  此外，根据戴德梁行出具的评估报告，文龙家园项目和熙悦尚郡项目总计面积11.28万平方米，按收益法估值为11.51亿元，折合单价仅为1.02万元/平方米。

  来源：招募说明书。

  对比周边房价来看，诸葛找房数据显示，文龙家园周边二手房价格在6万元~8万元/平方米，而REITs的估值仅为9626元/平方米，不到周边房价的12%~16%。熙悦尚郡周边二手房房价在3.6万元~7万元/平方米左右，而REITs的估值仅为11426元/平方米，为周边房价的16%~30%。

  合富研究院高级分析师李兴旺表示，从投资角度来看，上述两项目的所产生的现金流较为稳定，叠加国企在项目估值方面的让利积极性更高，投资回报良好。

  不过，李兴旺进一步补充道，“基金在上市之后，还要结合资产经营情况具体分析，比如收益能否兑现等等，市场起码需要一年的观察时间”。

  行业融资渠道受限，公募REITs市场规模可期

  没有适合行业发展的长线低成本资金，成为困扰长租行业多年的顽疾。

  如今，这种局面正在被打破，无论是的房贷集中度管理新规（保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理），还是保障性租赁住房公募REITs加速落地，都预示着拖累长租行业发展的融资问题有望从根本上得到解决。

  2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。而2021年7月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点工作的通知》，将保障性租赁住房纳入REITs发行试点范围。

  7月29日，证监会发布公告，中金厦门安居REITs、红土创新深圳人才安居REITs正式获得发行批文，国内即将迎来首批保障性租赁住房公募REITs。

  记者从公开信息发现，有些招标公告、中标结果的公告也显示出不少保租房REITs产品在路上。

  2022年5月6日，西安市安居建设管理集团有限公司基础设施公募REITs项目中标候选人公示：第一中标候选人：中信证券股份有限公司（含联合体：华夏基金管理有限公司）；第二中标候选人：招商证券股份有限公司（含联合体：博时基金管理有限公司、博时资本管理有限公司）；第三中标候选人：中金国际金融股份有限公司（含联合体：广发基金管理有限公司、广发证券资产管理（广东）有限公司）。

  2022年6月14日，北京市海淀区保障性住房发展有限公司发布“基础设施REITs服务团队选聘项目中标结果公示”，中标人为中航基金管理有限公司，发行阶段费用为360万元，存续阶段费用为0.23%/年。

  据记者了解，上海、重庆、杭州、南京、西安等地区均有保障性租赁住房企业正在积极筹备参与基础设施REITs试点。这也意味着，随着首批保障性租赁住房公募REITs的即将发行，未来还有更多产品出炉。

  据上海一家基金公司人士表示，保障性租赁住房领域属于国家重点鼓励方向，“十四五”期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），有望成为重要的公募REITs资产类别之一。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，可以预见，在加强对保障性租赁住房建设的监管前提下，通过增加合格收益率为基础的重资产有效供给，辅以一定的财税补贴政策，激励多元化市场主体参与，同时借助公募REITs这一金融创新工具，将是我国发展租赁住房市场的必由之路。