民营房企融资环境或迎来本质转变。

  11月21日，在2022金融街论坛年会上，三大金融部门针对房地产再次表态。

  证监会主席易会满表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。

  央行行长易纲明确，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围内。

  与此同时，国家外汇管理局局长潘功胜表示，金融部门出台了多项金融支持政策，这些政策较好地发挥了逆周期调节的作用，同时将坚持中央关于房地产市场发展的方针政策，坚持市场化、法治化原则，远近结合，标本兼治，推动中国房地产市场健康、可持续发展。

  同日，人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会，会议强调，保持房地产融资平稳有序，稳定房地产企业开发贷款、建筑企业贷款投放，支持个人住房贷款合理需求，支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。

  在此之前，11月8日至11月14日，短短七天内连发三次金融端利好措施，从“第二支箭”到“金融十六条”，再到“银行保函”置换部分“预售资金”，民营房企生存环境迎来实质性变化。

  政策发布以来，优质民营房企已率先迈出第一步。

  “第二支箭”出台仅3天，民营房企储架式中票融资“开闸”，截至目前申请总规模已达到560亿元。

  与此同时，富力也于近期完成了旗下135亿元的境内债展期；房企配股融资也迎来突破。

  对于民营房企而言，抓住机会窗口进行融资，有效改善短期流动性，但目前来看，政策仍以优质民企为主，多数民营房企融资仍不容乐观，融资环境改善有待进一步深化。

  今年三季度以来，政策端加大了对优质民企的支持力度，进入11月，监管层对民营房企的融资支持力度明显有所强化。

  根据CRIC不完全统计，自8月以来，融资端直接支持房地产资金规模已超万亿，但优质民企发债速度明显加快还是在10月底至11月来到转折点。

  11月8日中国银行间市场交易商协会官网发布，表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），预计可支持约2500亿元民营企业债券融资；11月12日“金融十六条”出台，纾困方向从“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

  随后，民营房企储架式中票融资“开闸”，短短一周时间，就有5家房企提交申请，并拟申请总规模超560亿元。

  在此之前，金融机构对于房企债券仍然表现出信心不足，即便是政策支持，但对于民营房企发债仍然存在一定难度。

  数据显示，8月中旬交易商协会召集多家民企座谈一周后，龙湖集团成功发行民企首笔15亿元的中债增担保中期票据，随后的两个月里，截至10月底，民营房企的中债增担保中期票据仅有6家房企成功发行6笔，总金额为68亿元。

  对比可以发现，无论是融资规模还是速度，11月以后民营房企明显有所改善。

  除此之外，民营房企在配股融资、境内债展期等方面也迎来转机。

  比如11月10日，富力完成了全部境内债展期，成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业，这对提振资本市场信心有一定积极作用，再加上“金融十六条”明确支持房企存量融资的合理展期，未来可能会有更多企业实现债务展期。

  在配股融资方面，碧桂园与雅居乐前后两天宣布配股融资，分别筹资14.63亿港元、7.83亿港元，这也为民营房企融资提供了破局方向。而随着证监会主席易会满表态，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，预计后续股权融资将会加速，更多民企将通过股权融资缓解短期流动性压力。

  整体来看，房企仍然面临着较大的资金压力。

  根据11月15日国家统计局数据显示，10月房地产开发企业到位资金仅为11182亿元，同比下降26%，创下年内次低。从国内贷款来看，前10月到位资金中国内贷款同比下降27%左右。而前10月自筹资金同比下降约15%。

  此外，包含公开市场发债等融资方式在内的其他到位资金，前10月同比下降9.1%至4585亿元。

  综合近期获得融资支持的房企来看，整体围绕在少量优质房企当中，这些企业也是民营房企发债的主力军。

  CRIC数据显示，重点监测的100家典型房企中，民营房企融资规模的占比从2021年8月首次跌破50%之后持续下跌，到了2022年10月只有10%。

  从融资总规模来看，2022年1-10月民营房企的累计融资总额仅为2291亿元，同比减少了68%，其中债券发行规模仅有1376亿元，同比减少了58%。

  剔除交换要约而发行债券的房企，2022年1-10月发行新债券的民营房企仅有11家，发行新债券共约552亿元，其中龙湖、碧桂园、滨江、美的置业、旭辉以及新城控股发行规模靠前。

  从目前来看，政策传导至其他民企还需要时间，再加上接下来的一段时间民营房企仍面临较大的偿债压力，多数民企仍需“自救”。

  民营房企即将迎来一波较大规模的偿债潮，据CRIC监测，2022年11月至2023年上半年，民营房企到期债券总额约为3191亿元，其中明年1月将迎来偿债小高潮，单月到期规模达到769亿元。

  而11月以来民营房企违约现象也在持续，截至目前月内已有4家民企等相继发布债务违约公告。

  近期密集性表态以及利好政策出台，可以看出监管层对此前大部分金融紧缩政策的调整意愿，对稳定房地产市场主体信心和市场预期有着积极的作用。流动性支持政策的核心仍在于“稳地产”。

  在不断推出的利好政策支持下，房企的融资环境有望得到进一步改善，尤其是民营房企的生存环境也将迎来转变。

  但由于政策传导仍需要时间，短期内政策仍然是惠及优质民企层面，多数民营房企融资尚未落地，流动性需求仍然紧迫。对于大部分民企仍需要开源节流积极自救，积极抓住政策窗口寻找发债机会，并且依靠销售带动内生流动性是关键，同时也需要政策给予进一步的支持。